Los gastos de una comunidad de propietarios son los pagos periódicos que los dueños de las viviendas hacen para cubrir los gastos de mantenimiento, seguridad y servicios comunes del edificio.
Los gastos más habituales suelen ser los de limpieza del portal, luz, agua o mantenimiento del ascensor, entre otros.
¿Cómo contabilizar los gastos de la comunidad?
El control de los ingresos y los gastos de la comunidad se lleva en el libro de cuentas.
En él se anotan:
- Los ingresos recibidos, las cuotas de los propietarios, las derramas, si hay un fondo de reserva, si existen ingresos por otras fuentes (alquiler de locales comerciales, viviendas, cubierta, vallas publicitarias…)
- Los gastos en que se incurre: sueldo de empleados tales como jardineros, administradores, limpieza, así como servicios de reparación, cerrajería…
¿Cuáles se pagan por coeficiente?
Todos los gastos de una comunidad de propietarios se pagan mediante un coeficiente, es decir, se reparten proporcionalmente entre todos los propietarios.
Con los seguros, el proceso es similar: el coste del seguro que corresponde a cada vecino se calcula proporcionalmente a su cuota de participación.
La cuota se calcula así:
Cuota = metros cuadrados útiles de la vivienda o local / metros cuadrados de la comunidad
Sin embargo, hay factores que hacen que aumente el valor de un inmueble, resultando en que dos vecinos propietarios de pisos idénticos en metros cuadrados no paguen la misma cuota.
Algunos ejemplos de estos factores son:
- Ubicación interior o exterior de la vivienda
- Uso que se dará de los elementos comunes: por ejemplo, el dueño de un bajo o de un local comercial que da a la calle probablemente no usará nunca el ascensor.
¿Qué gastos de comunidad son deducibles?
Los tipos de gastos de comunidad que generalmente pueden desgravarse incluyen:
- Mantenimiento: son las cuotas que cubren los gastos de limpieza, reparaciones, mantenimiento de jardines, y en general, todos los servicios destinados a mantener en buen estado las zonas comunes de la comunidad.
- Seguros: cuando la comunidad tiene un seguro para cubrir los daños a la propiedad común, como incendios o inundaciones, podrías desgravarte una parte de la prima de dicho seguro.
- Servicios comunes: aquí se engloban los servicios de iluminación de áreas comunes, ascensores, seguridad o conserje.
- Reparaciones y mejoras: cuando las reparaciones y mejoras en las zonas comunes del edificio tienen como finalidad mantener o incrementar el valor global de la propiedad, pueden ser desgravables.
Para deducirte los gastos de comunidad, deberás tener a mano todas las facturas y justificantes de pago, que, además, deberás guardar durante cinco años.
Cuando hagas tu declaración de la renta, deberás introducir el importe total en la casilla de gastos deducibles.
La deducción suele ser un porcentaje del total de los gastos que pagaste durante el correspondiente año fiscal (por ejemplo, un 15%).
¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
Los dueños de locales están obligados a participar en el pago de los gastos de comunidad del edificio igual que cualquier otro propietario, en función de su cuota de participación.
Sin embargo, hay cierto tipo de ciertos gastos comunitarios de los que el propietario del local comercial podría estar exento. Esto sucede cuando el local no está dentro de las zonas comunes o no hace uso de ellas.
Un ejemplo: si el local se encuentra en el exterior del edificio, con salida a la calle, el propietario no tendría obligación de participar en los gastos de mantenimiento del ascensor o de limpieza de la escalera, dado que ni se beneficia ni hace uso de estos elementos.
Ahora vamos a ver algunas preguntas frecuentes sobre los gastos de la comunidad
¿Las plantas bajas pagan gastos de comunidad?
Sí. Las plantas bajas deben pagar los gastos de comunidad en proporción a su coeficiente de participación, igual que todos los demás propietarios del edificio.
Lo mismo sucede con los propietarios de trasteros: también deben contribuir al pago de los gastos comunes.
¿Y los garajes?
Salvo cuando los estatutos de la comunidad de vecinos establecen lo contrario, tanto los dueños de locales comerciales como los de las plazas de garaje también tienen que contribuir a pagar los gastos de la comunidad de propietarios. Tanto los gastos generales como los especiales (como es el caso de las derramas).
La obligación de pagar se produce siempre que estos gastos se generen como consecuencia de actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble. La cuantía de los gastos que deberás abonar depende de tu cuota de participación.
Cuando el garaje es una comunidad de propietarios independiente del edificio, solamente tendrás que participar en los gastos de mantenimiento y reparaciones relacionados con el propio garaje.
En cambio, si el garaje forma parte de la comunidad de propietarios del edificio, como dueño de una parte (una o varias plazas de garaje) deberás participar en los gastos de mantenimiento de cualquier parte de las zonas comunes del edificio.
¿Es legal publicar los morosos de gastos comunes?
La existencia de vecinos que no pagan sus cuotas tensiona enormemente la convivencia en las comunidades de propietarios.
A priori, publicar la lista de morosos de la comunidad no es legal, ateniéndonos al derecho a la privacidad. Toda persona puede mantener su información personal (incluyendo su situación económica y su comportamiento como propietario) fuera del conocimiento de otras personas.
No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce una excepción: cuando se ha agotado la vía del diálogo y todas las soluciones extrajudiciales, es legal publicar la lista de morosos de la comunidad.
Esto puede hacerse bajo ciertas condiciones, de acuerdo a la Ley de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales:
- La publicación será el último recurso, antes de tomar medidas judiciales.
- Se expondrá en un lugar visible dentro de los límites de la comunidad de propietarios.
- Pasados tres días naturales consecutivos, la publicación se debe retirar.
¿Es legal cobrar gastos de comunidad al inquilino?
Sí, es legal. Pero deberás pactarlo con tu inquilino previamente a la firma del alquiler, y debe constar por escrito en el contrato.
La comunidad te pasará el cargo a ti, como propietario, y tú se lo repercutirás a tu inquilino.
Cómo evitar cargos innecesarios
Imagina que compras una plaza de garaje como una inversión sencilla, sin complicaciones. Pero en tu primera reunión de comunidad te informan de gastos adicionales: ascensor, limpieza de escaleras, jardinería… a pesar de que tu garaje no usa estos servicios. Muchos propietarios aceptan estos gastos por desconocimiento y han pagado de más durante años. Aquí es donde un asesor hipotecario puede marcar la diferencia. Lo más inteligente siempre, es comprar una propiedad bajo el asesoramiento de un profesional que revise tu cuota y los estatutos para ver si realmente debes cubrir esos gastos. En muchos casos, los propietarios de garajes con acceso directo desde la calle están exentos de algunos pagos, aunque a veces no se informa claramente.