El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es un tributo autonómico que grava la formalización de documentos notariales como las escrituras de compraventa o las hipotecas. Desde la Ley 5/2019, el banco paga el IAJD de la hipoteca; el comprador sigue asumiendo el IAJD de la compraventa. Los tipos oscilan entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto que se cobra en España sobre ciertos documentos legales, como contratos o escrituras públicas. El objetivo de este impuesto es gravar los actos jurídicos que necesitan la intervención de un profesional del derecho, como un notario, para ser válidos.
El coste del impuesto depende del tipo de documento y del valor del mismo. El pago del impuesto es obligatorio para realizar el acto jurídico correspondiente, y es importante tener en cuenta su coste al planificar cualquier operación que requiera la formalización de un documento público.
En nuestra trayectoria de 8 años asesorando a clientes en la firma de hipotecas, hemos comprobado que el IAJD es uno de los conceptos que más confusión genera, especialmente desde que la ley cambió radicalmente en 2018.
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¿Quién paga el IAJD en una hipoteca en 2026?
Hasta noviembre de 2018, era el cliente hipotecario quien debía asumir el pago del IAJD correspondiente a la escritura de la hipoteca. Sin embargo, tras la sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2018 y la posterior aprobación de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, la situación cambió por completo:
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, es la entidad bancaria quien asume el pago del IAJD en la constitución del préstamo hipotecario.
Esto supuso un alivio considerable para los compradores, ya que el IAJD hipotecario puede representar entre 2.000 y 6.000 euros en operaciones de importe medio.
Es importante no confundir dos actos jurídicos distintos:
| Acto jurídico | ¿Quién paga el IAJD? |
|---|---|
| Escritura de hipoteca (constitución del préstamo) | El banco |
| Escritura de compraventa de vivienda nueva | El comprador |
| Escritura de compraventa de vivienda de segunda mano | No aplica IAJD (se paga ITP) |
¿A qué actos jurídicos se aplica el IAJD?
El impuesto recae sobre tres modalidades principales de documentos:
Documentos notariales
Son los más frecuentes en el ámbito inmobiliario:
- Escrituras de compraventa de inmuebles en obra nueva
- Constitución, novación o subrogación de préstamos hipotecarios
- Agrupaciones, segregaciones o divisiones de fincas registrales
- Declaraciones de obra nueva
- Actas notariales de diversa naturaleza
Documentos mercantiles
Afectan principalmente al ámbito empresarial:
- Constitución de sociedades mercantiles
- Ampliaciones y reducciones de capital social
- Fusiones y escisiones de empresas
- Emisión de obligaciones o bonos
Documentos administrativos
Incluyen concesiones administrativas y, en casos más específicos, la rehabilitación de títulos nobiliarios.
¿Cuánto es el impuesto de actos jurídicos documentados?
El importe final del IAJD depende de dos variables: el valor del bien o acto y el tipo impositivo aplicable en cada comunidad autónoma. Como referencia general, los tipos oscilan entre el 0,5% de las comunidades forales y el 1,5% de algunas comunidades de régimen común.
Para hacerlo más concreto, aquí tienes cuánto supondría el IAJD en la compraventa de una vivienda nueva de 200.000 euros según la comunidad autónoma:
| Comunidad autónoma | Tipo general | IAJD sobre 200.000 € |
|---|---|---|
| País Vasco | 0,50% | 1.000 € |
| Navarra | 0,50% | 1.000 € |
| Canarias | 0,75% | 1.500 € |
| Madrid | 0,75% | 1.500 € |
| Andalucía | 1,20% | 2.400 € |
| Asturias | 1,20% | 2.400 € |
| Baleares | 1,20% | 2.400 € |
| Aragón | 1,50% | 3.000 € |
| Castilla-La Mancha | 1,50% | 3.000 € |
| Cataluña | 1,50% | 3.000 € |
| Galicia | 1,50% | 3.000 € |
| Valencia | 1,50% | 3.000 € |
Datos orientativos. Pueden existir tipos reducidos según el perfil del comprador. Consulta siempre la normativa vigente de tu comunidad autónoma.
¿Cómo se calcula el IAJD? Fórmula y ejemplos reales
La fórmula es sencilla:
Base imponible × Tipo impositivo = Cuota a pagar
Lo que varía es cómo se determina la base imponible según el tipo de documento:
En la compraventa de vivienda nueva
La base imponible es el valor real del inmueble (o el valor de referencia catastral si este resulta superior, desde la reforma del impuesto de 2022).
