Sí, las arras se descuentan del precio total de la vivienda, no de la hipoteca directamente. El banco te financia solo el importe pendiente después de restar las arras del precio total. Este sería el caso si tu hipoteca es del 80%-90% financiación y las arras nos superan el porcentaje restante sobre el precio de compra. Vamos a aclararlo con ejemplos prácticos.
Cómo funciona el descuento de las arras
Ejemplo con hipoteca al 90%
Compras una vivienda de 200.000 euros y entregas 20.000 euros en arras (el 10%):
- Precio total: 200.000 €
- Arras pagadas: 20.000 €
- Cantidad pendiente: 180.000 €
- Hipoteca al 90%: 180.000 €
- Tu aportación total: 20.000 € (las arras)
El banco ingresa los 180.000 € al vendedor en la firma ante notario. Las arras ya las recibió el vendedor cuando firmasteis el contrato privado.
Ejemplo con hipoteca al 100%
Ahora imagina que el banco te concede financiación del 100% para la misma vivienda:
- Precio total: 200.000 €
- Arras pagadas: 20.000 €
- Cantidad pendiente: 180.000 €
- Hipoteca al 100%: 200.000 €
¿Qué pasa aquí? El banco te está financiando 200.000 €, pero el vendedor solo necesita recibir 180.000 € (porque ya tiene tus 20.000 € de arras).
En este caso, tú recuperas esos 20.000 € de las arras en la firma de la escritura, o se utilizan para:
- Cubrir los gastos de compraventa (notaría, registro, gestoría, impuestos)
- Quedarte ese dinero disponible si el banco financia también los gastos
- Reducir el importe final de la hipoteca si no necesitas financiar el 100%
Nosotros trabajamos frecuentemente con hipotecas sin entrada donde este escenario es habitual. Las arras sirven como liquidez adicional para los gastos iniciales.
Casos prácticos según el tipo de hipoteca
Hipoteca al 80% o 90%
Para una vivienda de 250.000 euros con arras de 25.000 €:
- Hipoteca al 90%: 225.000 €
- Precio – arras: 225.000 €
- Resultado: Las arras cubren exactamente tu aportación del 10%
Hipoteca al 100% (sin ahorros)
Para la misma vivienda de 250.000 euros con arras de 25.000 €:
- Hipoteca al 100%: 250.000 €
- Precio – arras: 225.000 € (lo que falta por pagar al vendedor)
- Excedente: 25.000 €
Ese excedente de 25.000 € lo usas para:
- Pagar gastos de compraventa (25.000-30.000 € aproximadamente)
- Quedarte liquidez si el banco financia también los gastos
En nuestra experiencia con hipotecas para funcionarios, conseguimos financiaciones del 100%, por lo que las arras quedan disponibles completamente.
Hipoteca para jóvenes
Con la hipoteca joven es frecuente financiar porcentajes más altos. Si entregas arras y consigues financiación del 95% o 100%, ese dinero lo recuperas o lo destinas a los gastos.
Cuándo se produce el descuento
La secuencia es:
- Firmas contrato de arras: Entregas la señal al vendedor (20.000 €)
- Solicitas la hipoteca: El banco valora tu capacidad de pago
- Te conceden el préstamo: Por ejemplo, 200.000 € (100%)
- Firma ante notario:
- El banco ingresa 200.000 €
- El vendedor recibe 180.000 € (falta después de las arras)
- Tú recibes o gestionas los 20.000 € restantes
Errores que debes evitar
❌ Entregar arras sin saber si te darán la hipoteca: Solicita primero un estudio de viabilidad.
❌ No incluir cláusula de financiación: Puedes perder todo el dinero de las arras si no te conceden la hipoteca.
❌ No calcular bien los gastos: Aunque recuperes las arras con una hipoteca al 100%, necesitas dinero para gastos (salvo que los financien también).
❌ Pensar que las arras son dinero perdido: Siempre se descuentan del precio o las recuperas.
✅ Lo correcto: Asesorarte antes de firmar nada y calcular todos los números.
Preguntas frecuentes
¿Recupero las arras si no me dan la hipoteca?
Sí, si incluiste una cláusula de financiación en el contrato de arras. Sin esta cláusula, perderás el dinero por incumplimiento del contrato.
¿Qué pasa con las arras si me financian el 100%?
Si el banco te financia el 100% del precio, recuperas las arras en la firma o se utilizan para cubrir los gastos de compraventa. El vendedor recibe el precio total entre lo que paga el banco y las arras que ya tenía, y a ti te queda el excedente disponible.
¿Las arras cuentan como mi aportación inicial?
Sí. Si el banco exige que aportes el 10% o 20% del valor, las arras ya pagadas cuentan como esa aportación. Si financias menos del 100%, no tendrás que aportar dinero adicional en la firma (solo las arras ya entregadas).
¿Puedo usar las arras para pagar los gastos de compra?
Sí, si consigues una hipoteca al 100% o superior. Al financiar el precio completo de la vivienda, las arras que ya entregaste quedan disponibles para cubrir gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos, que suelen rondar el 10-12% del precio en compras de segunda mano.
Nuestro consejo como asesores hipotecarios
- Hacer un estudio previo de financiación antes de entregar arras. Te decimos qué porcentaje puedes conseguir.
- Calcular el importe de arras según tu capacidad de financiación.
- Establecer plazos realistas (3-6 semanas para conseguir la hipoteca).
- Planificar el destino de las arras si consigues financiación del 100%.
Como bróker hipotecario certificado, coordinamos todo el proceso y te explicamos exactamente cómo quedarán los números en tu caso concreto.
En Hipotecas 100 te ayudamos a calcular exactamente cuánto necesitas financiar, qué pasa con tus arras y cómo optimizar toda la operación.
¿Vas a comprar vivienda y has entregado arras? Contacta con nosotros para un estudio sin compromiso. Te explicamos exactamente cómo quedarán los números en tu caso y conseguimos la mejor hipoteca del mercado.