¿Qué es la FEIN en una hipoteca?

La FEIN en el mundo inmobiliario es la Ficha Europea de Información Normalizada. Para que nos entendamos, es un documento oficial que las entidades financieras están obligadas a darle a sus clientes para que puedan pedir préstamos hipotecarios. Documento vinculante para el campo en el que se detallan todas las condiciones de la hipoteca.

Sin este documento, ninguna entidad podrá darte ningún préstamo. Es de carácter obligatorio y debe incluir una serie de pautas para que esté completo: datos de la entidad prestamista, intermediario (en caso de que lo hubiera), préstamo y sus características.

También aparece el tipo de interés que pagará el que asume el préstamo y otros posibles gastos derivados de ello, la periodicidad en que se harán y el número de pagos total, así como la cuota mensual.

Debe aparecer una tabla que muestra el reembolso (cuadro de amortización) y otras obligaciones del prestatario, datos del reembolso anticipado y si existe una comisión o no. En caso de que la haya, el importe de la misma.

Cualquier elemento de flexibilidad debe estar estipulado también en la FEIN, así como los derechos del prestatario, futuras reclamaciones y las consecuencias para el que pide el préstamo en caso de que no cumpla con lo pactado.

Y, por último, debe haber una cláusula de información adicional y el nombre del supervisor del préstamo.

¿Para qué sirve la FEIN?

La finalidad de la FEIN es aportarle claridad y transparencia al cliente final, ya que se trata de un préstamo muy alto. De hecho, se vuelve de gran importancia para aquellos que van a ver diferentes bancos y quieren saber quién le ofrece mejores condiciones.

Además de la FEIN, hay otro documento relacionado que surgió ante la nueva ley hipotecaria: la FIAE. Estas siglas significan Ficha de Advertencias Estandarizadas. Este documento debe ser entregado al cliente al mismo tiempo que la FEIN.

En esa acta se muestran algunos aspectos financieros de la hipoteca: si es de tipo variable, fijo, etc. Debe aparecer lo más detallado posible, junto con porcentajes y oscilaciones.

Cuándo es el momento para recibir la FEIN

Si ya has decidido meterte en un préstamo, la entidad financiera debe darte la FEIN al menos 10 días antes de formalizar el préstamo. Se considera que este es un tiempo prudencial para que el cliente pueda evaluar la propuesta y disipar cualquier duda al respecto.

¿Tiene carácter vinculante?

La FEIN no es una oferta vinculante para el cliente, pero sí para el banco. Esto quiere decir que puedes recibir varias FEIN, tantas como entidades financieras consultes para pedir un préstamo.

No obstante, esto no te obliga a finalizar la operación con ninguna de ellas. Por otro lado, si finalmente te decides por el banco que emitió la FEIN que tienes en tus manos, este está obligado a mantener las mismas condiciones por 10 días.

Ejemplo de lo que debe incluir la FEIN

Texto introductorio

El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].

Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha, así como en las actuales condiciones del mercado financiero.

La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede variar con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la obligación de concederle un préstamo.

Prestamista

[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
(Facultativo) [Correo electrónico].
(Facultativo) [Número de fax].
(Facultativo) [Dirección de página web].
(Facultativo) [Persona o punto de contacto].
(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le damos información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]

Intermediario de crédito.

[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
(Facultativo) [Correo electrónico].
(Facultativo) [Número de fax].
(Facultativo) [Dirección de página web].
(Facultativo) [Persona o punto de contacto].
(Si ha lugar [información que indique si se están prestando o no servicios de asesoramiento]) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le proporcionamos información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]
[Remuneración].

Características principales del préstamo

Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del prestatario].
(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede variar.
(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuye en más del 20 %.
(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el importe del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el préstamo en [moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].
Duración del préstamo: [duración].
[Tipo de préstamo].
[Clase de tipo de interés aplicable].
Importe total a reembolsar:
Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el importe del préstamo de solo intereses].
(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para preparar esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble [insértese la ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble exigido para prestar el importe indicado [insértese importe].
(Si ha lugar) [Garantía].

Tipo de interés y otros gastos

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:
El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de referencia y del valor porcentual del margen del prestamista].
[Otros componentes de la TAE].
Costes que deben abonarse una sola vez:
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que deben abonarse periódicamente:
(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel fijado para el período inicial.
(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al préstamo.

Periodicidad y número de pagos

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].
Número de pagos: [número].

Importe de cada cuota

[Importe] [moneda].
Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos, seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo de solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.
(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insértese período]. Sus pagos podrían incrementarse en una cantidad muy superior a esta.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en [moneda del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por [nombre del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha], o se calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el método de cálculo].
(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con intereses diferidos].

Si ya has decidido que quieres comprar una vivienda, pero aún estás evaluando con quien hacerlo, lo mejor es que consultes con un asesor hipotecario.