Sí, se puede pedir una hipoteca para comprar un local comercial, pero las condiciones son más exigentes que en una hipoteca para comprar una vivienda. Como orientación, los bancos suelen financiar entre el 50% y el 70% del valor del local, a plazos de 15 a 20 años (algunas entidades llegan a 25) y con diferenciales más altos. La compra de un local nuevo tributa además al 21% de IVA, no al 10% de la vivienda, así que la cantidad de ahorro necesaria es bastante mayor.
Pueden pedirla tanto una empresa o un autónomo que va a usar el local para su actividad como un particular que lo compra para alquilarlo. El banco analiza cosas distintas en cada caso, y eso es lo que más condiciona la aprobación.
¿Qué condiciones tiene una hipoteca para un local comercial?
Para el banco, un local es una garantía con más riesgo que una vivienda. Su valor depende mucho de la ubicación y de la actividad comercial de la zona, y si hay que venderlo tras un impago, suele tardar más y a peor precio. Esa es la razón de que financie menos, a menos plazo y más caro.
| Vivienda habitual | Local comercial | |
|---|---|---|
| Financiación habitual | Hasta el 80% (más en perfiles concretos) | Entre el 50% y el 70% |
| Plazo habitual | Hasta 30 años o más | 15 a 20 años, a veces 25 |
| Tipo de interés | Más bajo | Diferencial más alto |
| IVA en obra nueva | 10% | 21% |
| Ley 5/2019 de crédito inmobiliario | Sí | Normalmente no, si compra una empresa o un autónomo para su actividad |
| AJD de la hipoteca | Lo paga el banco | Lo paga el banco |
| Notaría, registro y gestoría del préstamo | Los paga el banco | Se negocian; lo habitual es que los asuma el cliente |
| Cláusula suelo | Prohibida | Permitida si se pacta, fuera del ámbito de la Ley 5/2019 |
Los porcentajes y plazos son práctica de mercado, no una norma: cada entidad aplica su propia política. La financiación se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación. Con los locales es frecuente que la tasación salga por debajo del precio pactado, sobre todo en zonas con poca demanda comercial.
El plazo de amortización también condiciona la cuota mucho más que en una vivienda. Con plazos de 15 o 20 años, la misma cantidad prestada supone una cuota mensual bastante más alta, y el banco comprobará que tus ingresos o los del negocio pueden asumirla.
Quién puede pedirla y qué te pedirá el banco
Empresas. El banco analiza las cuentas de los dos o tres últimos ejercicios, el Impuesto sobre Sociedades, las declaraciones de IVA, el endeudamiento en la CIRBE y la capacidad del negocio para pagar la cuota. Es habitual que pida el aval personal de los socios.
Autónomos. Se estudian la declaración de la renta, los pagos trimestrales y la antigüedad en la actividad. Si es tu caso, te puede interesar nuestra guía de hipotecas para autónomos.
Particulares que compran para alquilar. El banco mira sobre todo tu solvencia personal, porque los ingresos del alquiler todavía no existen o no están garantizados. Tener un contrato de alquiler firmado con un inquilino solvente mejora mucho la operación.
Una diferencia legal importante: cuando la compra la hace una empresa o un autónomo para su negocio, la operación normalmente queda fuera de la Ley 5/2019. Eso significa que no hay FEIN ni acta de transparencia notarial obligatorias, que los límites legales a las comisiones por amortización anticipada no aplican y que muchas condiciones son negociables. Conviene revisar la oferta con más atención que en una hipoteca de vivienda.
Cuánto dinero necesitas: ejemplo con un local de 200.000 euros
Ejemplo orientativo en Madrid, con financiación del 70%:
| Local nuevo | Local de segunda mano | |
|---|---|---|
| Precio | 200.000 € | 200.000 € |
| Hipoteca (70%) | 140.000 € | 140.000 € |
| Aportación al precio | 60.000 € | 60.000 € |
| Impuesto de la compra | IVA 21%: 42.000 € | ITP 6%: 12.000 € |
| AJD de la compraventa | 0,75%: 1.500 € | No aplica |
| Necesidad de liquidez sin contar notaría, registro, gestoría y tasación | 103.500 € | 72.000 € |
Hay dos matices que cambian mucho estas cifras:
- Si eres empresario o autónomo y el local se destina a tu actividad, el IVA de la compra es deducible. Lo recuperarás, pero tienes que adelantarlo. Algunas entidades ofrecen una póliza de IVA para cubrir ese desfase de tesorería.
- En un local de segunda mano vendido por una empresa a otra empresa, se puede renunciar a la exención de IVA. El comprador paga IVA en lugar de ITP, y como se aplica la inversión del sujeto pasivo, no hay salida de caja por ese impuesto. A cambio, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la compraventa, que en varias comunidades tiene un tipo incrementado en estos casos. Es una decisión fiscal que conviene revisar con tu asesor antes de firmar las arras.
En cuanto a la cuota: con un préstamo de 140.000 euros a 20 años y un diferencial hipotético del 1,5% sobre el Euríbor actual (3,271%), la cuota sería de 906,32 € al mes. El diferencial real dependerá de la entidad y de tu perfil.
Simulador para una hipoteca de local comercial
Si estás buscando una hipoteca para comprar un local comercial, el primer paso es saber qué local quieres comprar, y conocer su importe.
