Cuando compras una vivienda con financiación bancaria, firmas una única escritura ante notario que incluye dos partes bien diferenciadas: la compraventa (transmisión de la propiedad) y la hipoteca (constitución del préstamo con garantía). Aunque ambas van en el mismo documento notarial, cada parte tiene propósitos legales distintos y afecta a diferentes actores de la operación.
La escritura de hipoteca es la parte del documento notarial que formaliza el préstamo entre el banco y el comprador, estableciendo las condiciones del crédito: importe, interés, plazo y garantías. Aunque va integrada en la misma escritura que la compraventa, desde 2019 el banco paga los gastos relativos a la hipoteca (notaría, registro, IAJD). Tú solo pagas la tasación más los gastos de la parte de compraventa.
¿Qué es la escritura de hipoteca y para qué sirve?
La escritura de la hipoteca es la parte del documento notarial en la que quedan reflejadas todas las cláusulas y condiciones del préstamo hipotecario. Aunque va integrada en la misma escritura que la compraventa, constituye una sección independiente con sus propios efectos jurídicos. Este documento se firma ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad, dándole plena validez legal.
En la escritura del préstamo hipotecario las partes son:
- El acreedor: la entidad bancaria que concede el préstamo
- El deudor: la persona que recibe la financiación (comprador de la vivienda)
Esta parte del documento es fundamental porque establece los derechos y obligaciones de banco y comprador durante toda la vida del préstamo, que habitualmente se extiende entre 20 y 30 años.
Diferencia entre la parte de compraventa y la parte de hipoteca
Aunque están en el mismo documento notarial, tienen propósitos completamente diferentes:
Parte de compraventa:
- Intervienen comprador y vendedor
- Formaliza la transmisión de la propiedad del inmueble
- Los gastos asociados los asume el comprador
- Contiene la descripción de la vivienda y el precio de venta
Parte de hipoteca:
- Intervienen comprador y banco
- Formaliza el préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda
- Los gastos asociados los asume el banco (desde la Ley 5/2019)
- Contiene las condiciones financieras del crédito
Ambas partes se firman en el mismo acto notarial, en una única escritura pública que después se inscribe en el Registro de la Propiedad con ambos efectos: transmisión de propiedad y constitución de hipoteca.
Qué contiene la escritura hipotecaria
Una única escritura pública que puede tener entre 40 y 80 páginas, dependiendo de la complejidad. Esta escritura incluye dos partes principales:
- La parte de compraventa: descripción del inmueble, precio, forma de pago, condiciones especiales
- La parte de la hipoteca: todas las condiciones del préstamo que veremos a continuación
La parte hipotecaria del documento incluye información detallada sobre:
Datos del préstamo
- Capital prestado: cantidad exacta que financia el banco (normalmente entre el 60% y el 90% del valor de tasación)
- Tipo de interés: fijo, variable o mixto, con sus porcentajes específicos
- Índice de referencia: si es variable, el euríbor más un diferencial
- Plazo de amortización: duración total del préstamo en años
- Cuota mensual: importe aproximado de las mensualidades
Comisiones y gastos
- Comisión de apertura: cada vez menos frecuente, pero puede aplicarse
- Comisión de amortización anticipada: límites del 0,15% o 0,25% según el plazo y tipo
- Comisión por cambio de condiciones: para novaciones y modificaciones
- Gastos de tasación: único gasto que asume el comprador
Seguros vinculados
- Seguro de vida: cobertura en caso de fallecimiento del titular
- Seguro de hogar: protección del inmueble hipotecado
- Otros productos: seguros de desempleo, protección de pagos, etc.
Cláusulas de protección
- Vencimiento anticipado: situaciones en las que el banco puede reclamar toda la deuda
- Intereses de demora: porcentaje adicional por impago de cuotas
- Garantía hipotecaria: la vivienda responde de la deuda
- Responsabilidad: si respondes con todos tus bienes o solo con la vivienda
En Hipotecas 100 (hipotecas100.net), recomendamos revisar especialmente las cláusulas de vencimiento anticipado y los productos vinculados, ya que son los aspectos donde más diferencias encontramos entre entidades.
El proceso hasta la firma de la escritura de hipoteca
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo varios pasos obligatorios que protegen al consumidor antes de la firma. Este proceso garantiza transparencia y evita cláusulas abusivas que antes eran habituales en el mercado hipotecario español.
