¿Cómo se calculan los intereses de una hipoteca?

Los intereses de una hipoteca se calculan aplicando el tipo de interés anual sobre el capital pendiente y dividiéndolo entre 12. En una hipoteca fija la cuota no cambia nunca. En una hipoteca variable, el interés se forma sumando el Euríbor actual (2,798%) al diferencial pactado con el banco, y se revisa cada 6 o 12 meses.

Por suerte o por desgracia, la mayoría de ciudadanos nos tenemos que enfrentar alguna vez a lo largo de nuestras vidas a la tarea de solicitar una hipoteca para comprar nuestra vivienda. Este dinero que nos presta el banco viene con una ‘propina’ en forma de intereses y otros gastos.

Calcular el interés de una hipoteca viene definido por varios factores, el primero es conocer la existencia de tres tipos de hipotecas diferenciadas por su pago de intereses: hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Aunque existe otra modalidad, las hipotecas inversas.

¿Cuánto se paga de interés en una hipoteca?

Esta es una de las preguntas más frecuentes y también una de las que más sorprende cuando se responde con datos concretos.

El total de intereses que pagarás depende de tres factores: el capital prestado, el tipo de interés y el plazo de amortización. Veamos ejemplos reales:

Como puedes ver, en una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al 3%, los intereses totales superan los 100.000 euros, es decir, prácticamente la mitad del capital prestado. Por eso cualquier mejora en el tipo de interés negociado tiene un impacto enorme a largo plazo.

🧮 Calculadora online de intereses hipotecarios

Usa esta herramienta para calcular hoy jueves al instante la cuota mensual de tu hipoteca y el total de intereses que pagarás. Solo necesitas introducir el capital, el plazo y el tipo de interés. Si tienes una hipoteca variable, puedes usar el Euríbor actual (2,798%) más el diferencial que te ofrezca el banco.

Excel editable para calcular los intereses que pagarás en una hipoteca

En el siguiente Excel descargable podrás obtener los intereses que pagarás por tu hipoteca introduciendo solo tres datos.

Calcular interés de una hipoteca fija

La fórmula para calcular los intereses de una hipoteca fija es sencilla, tan solo hay que multiplicar el tipo de interés por la cantidad pendiente a pagar y dividirlo entre 12. Al tratarse de una hipoteca fija, tendrás la certeza de que la cuota mensual no cambiará con el tiempo y cobrarán el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

Calcular interés en una hipoteca variable

Para calcular los intereses en una hipoteca variable, se tendrá en cuenta dos factores que marcan el valor de la mensualidad: el Euríbor y un porcentaje establecido por el banco que se suma a este. Por ejemplo, Euríbor + 0,67%.

Calcular intereses de una hipoteca con tipo mixto

Esta modalidad de hipoteca combina los beneficios del tipo variable y fijo, ofreciendo unos gastos de interés más competitivos para el cliente.

Las hipotecas de tipo mixto apenas son publicitadas por los bancos y ofrecen una primera fase estable los primeros años y una variable referenciada al Euríbor el resto de vida del préstamo. Su gran inconveniente es que no podrás beneficiarte de los tipos de interés más bajos, pero a pesar de ello los intereses son inferiores a las hipotecas de tipo fijo y con diferenciales más bajos.

Veamos un ejemplo práctico de una hipoteca mixta:

Supongamos que te otorgan una hipoteca con un interés del 1,5% los primeros 10 años y de Euríbor más 0,9% los últimos años.

Siguiendo este esquema y con las fórmulas anteriores, si pidieras 150.000 a devolver en 25 años, los pagos serían 600 euros fijos al mes a devolver los primeros 10 años y 574 euros al mes el resto del plazo, suponiendo que el Euríbor se mantuviera al 0% todos los años. Este último pago es variable y podría encarecerse o bajar de precio.

¿Cómo se calculan los intereses de una hipoteca inversa?

Los intereses de las hipotecas inversas son mayores que los de las tradicionales, alrededor del 5% de media. Algunas de sus ventajas es que no se exige presentar unos ingresos mínimos y una de las pocas cosas que se requieren como aval es demostrar que eres el propietario del inmueble.

Otro punto a favor, es que las rentas generadas por una hipoteca inversa no tributan en el IRPF, por lo que el alquiler de la vivienda puede ser una opción interesante.

¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca?

Existe la creencia bastante extendida de que llega X cuota en la que se dejan de pagar intereses en una hipoteca. La realidad es que no existe ese momento en el que se deje de pagar interés y ya solo se empiece a amortizar la parte correspondiente al préstamo de la vivienda, ya que estos intereses terminan pagándose siempre con la última cuota.

¿Cómo se calculan los intereses de demora de una hipoteca?

Calcular los intereses de demora de una hipoteca es sencillo, basta con saber que comienzan a aplicarse desde el primer día de retraso en el pago del préstamo hipotecario y utilizar la siguiente fórmula:

Interés moratorio = (cantidad impagada) x (días de retraso / 365) x (tipo de interés de demora).

Para que lo veas con más claridad, aquí tienes un ejemplo de aplicación de los intereses de demora.

Si pagas con una cuota mensual de 600€ con un interés del 2% y te retrasas 30 días en el pago. De acuerdo al interés de demora estipulado en el contrato a aplicar del 4%, el cálculo sería este:

600 x (30/365) x 0,04 = 1,97 €

Ya sabes cómo funcionan todos los tipos de intereses de una hipoteca, esto te podrá ayudar a identificar las cláusulas abusivas de las hipotecas y sumarlo a todos los gastos adicionales que conlleva comprar una casa: la notaría, gastos del Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gestoría, tasación, comisiones, etc.