Prescindir de la ayuda de una agencia a la hora de vender un piso es tentador, ya que el beneficio de la venta te queda limpio, al no tener que pagar comisión a la inmobiliaria.
A cambio de esta ventaja, tendrás que ocuparte tú de todos los trámites que supone la venta de cualquier inmueble. El papeleo y los costes de vender un piso entre particulares son las dos variables que entran en juego a la hora de tomar una decisión en este sentido.
¿Estás listo para vender tu piso sin intermediarios? En este artículo te lo contamos todo para que sepas lo que implica y puedas decidir si estás dispuesto a embarcarte en ello.
¿Cómo vender un piso entre particulares?
Vender tu piso sin la ayuda de una inmobiliaria significa ocuparte tú mismo de todas las tareas que habitualmente gestionaría la agencia.
Hablamos de tareas como fijar el precio, buscar compradores, promocionar y enseñar la vivienda, así como satisfacer todos los trámites legales, pago de impuestos, etcétera.
Pasos para vender un piso
Lo primero que necesitas hacer cuando vas a vender un inmueble sin intermediarios es fijar un precio de venta adecuado. Tendrás que investigar los precios de otras casas de características similares que estén en la misma zona, y posicionarte según te convenga.
Lo recomendable es un precio en línea con los precios de la zona, pero también puedes fijarlo más alto para conseguir más beneficio si no tienes prisa por vender (y si el piso tiene elementos que lo justifican) o más bajo para intentar venderlo antes.
La ubicación, zona o barrio donde se encuentra el inmueble suele ser un factor que influye mucho en el precio que puedes pedir, aparte de otros aspectos como las condiciones del edificio, tamaño y estado de la vivienda…
El segundo paso para vender un piso entre particulares es organizar la promoción de la vivienda. Deberás hacer fotos buenas y atractivasde todas las habitaciones. El comprador necesita filtrar entre toda la oferta disponible, y lo primero que le hará pararse en tu anuncio será que le gusten las fotos.
La promoción puedes hacerla tanto online en portales inmobiliarios como con carteles en la calle, moviéndolo entre tus grupos de amigos y conocidos, en redes sociales… En todo caso, ten en cuenta que hoy en día la mayor parte de la demanda se mueve en internet.
Aunque los portales online son gratuitos, comprar algún paquete te será de utilidad si quieres tener mejor promoción y que tu piso acapare más visitas.
¿Qué se necesita para vender un piso entre particulares?
Necesitarás, sobre todo, tiempo y ciertos conocimientos del proceso.
Es importante que estés siempre disponible y atiendas todas las llamadas de teléfonos desconocidos, ya que puede tratarse de un nuevo comprador.
También es clave que te tomes el tiempo de ordenartu vivienda y hacer mejoras para que luzca atractiva. Después de la llamada de un posible comprador, el momento de la verdad es la visita a la casa.
En esta fase, deberás resolver todas las dudas (incluyendo dudas técnicas sobre las características de la vivienda, el edificio y los servicios, comunidad de propietarios…).
También deberás ser capaz de asesorar al comprador o proporcionarle ideas sobre cómo amueblar la casa o disponerla de forma bonita y cómoda.
Papeleo y documentos necesarios
Estos son los documentos que necesitas tener en regla para vender un piso entre particulares:
- Título de propiedad: certifica que eres el propietario del inmueble.
- DNI en vigor: obligatorio para realizar todos los trámites.
- Nota simple registral: debes pedirla en el Registro de la Propiedad. Es un documento informativo que recoge datos sobre la vivienda, si tiene cargas (hipotecas, embargos…), y quién es el titular.
- Certificado de deuda pendiente: refleja si la vivienda está libre de cargas hipotecarias. Si no es así, hay dos opciones: que el comprador acepte el pago de la deuda pendiente, o cancelar tu hipoteca.
- Cédula de habitabilidad: justifica que la vivienda es habitable. Deberás solicitarla (online o en persona) a la comunidad autónoma o al ayuntamiento del municipio donde se encuentre el inmueble.
- Gastos de comunidad: deberías tener pagados todos los recibos de la comunidad. Si queda algo, o si hay previstas derramas, debe quedar explicitado. Este documento debe firmarlo el administrador de la comunidad con aprobación del presidente.
- Recibos de suministros del inmueble: los recibos de agua, luz, gas… son necesarios para realizar el cambio de nombre de propietarios de la vivienda.
- Certificado energético: este requisito se incorporó en junio de 2013, y mide el nivel de C02 con relación a las dimensiones de la vivienda. La multa por no tenerlo varía entre 300 y 6.000 euros.
- IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles: Debes solicitar el último recibo pagado, y te podrían pedir hasta los cinco últimos. Se paga cada año al ayuntamiento. Cuando vendas la casa, deberás pagar la parte proporcional a los meses en los que aún era tuya, y cancelar el resto, que deberá pagarlo el comprador.
- Calificación Urbanística: informa al comprador sobre si la vivienda se puede ampliar.
- Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE): obligatoria para edificios de más de 45 años de antigüedad, que deben pasar revisión cada 10 años.
Requisitos para vender un piso entre particulares
El principal requisito es tener todos los documentos listos, pero el proceso no termina ahí.
El siguiente paso es realizar un contrato de arras con el futuro comprador, y después, firmar la escritura ante notario. Con este documento, se deberá anotar la casa en el Registro de la Propiedad para oficializar el cambio de propietario.
Por último, quedan los impuestos. Sobre el IBI ya hemos hablado, pero también están:
- El IRPF: deberás declarar la ganancia de la venta en tu declaración de la renta del año siguiente.
- La plusvalía municipal: se paga al ayuntamiento, y se calcula sobre la diferencia de valor de la vivienda cuando la compraste y ahora que la vendes.
¿Se puede vender un piso a plazos entre particulares?
Sí. Esta es una alternativa a la hipoteca en la que el comprador va pagando al vendedor en plazos. Se suele formalizar en un documento privado. Es recomendable hacerlo ante notario e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.