Pensar en comprar una vivienda nueva, cada vez se parece más a una utopía. Ni hablar de fabricar una casa nueva a nuestro gusto y medida. Pero comprar una vivienda de segunda mano nos queda al alcance y es una excelente opción si sabemos escoger la más adecuada de la amplia oferta disponible en el mercado inmobiliario.
Adquirir una casa de segunda mano no solo es más económico que la obra nueva, sino que además te permite acceder a zonas consolidadas con todos los servicios disponibles. Nuestra experiencia nos ha enseñado que seguir estos pasos para comprar un piso de segunda mano marca la diferencia entre una excelente inversión y un dolor de cabeza.
7 consejos para comprar una vivienda de segunda mano
¿Conoce cuáles son las mejores recomendaciones a seguir para comprar una vivienda o piso usado? Presta atención para que tu inversión realmente merezca la pena y no te equivoques eligiendo:
1. Analiza tu capacidad financiera real
Antes de lanzarte a buscar propiedades, necesitas saber exactamente cuánto puedes destinar a la compra. En nuestra experiencia como asesores hipotecarios, hemos visto que muchas familias olvidan incluir los gastos adicionales:
- Impuestos: ITP (6-10% según comunidad autónoma)
- Notaría: Entre 600-1.200€
- Registro de la propiedad: 400-800€
- Gestoría: 300-600€
- Tasación: 250-400€
Suma entre un 10-12% del precio de compra para estos conceptos. Si la vivienda cuesta 200.000€, necesitas unos 22.000€ adicionales.
2. Define tu presupuesto máximo de compra
Aunque tengas grandes expectativas y muchas ilusiones de adquirir tu casa de ensueño, haz la selección desde la realidad.
Establecer límites claros evita frustraciones. Según nuestra experiencia gestionando hipotecas sin entrada, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación en viviendas de segunda mano. Algunas entidades llegan al 90% con perfiles solventes.
Ejemplo práctico: Si dispones de 30.000€ de ahorros y puedes asumir una cuota mensual de 800€, tu capacidad de compra ronda los 180.000-200.000€ con una hipoteca 90%.
3. Crea tu propia lista de requisitos
Aunque en un primer momento te parezca que no sepas ni por dónde empezar, es fundamental definir tus prioridades, qué necesitas y qué es lo que verdaderamente te hará elegir una casa u otra.
Puede parecer obvio, pero la mejor forma es comenzar por una lista de necesidades básicas. Agua, electricidad, teléfono, transporte, ubicación, orientación, etc. Solo tú conoces tus verdaderas necesidades.
Luego pasa a las características físicas del inmueble: suelos, techos, materiales de construcción, número de habitaciones y de baños, etc. Con esos detalles sabrás hasta donde puedes llegar, basándote en tu presupuesto
Imprescindibles (sin estos descarta):
- Número mínimo de habitaciones
- Ubicación/zona específica
- Accesibilidad (ascensor, parking)
- Estado estructural de la vivienda
Importantes (negociables):
- Orientación
- Reforma necesaria
- Proximidad a colegios/trabajo
- Metros cuadrados extras
Deseables (no determinantes):
- Acabados de lujo
- Terraza o balcón
- Trastero
4. Elige un método de búsqueda
En España tienes básicamente tres opciones de búsqueda: por internet, a través de una inmobiliaria o con los bancos.
- Portales inmobiliarios online: Idealista, Fotocasa, Habitaclia ofrecen miles de opciones filtradas por tus criterios. Ventaja: rapidez y comodidad desde casa.
- Agencias inmobiliarias: Proporcionan asesoramiento personalizado y gestionan toda la documentación. Inconveniente: comisiones del 3-5% sobre el precio de venta.
- Bancos con inmuebles: Muchas entidades tienen departamentos especializados en viviendas embargadas o adjudicadas con descuentos del 20-40%. Además, facilitan la financiación directamente.
5. Visita las viviendas con ojo crítico
Entiende que estás a punto de dar un paso trascendental para tu vida y por eso este es un paso tan importante como todos los demás. Sin importar cuál sea el método de búsqueda que hayas seleccionado, asiste puntual a tus citas para que puedas sacarle el mayor provecho.
Es el momento para aclarar todas las dudas con el vendedor y fijarte muy bien en cada detalle de diseño y servicios. No pierdas tiempo y revisa exhaustivamente cada rincón de la casa, un vendedor honesto no tendrá ningún problema en atender estas solicitudes.