1. La oferta vinculante: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
El primer documento clave es la FEIN, que el banco debe enviarte mínimo 10 días antes de la firma (14 días en Cataluña). Esta ficha contiene:
- Tipo de interés aplicado
- TAE (Tasa Anual Equivalente)
- Importe total del préstamo
- Cuota mensual estimada
- Comisiones aplicables
- Productos vinculados obligatorios
- Bonificaciones por contratación de servicios
Las condiciones de la FEIN son vinculantes para el banco. No puede modificarlas sin tu consentimiento. Esto te permite estudiar la oferta con calma y compararla con otras entidades.
Como bróker hipotecario certificado, en Hipotecas 100 te conseguimos múltiples FEIN de diferentes bancos para que elijas la mejor oferta del mercado.
2. La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)
Junto con la FEIN recibirás la FiAE, un documento que explica en lenguaje claro las cláusulas más complejas y sus riesgos:
- Cómo puede variar tu cuota en hipotecas variables
- Consecuencias del impago de cuotas
- Condiciones de amortización anticipada
- Cláusulas de vencimiento anticipado
- Riesgos asociados al tipo de interés
3. El acta de transparencia
Al menos 24 horas antes de firmar la escritura debes acudir a la notaría para firmar el acta de transparencia. Este trámite es obligatorio y completamente gratuito. Consiste en:
- El notario revisará contigo toda la documentación del préstamo
- Te explicará las cláusulas hipotecarias más importantes
- Resolverá todas tus dudas sobre la parte de la hipoteca
- Verificará que comprendes las condiciones del crédito
- Te realizará un test de comprensión
El test incluye preguntas sobre:
- Las consecuencias del impago
- Los intereses de demora aplicables
- Las comisiones del préstamo
- Los productos vinculados contratados
- La posible pérdida de la vivienda por impago grave
Tú eliges libremente al notario, no el banco. El acta de transparencia no tiene coste para ti.
4. La firma de la escritura
El día de la firma acudirás a la notaría para firmar la escritura pública de compraventa con préstamo hipotecario. En esta escritura única:
- Primero intervienen comprador y vendedor para la parte de compraventa
- Después interviene el representante del banco para la parte de la hipoteca
- Todos los intervinientes firman el mismo documento
El proceso completo suele durar entre 1 y 2 horas. Deberás llevar:
- DNI original
- La provisión de fondos para entrada y gastos de compraventa
- El dinero para pagar la tasación
Una vez firmada, esta única escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad con doble efecto: inscribe la compraventa a tu nombre e inscribe la hipoteca a favor del banco.
¿Quién paga los gastos de la escritura de hipoteca?
Uno de los cambios más importantes de la Ley Hipotecaria 5/2019 fue el reparto de gastos. Aunque se trata de una única escritura, los gastos se dividen según correspondan a la parte de compraventa o a la parte de hipoteca:
Gastos que paga el banco (parte de hipoteca)
✅ Notaría: la parte proporcional de los honorarios notariales correspondiente a la constitución de la hipoteca
✅ Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca
✅ Gestoría: trámites relacionados con el préstamo
✅ IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): impuesto sobre la constitución de la hipoteca
✅ Acta de transparencia: reunión previa en la notaría
Gastos que pagas tú (parte de compraventa + tasación)
❌ Tasación: entre 250€ y 500€ según características de la vivienda
❌ Notaría: la parte proporcional de los honorarios correspondiente a la compraventa
❌ Registro: inscripción de la compraventa a tu nombre
❌ Gestoría: trámites de la transmisión de la propiedad
❌ ITP o IVA: según sea vivienda usada o nueva
En total, los gastos de comprar una vivienda suelen representar aproximadamente el 10% del precio en vivienda usada y el 12-13% en obra nueva. De ese porcentaje, la mayor parte corresponde a impuestos (ITP o IVA), mientras que notaría y registro suman entre 1.500€ y 2.500€ aproximadamente.
¿Quién me tiene que dar la escritura de la hipoteca?
Esta es una pregunta muy frecuente que genera confusión. La respuesta es clara:
La escritura original queda custodiada en la notaría. Ni tú, ni el vendedor, ni el banco recibís el documento original. Esta medida protege el documento de modificaciones fraudulentas y garantiza su autenticidad durante toda la vida del préstamo.