Después, deberás calcular el coste de la hipoteca correspondiente y si puedes asumirlo. Para esto, son muy útiles los simuladores como el que te facilitamos a continuación.
Interés Fijo
(Tipo de Interés Fijo: 2.8%)
Interés Variable
(Tipo de Interés Variable: E+0.49%)
Desglose de impuestos y gastos
Datos calculados en función del precio, tipo de vivienda y localización
Gastos de la compra
¿Se puede hipotecar un local que ya tienes en propiedad?
Sí. Si tienes un local libre de cargas, puedes pedir un préstamo con garantía hipotecaria sobre él para obtener liquidez: financiar una reforma, ampliar tu negocio o hacer otra inversión. El banco tasará el local y normalmente prestará un porcentaje de su valor inferior al de una compra. También querrá saber para qué destinas el dinero y cómo vas a devolverlo.
Es una vía habitual para empresas y autónomos que tienen patrimonio inmobiliario pero necesitan circulante. Como el plazo suele ser largo, el coste total en intereses puede ser alto. Merece la pena compararlo con una póliza de crédito o un préstamo empresarial sin garantía hipotecaria.
La lógica es la misma que con un local. En las oficinas, las condiciones suelen ser parecidas. En las naves industriales, los bancos son algo más restrictivos, porque son inmuebles más especializados y con menos compradores potenciales.
En ambos casos, muchas empresas recurren al leasing inmobiliario: la entidad compra el inmueble, te lo cede a cambio de cuotas y al final puedes ejercer una opción de compra. Para aplicar su régimen fiscal especial, el contrato debe tener una duración mínima de 10 años.
¿Desgrava la hipoteca de un local comercial?
Conforme a la nueva Ley Hipotecaria, las únicas hipotecas que se pueden desgravar son las que se firman para la compra de una vivienda adquirida antes de 2013.
Por tanto, en las hipotecas sobre locales comerciales solo te podrás deducir los intereses y gastos del préstamo correspondientes a la parte destinada a vivienda, en el supuesto de que destines parte de ese local a un uso como vivienda habitual.
Este cambio de uso (de local comercial a vivienda) es posible realizarlo legalmente, aunque antes de hacerlo tendrás que solicitar un estudio técnico y una licencia de cambio.
Por otro lado, ten en cuenta que las condiciones que las entidades financieras ofrecen para la hipoteca de un local comercial siempre van a ser menos ventajosas que las que obtendrías comprando directamente una vivienda.
Tengo cláusula suelo en una hipoteca de local comercial: ¿qué hago?
Las leyes prevén una mayor protección para los particulares que compran su vivienda, porque asumen una desigualdad de condiciones entre el banco y la persona que pide el préstamo.
Por eso, para los profesionales es más complicado que para los particulares conseguir la nulidad de la cláusula suelo. En estos casos, no siempre es posible acogerse a la normativa general para los consumidores para tratar de conseguir la nulidad de dicha cláusula.
Cuando no es posible, se puede optar por otras vías para hacerlo, sustentando el caso en otras normas, como la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). Para esta norma, es irrelevante que el hipotecado sea un profesional o un consumidor: basta con que se trate de una cláusula no negociada e impuesta.
Sobre este tipo de cláusulas, la citada ley expone que su redacción debe regirse por criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable para un local comercial?
No hay una respuesta universal, pero en los locales pesan factores distintos a los de una vivienda. En la práctica, en financiación comercial es frecuente encontrar hipotecas variables o mixtas. Las fijas suelen ofrecerse a plazos más cortos y con un tipo más alto que en vivienda.
Un tipo fijo tiene sentido si la cuota va a pagarse con unos ingresos ajustados, como un alquiler concreto o un negocio con márgenes estrechos, y necesitas saber exactamente cuánto pagarás.
Un tipo variable puede compensar si el plazo es corto, si prevés amortizar anticipadamente o vender el local, o si tu negocio puede absorber subidas del Euríbor (actualmente en el 3,271%).
Antes de decidir, compara también:
- Comisiones por amortización anticipada. Fuera de la Ley 5/2019 no tienen límite legal y pueden ser elevadas. Si piensas cancelar antes, negócialas.
- Plazo. Cuanto más corto, menos intereses en total, pero una cuota más alta para la tesorería del negocio.
- Capital solicitado. Pide lo que necesitas, teniendo en cuenta que el IVA y los gastos de la compra no suelen financiarse con la hipoteca.
- Productos vinculados. Calcula el coste real de cada bonificación.
¿Qué otras ventajas puede tener contratar una hipoteca para un local comercial?
Las bonificaciones en hipotecas para locales suelen estar ligadas a la actividad del negocio: domiciliar los cobros con TPV, contratar seguros, domiciliar nóminas o abrir una línea de circulante. Pueden rebajar el tipo, pero conviene calcular cuánto cuestan por separado y compararlo con lo que ahorras en intereses.
La operación también puede servir para concentrar tu relación bancaria en una entidad que encaje con tu negocio. Desde Hipotecas 100 estudiamos la operación y la presentamos a las entidades con más apetito por este tipo de financiación. Si quieres que revisemos tu caso, un asesor hipotecario de nuestro equipo puede indicarte qué porcentaje de financiación es realista antes de que reserves el local.