Ejemplo práctico:
- Vivienda nueva en Valencia valorada en 180.000 €
- Tipo autonómico: 1,5%
- IAJD a pagar: 180.000 × 0,015 = 2.700 €
En la escritura de hipoteca (la paga el banco)
La base imponible es la responsabilidad hipotecaria total, que incluye no solo el capital prestado sino también los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas judiciales previstas en la escritura. Por eso la base imponible de una hipoteca es siempre superior al capital concedido.
Ejemplo ilustrativo:
- Capital prestado: 150.000 €
- Responsabilidad hipotecaria total: aprox. 210.000 € (capital + intereses + costas)
- IAJD que asume el banco en Madrid (0,75%): 210.000 × 0,0075 = 1.575 €
En documentos mercantiles
La base imponible suele ser el valor nominal del capital social constituido o ampliado, y el tipo aplicable es fijo: 1% con carácter general.
¿Cuáles son las exenciones y bonificaciones disponibles en el IAJD?
Existen algunas exenciones y bonificaciones en el IAJD, dependiendo de las circunstancias específicas de cada caso. Algunos ejemplos de situaciones en las que podrías beneficiarte de estas exenciones o bonificaciones incluyen:
- Primera adquisición de vivienda habitual por jóvenes
- Adquisición de vivienda por personas con discapacidad
- Familias numerosas
Además, existen algunas bonificaciones que pueden aplicarse en determinados casos. Por ejemplo, en Andalucía, se ofrece una bonificación del 99% en la cuota del IAJD para las transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados que se produzcan en el ámbito de la vivienda protegida y de promoción pública.
¿Cómo afecta el IAJD a la compra-venta de propiedades y a las hipotecas?
Compra-venta de propiedades
El IAJD se aplica a la compra-venta de propiedades cuando se formaliza mediante escritura pública, lo cual es lo más común en España. El impuesto se calcula aplicando una tasa sobre el valor del inmueble, que puede variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Hipotecas
Cuando se obtiene una hipoteca, también se debe pagar el IAJD. En este caso, el impuesto se aplica sobre la cantidad del préstamo hipotecario, no sobre el valor total del inmueble. Al igual que en la compra-venta de propiedades, las tasas pueden variar entre las diferentes comunidades autónomas.
¿Existen multas o sanciones por no pagar el IAJD a tiempo?
Sí, existen multas y sanciones por no pagar el IAJD dentro del plazo establecido. Estas sanciones pueden ser de carácter económico e incluso pueden con llevar la suspensión del registro de la escritura pública.
En algunos casos, las sanciones por no pagar el IAJD a tiempo pueden ser bastante elevadas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, si el pago del impuesto se realiza fuera del plazo establecido, se puede aplicar una sanción del 1% de la cuota a ingresar por cada mes de retraso, con un máximo del 12%del importe total.
Además, en casos de fraude o evasión fiscal, se pueden aplicar sanciones mucho más graves, que pueden incluir penas de prisión en casos extremos.
No abonar el impuesto dentro del plazo de 30 días hábiles activa un sistema de recargos progresivos:
| Tiempo de retraso | Recargo aplicable |
|---|---|
| Hasta 3 meses | 5% sobre la cuota |
| Entre 3 y 6 meses | 10% sobre la cuota |
| Entre 6 y 12 meses | 15% sobre la cuota |
| Más de 12 meses | 20% más intereses de demora |
En los supuestos de fraude o evasión fiscal declarada, las sanciones pueden escalar hasta el 150% de la cuota defraudada. Además, la escritura permanece sin inscribir en el Registro de la Propiedad hasta que se acredite el pago, lo que genera una situación de inseguridad jurídica que conviene evitar a toda costa.
¿Hay algún caso en el que no se deba pagar el IAJD?
En algunos casos específicos, no es necesario pagar el IAJD o se puede pagar menos. Por ejemplo, si compras una casa protegida o si tienes una discapacidad, una familia numerosa o eres un joven que compra su primera casa, es posible que tengas derecho a una exención o a una bonificación en el impuesto.
Además, también se pueden aplicar reducciones en el importe del impuesto. Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas se puede aplicar una reducción en el IAJD si se trata de una compra-venta realizada por herencia o donación.
¿Necesito contratar a un asesor para ayudarme con el IAJD?
No es obligatorio pero es recomendable, sobre todo si estás desinformado sobre el tema y no quieres tener sorpresas desagradables a la hora de adquirir una propiedad o solicitar una hipoteca.
Un asesor hipotecario o un abogado especializado en impuestos pueden ayudarte a comprender las leyes y regulaciones relacionadas con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y garantizar que cumplas con todas tus obligaciones fiscales.