Firmar un contrato de arras es uno de los momentos más importantes al comprar una vivienda. Pero también uno de los más arriesgados si no conocéis bien las implicaciones. ¿Pierdes las arras si el banco te rechaza la hipoteca? La respuesta rápida es si, pero depende completamente de como sea el contrato que hayáis firmado.
Esta situación no solo genera incertidumbre sino que también puede poner en riesgo el dinero entregado como arras.
Qué son las arras y por qué se piden
Las arras o señal son una cantidad de dinero que se entrega al vendedor para reservar la vivienda mientras se tramita la hipoteca. Normalmente representan entre el 10% y 20% del precio de compra, aunque pueden ser menos en algunos casos.
Este pago cumple dos funciones:
- Para el vendedor: garantía de que vais en serio y no os echaréis atrás
- Para vosotros: bloqueo de la vivienda para que no la vendan a otro comprador
El problema surge cuando no se consigue la financiación. Dependiendo del tipo de contrato firmado, las consecuencias económicas pueden ser diferentes.
Tipos de arras: lo que marca la diferencia
Existen tres tipos de contratos de arras, y cada uno tiene implicaciones legales completamente diferentes:
Arras confirmatorias
Confirman que ambas partes están comprometidas con la operación.
Si no te conceden la hipoteca: Técnicamente pierdes las arras SALVO que el contrato incluya una cláusula de financiación que os proteja. Sin esta cláusula, el vendedor puede quedarse con vuestro dinero alegando que habéis incumplido.
Arras penitenciales
Son las más comunes en compraventas inmobiliarias. Permiten a cualquiera de las partes desistir de la compra pagando una penalización.
Si desistís vosotros (incluido por no conseguir hipoteca sin cláusula de protección): perdéis las arras. Si desiste el vendedor: debe devolveros el doble de lo que pagasteis.
Arras penales
Son las más duras. Funcionan como penalización por incumplimiento, pero no permiten desistir libremente. Si no cumplís, perdéis las arras y además el vendedor puede exigiros que completéis la compra o reclamar daños adicionales.
Nuestra recomendación crítica: Nunca firméis arras penales. Son extremadamente peligrosas para el comprador.
La cláusula de financiación: vuestro salvavidas
La cláusula de financiación o condición suspensiva es la protección esencial que debéis incluir en cualquier contrato de arras. Esta cláusula establece que si no conseguís la hipoteca, recuperáis las arras íntegramente.
Cómo debe redactarse correctamente
No basta con poner «si no me dan hipoteca, devuelven las arras». La cláusula debe ser específica:
Elementos imprescindibles:
- Importe exacto de la hipoteca que necesitáis
- Plazo concreto para conseguir la financiación (normalmente 30-60 días)
- Obligación de solicitar la hipoteca en al menos 2-3 entidades
- Devolución íntegra de las arras si ningún banco concede el préstamo
- Documentación necesaria: debéis demostrar que habéis solicitado realmente la hipoteca. Se puede solicitar un justificante de denegación de hipoteca.
Ejemplo de redacción correcta:
«La presente compraventa queda condicionada a la obtención por parte del comprador de un préstamo hipotecario de 180.000€ en un plazo máximo de 45 días desde la firma de este contrato. El comprador se compromete a solicitar dicha financiación en al menos tres entidades bancarias. Si transcurrido el plazo, el comprador no hubiera obtenido la financiación necesaria, quedará resuelto el presente contrato con devolución íntegra de las arras entregadas, sin que ninguna de las partes tenga derecho a reclamación alguna.»
Errores comunes en la cláusula
Vemos constantemente estos fallos que dejan al comprador desprotegido:
Cláusula demasiado vaga: «si no consigo hipoteca» sin especificar importe ni plazo Plazo insuficiente: 15-20 días no son suficientes para tramitar hipotecas en múltiples bancos No exigir solicitud a varios bancos: permite que el comprador se eche atrás fácilmente sin intentarlo No especificar «íntegra»: el vendedor podría retener parte de las arras como «gastos»
Si no te conceden la hipoteca: pasos a seguir para no perder las arras
Si estáis en esta situación, actuad rápido y estratégicamente:
1. Revisa el contrato inmediatamente
¿Tenéis cláusula de financiación? Si es así, respirad: vuestro dinero está protegido. Simplemente debéis:
- Demostrar que habéis solicitado la hipoteca (guardar los rechazos por escrito)
- Comunicar al vendedor dentro del plazo establecido
- Solicitar la devolución de las arras de forma fehaciente (burofax recomendable)
¿No tenéis cláusula de financiación? La situación es más complicada, pero aún hay opciones.