Checklist de inspección visual:
- ✅ Humedades en paredes, techos y suelos
- ✅ Estado de ventanas y aislamientos
- ✅ Funcionamiento de instalaciones (luz, agua, gas)
- ✅ Grietas o fisuras estructurales
- ✅ Antigüedad de caldera, calentador, electrodomésticos
- ✅ Orientación solar (luminosidad natural)
- ✅ Nivel de ruido exterior
Sobre todo observa sus espacios, verifica cuantas de tus necesidades importantes cumple. Echa tu mente a volar e imagínate volviendo a este lugar cada día y pregúntate ¿es aquí donde quiero estar?
6. Pide una nota simple registral
Este documento cuesta apenas 9€ y te aporta información vital. La nota simple es un documento que por unos pocos euros puedes solicitar en el registro de la propiedad. En él se dan detalles de la titularidad del inmueble, además de autenticar el estado de la superficie total con la que cuenta.
Por otro lado muestra las cargas económicas que pesan sobre la vivienda y si éstas se encuentran solventes o no. En resumen te permite obtener un panorama completo del estatus legal de la casa y corroborar con los datos aportados por el vendedor
7. Comprueba la cédula de habitabilidad
Documento obligatorio que certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas de salubridad según normativa autonómica. Sin ella, no podrás:
- Dar de alta suministros (luz, agua, gas)
- Empadronarte en el domicilio
- Conseguir algunos tipos de hipotecas
Si la vivienda carece de cédula, negocia que el vendedor la obtenga antes del cierre o reduce el precio para tramitarla tú.
8. Revisa el certificado energético
Obligatorio desde 2013, indica la eficiencia energética de la vivienda (escala A-G). Una calificación baja implica:
- Mayor gasto en calefacción/refrigeración
- Posibles reformas necesarias en aislamientos
- Menor valor de reventa futuro
Las viviendas con calificación F o G pueden requerir inversiones adicionales de 5.000-15.000€ para mejorar su eficiencia.
9. Negocia el precio con datos objetivos
El precio de partida casi siempre tiene margen de negociación del 5-15%. Argumenta tu oferta con:
- Comparables de la zona (precios por m² similares)
- Reformas necesarias (actualiza instalaciones, pintura)
- Tiempo que lleva en venta
- Situación del mercado local
10. Elige la mejor financiación hipotecaria
Existe una alta probabilidad de que para adquirir tu vivienda de segunda mano, debas acudir al banco. Ellos pueden ofrecerte una hipoteca, sus condiciones varían en gran medida según la solicitud que presentes y el tipo de interés que elijas.
Este es nuestro campo de especialización. Como bróker hipotecario certificado, comparamos las ofertas de más de 30 entidades para encontrar:
- El tipo de interés más bajo (fijo, variable o mixto)
- Las mejores condiciones sin productos vinculados obligatorios
- Plazos adaptados a tu edad y situación laboral
- Financiación hasta el 100% si cumples requisitos específicos
Más que darte consejos para comprar una vivienda de segunda mano, queremos que estés preparado para asumir todas las responsabilidades que esto implica. Comprar una casa representa una nueva etapa en tu vida.
Dudas de los compradores
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso de segunda mano?
Necesitas aproximadamente el **20-30% del precio** de la vivienda. Si cuesta 200.000€, deberías tener entre 40.000-60.000€ para cubrir la entrada (20% mínimo) más los gastos adicionales (ITP, notaría, registro). En Hipotecas 100 trabajamos con financiación hasta el 100%.
¿Qué diferencia hay entre comprar vivienda nueva y de segunda mano?
Las principales diferencias son: Precio (segunda mano 20-30% más barata), Impuestos (ITP 6-10% vs IVA 10% + AJD), Disponibilidad (inmediata vs espera de construcción), Ubicación (zonas consolidadas vs nuevos desarrollos).
¿Es mejor comprar directamente al propietario o a través de inmobiliaria?
Comprar directamente al propietario te ahorra las comisiones (3-5% del precio), pero requiere que gestiones toda la documentación y negociación por tu cuenta. Las inmobiliarias aportan seguridad jurídica y asesoramiento, útil para compradores primerizos.
¿Qué debo comprobar antes de firmar el contrato de compraventa?
Verifica: Nota simple registral sin cargas, IBI y comunidad pagados, Cédula de habitabilidad vigente, Certificado energético, ausencia de deudas en suministros, y que la superficie real coincide con la escriturada. También revisa que el vendedor es el titular registral. Estos pasos evitan problemas legales futuros.