Lo que recibirás es:
- El día de la firma: una copia simple de la escritura completa (compraventa + hipoteca)
- Semanas después: una copia autorizada (con el mismo valor legal que el original)
La copia autorizada te la envía la notaría una vez inscrita toda la operación en el Registro de la Propiedad. Este proceso suele tardar entre 2 y 6 semanas, ya que incluye:
- Liquidación del impuesto correspondiente
- Inscripción de la compraventa
- Inscripción de la hipoteca
- Emisión de las copias autorizadas
¿Qué hacer si el banco no me da la escritura de la hipoteca?
Aunque el banco debe colaborar en el proceso, no es quien te entrega la escritura, sino la notaría. Si pasado un tiempo prudencial (más de 2 meses) no has recibido tu copia autorizada:
- Contacta con la notaría donde firmaste
- Verifica el estado de la inscripción registral
- Solicita información sobre posibles incidencias
- Pregunta si hay algún defecto subsanable que esté retrasando la inscripción
Recuerda que el banco tampoco recibe el original, sino su propia copia autorizada. La escritura original permanece siempre en poder del notario como garantía de autenticidad e inalterabilidad del documento.
La escritura de cancelación de hipoteca
Cuando terminas de pagar tu préstamo, ya sea al cumplir el plazo completo o mediante amortización anticipada total, necesitas cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite es fundamental, aunque muchas personas lo desconocen.
¿Por qué es necesaria la cancelación registral?
Pagar la última cuota no significa automáticamente que tu vivienda quede libre de cargas. La hipoteca seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que solicites expresamente su cancelación mediante la correspondiente escritura.
Sin la cancelación registral:
- No podrás vender la vivienda (o el proceso será muy complejo)
- Tendrás problemas para pedir nuevos préstamos sobre el inmueble
- La propiedad seguirá figurando con carga hipotecaria
Cancelación automática a los 20 años
Existe una excepción poco conocida: si han transcurrido más de 20 años desde que pagaste la última cuota, la hipoteca se cancela automáticamente en el Registro sin necesidad de escritura. Sin embargo, en la práctica es muy poco habitual esperar tanto tiempo.
Ejemplo práctico de escritura de préstamo hipotecario
Para entender mejor cómo funciona, veamos un ejemplo de escritura de préstamo hipotecario típico:
Datos del caso:
- Precio de compra: 200.000€
- Entrada del 20%: 40.000€
- Préstamo solicitado: 160.000€ (80% del precio)
- Tipo de interés: Fijo al 2,50% durante toda la vida
- Plazo: 30 años
- Cuota mensual: aproximadamente 633€
En la parte hipotecaria de la escritura aparecerá:
- Capital prestado: 160.000€
- TAE: 2,53%
- Total intereses: 67.880€ (aproximadamente)
- Total a devolver: 227.880€
- Comisión apertura: 0%
- Comisión amortización anticipada primeros 5 años: 0,15%
- Comisión amortización anticipada después: 0%
- Seguros vinculados: vida y hogar obligatorios
- Bonificación por domiciliación: -0,10% en el interés
- Garantía hipotecaria: vivienda sita en [dirección]
En la parte de compraventa aparecerá:
- Descripción registral completa del inmueble
- Precio de venta: 200.000€
- Forma de pago: 40.000€ en efectivo + 160.000€ mediante préstamo hipotecario
- Estado de cargas y gravámenes
- Declaración de estar al corriente de gastos comunitarios e IBI
Todo esto va en una única escritura que puede tener entre 50 y 80 páginas, firmada en un solo acto por comprador, vendedor y representante del banco ante el notario.
Tras 2.688 expedientes tramitados en Hipotecas 100, hemos visto que las condiciones de la parte hipotecaria pueden variar significativamente entre bancos. Por eso trabajamos para conseguirte las mejores ofertas del mercado.
Nuestra recomendación
¿Cuándo se firma la escritura de hipoteca?
La escritura que incluye tanto la compraventa como la hipoteca se firma en un único acto notarial, normalmente por la mañana. Debe haber transcurrido un mínimo de 10 días desde que recibiste la FEIN (14 días en Cataluña) y al menos 24 horas desde el acta de transparencia. En este acto firman el comprador, el vendedor y el representante del banco ante el notario elegido por el comprador.