2. Explorar todas las vías de financiación posibles
Antes de asumir que habéis perdido las arras, intentar conseguir la hipoteca por todas las vías:
Bancos tradicionales alternativos: No os quedéis solo con vuestro banco habitual. Probar con:
- Bancos online (suelen ser más flexibles)
- Entidades especializadas en perfiles complejos
- Cajas rurales y cooperativas de crédito
Trabajar con un bróker hipotecario: Nosotros en Hipotecas 100 accedemos a más de 30 entidades financieras. Muchas veces conseguimos aprobación donde los bancos directos han rechazado. Como intermediarios certificados, conocemos qué entidad acepta cada perfil específico.
3. Negociar con el vendedor
Si definitivamente no conseguís financiación y no tenéis cláusula de protección, intentad negociar:
Propuesta de devolución parcial: Ofrecer un acuerdo donde recuperéis al menos parte de las arras. El vendedor puede preferir esto a un litigio largo.
Ampliación de plazo: Si estáis cerca de conseguir la hipoteca pero necesitáis más tiempo, pedir una prórroga de 15-30 días. Muchos vendedores aceptan si ven que vais en serio.
Buscar un comprador sustituto: Si encontráis a alguien interesado en la vivienda que pueda comprarla, el vendedor quizá acepte liberar vuestras arras.
Cómo Hipotecas 100 os ayuda en estas situaciones
¿Has firmado arras y te han rechazado la hipoteca? No pierdas tiempo ni dinero. En Hipotecas 100 analizamos tu caso urgentemente y buscamos financiación en más de 30 entidades. Como asesores hipotecarios certificados por el Banco de España, sabemos cómo conseguir aprobación donde otros no pueden. Contacta ahora y salvemos tus arras.
Preguntas frecuentes sobre arras e hipotecas
¿Pierdo las arras si no me conceden la hipoteca?
Por regla general si. La mayoría de contratos de arras no incluyen una clausula para esta situación. Si la incluisteis bien redactada, NO perdéis las arras: el vendedor debe devolveros el dinero íntegramente.
¿Qué debe incluir la cláusula de financiación en las arras?
Una cláusula de financiación efectiva debe especificar: (1) Importe exacto de hipoteca necesaria, (2) Plazo concreto para conseguirla (30-60 días), (3) Obligación de solicitarla en al menos 2-3 bancos, (4) Devolución íntegra de arras si no se consigue, y (5) Forma de acreditar las solicitudes. Sin estos elementos, la cláusula puede ser ineficaz y dejaros desprotegidos.
¿Cuánto tiempo tengo para conseguir la hipoteca después de firmar arras?
El plazo lo establecéis vosotros y el vendedor en el contrato de arras. Lo habitual es entre 30 y 60 días. Nuestra recomendación: no aceptéis menos de 45 días, porque necesitáis tiempo para solicitar hipoteca en varias entidades, esperar respuestas y buscar alternativas si os rechazan. Un plazo de 15-20 días es insuficiente y os pone en riesgo de perder las arras.
¿Qué hago si ya firmé arras sin cláusula de financiación y me han rechazado?
Actua urgentemente: (1) Contactad con un bróker hipotecario como Hipotecas 100 para explorar todas las entidades posibles, (2) Valorad opciones alternativas como capital privado temporal o hipotecas con aval, (3) Intentar negociar con el vendedor una ampliación de plazo o devolución parcial, (4) Si todo falla, consultar con un abogado si hay motivos para reclamar. No asumáis automáticamente que habéis perdido las arras sin agotar todas las vías.