¿Quién me tiene que dar la escritura de la hipoteca?
La escritura original permanece en custodia de la notaría. Tú recibes una copia autorizada que te enviará la notaría semanas después de la firma, una vez inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El día de la firma te dan una copia simple para uso inmediato. El banco no te entrega la escritura, sino que también recibe su propia copia de la notaría.
¿Cuánto cuesta la escritura de la hipoteca?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos correspondientes a la parte de la hipoteca los paga el banco: la parte proporcional de la notaría relacionada con la hipoteca, la inscripción de la hipoteca en el registro, la gestoría de la hipoteca y el IAJD. El comprador solo paga la tasación (250-500€) más los gastos de la parte de compraventa (notaría, registro, gestoría e impuestos), que suman aproximadamente 1.500-2.500€ más el ITP o IVA.
¿Puedo modificar la escritura de hipoteca después de firmarla?
Sí, puedes modificar las condiciones hipotecarias mediante una novación (mismo banco) o subrogación (cambio de banco). Las modificaciones más habituales incluyen cambiar el tipo de interés de variable a fijo, ampliar o reducir el plazo, añadir o eliminar titulares, o cambiar productos vinculados. Cualquier modificación requiere firmar una nueva escritura de novación o subrogación ante notario y reinscribirla en el Registro.
¿Qué debo revisar en la escritura hipotecaria antes de firmar?
Verifica que la parte hipotecaria de la escritura coincida exactamente con la FEIN: tipo de interés, comisiones, productos vinculados obligatorios, plazo de amortización y seguros contratados. Revisa especialmente las cláusulas de vencimiento anticipado, los intereses de demora y las condiciones para amortizaciones anticipadas. También verifica la descripción del inmueble en la parte de compraventa. El notario te ayudará a revisar todos estos aspectos en el acta de transparencia.
¿Qué es el acta de transparencia?
El acta de transparencia es un documento obligatorio que debes firmar en la notaría al menos 24 horas antes de firmar la escritura. Durante esta cita, el notario te explica todas las condiciones del préstamo hipotecario, resuelve tus dudas sobre la parte de la hipoteca y verifica que comprendes el alcance del compromiso mediante un test. Este trámite es completamente gratuito y puedes elegir libremente al notario, independientemente del que luego autorice la escritura.
¿El banco no me da la escritura de la hipoteca, qué hago?
El banco no es quien te entrega la escritura, sino la notaría donde firmaste. Si han pasado más de 2 meses y no has recibido tu copia autorizada, contacta directamente con la notaría para verificar el estado de la inscripción registral. La escritura original permanece siempre en la notaría, y tanto tú como el banco recibís copias autorizadas con el mismo valor legal.
¿Cuánto tiempo tengo para firmar la escritura tras recibir la FEIN?
La FEIN tiene una validez mínima de 10 días (14 en Cataluña). Durante este tiempo, el banco no puede modificar las condiciones ofertadas y tú puedes decidir si aceptas. Normalmente se firma entre 2-6 semanas después de recibir la FEIN, tiempo que incluye la cita del acta de transparencia (mínimo 24 horas antes) y la coordinación con el vendedor para elegir fecha y notaría para la firma conjunta.
¿Qué pasa si no paso el test del acta de transparencia?
Si el notario detecta que no comprendes las condiciones hipotecarias o no superas el test, no podrás firmar la escritura. Este mecanismo existe para protegerte y evitar que contrates un préstamo sin entender sus implicaciones. En ese caso, deberás estudiar mejor las condiciones del préstamo y volver a solicitar otra cita para el acta de transparencia. El notario no te dejará firmar hasta que demuestres que entiendes el compromiso que vas a adquirir.
¿La escritura original se la queda el banco?
No, la escritura original no se la queda el banco. Permanece bajo la custodia de la notaría para garantizar su autenticidad y evitar modificaciones fraudulentas. Tanto el banco como el comprador reciben copias autorizadas que tienen el mismo valor legal que el original. Este sistema protege los derechos de ambas partes durante toda la vida del préstamo.
Sin embargo, conseguir las mejores condiciones hipotecarias requiere comparar ofertas de múltiples bancos y negociar activamente. Como comparador de hipotecas profesional, Hipotecas 100 te ayuda en todo el proceso:
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