Los gastos de comprar una vivienda en España suponen entre el 10 % y el 12 % del precio en vivienda usada y entre el 11 % y el 13 % en obra nueva. Esa cifra se suma a la entrada, de modo que para un piso de 200.000 euros necesitas tener ahorrados alrededor de 60.000 euros: 40.000 de entrada más 20.000 de gastos.
La horquilla es amplia porque el impuesto principal lo fija cada comunidad autónoma y las diferencias son enormes. La misma vivienda puede costar 12.000 euros en impuestos en Madrid y más de 20.000 en otras regiones. A continuación desglosamos cada partida con importes reales, quién la paga y qué ha cambiado en los últimos años.
- Vivienda usada: ITP (entre el 4 % y el 13 % según comunidad) más notaría, registro y gestoría.
- Obra nueva: IVA del 10 % más AJD (entre el 0,1 % y el 1,5 %) más notaría, registro y gestoría.
- Gastos de la hipoteca: desde junio de 2019 los paga casi todos el banco. Al comprador solo le corresponde la tasación.
- Tasación: de 300 a 600 euros, a cargo del comprador.
- El vendedor paga: plusvalía municipal, certificado energético, cancelación de su hipoteca y, en su caso, IRPF por la ganancia.
- Con aval ICO la entrada puede bajar mucho, pero los gastos siguen siendo tuyos y en efectivo
Qué porcentaje representan los gastos sobre el precio
Esta es la pregunta que casi todo el mundo hace primero, así que vamos con la respuesta ordenada.
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 4 % a 13 % según comunidad | IVA: 10 % |
| Actos Jurídicos Documentados | No aplica | 0,1 % a 1,5 % según comunidad |
| Notaría (compraventa) | 0,2 % a 0,5 % | 0,2 % a 0,5 % |
| Registro de la Propiedad | 0,1 % a 0,25 % | 0,1 % a 0,25 % |
| Gestoría | 300 a 500 € | 300 a 500 € |
| Tasación | 300 a 600 € | 300 a 600 € |
| Total orientativo | 10 % a 12 % | 11 % a 13 % |
Una precisión sobre los aranceles: tanto los de notaría como los del Registro son regresivos, es decir, el porcentaje baja según sube el importe. En una vivienda de 100.000 euros la notaría de la compraventa ronda los 600 o 700 euros, y en una de 300.000 no llega a triplicarse. Por eso el porcentaje total de gastos pesa más en las compras pequeñas.
El ITP: el gasto que marca la diferencia
Si compras vivienda de segunda mano a un particular, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es, con diferencia, la partida más grande. Lo paga el comprador, se liquida con el modelo 600 y se calcula sobre el valor de referencia del Catastro, no sobre el precio de compra, algo que mucha gente descubre tarde.
Esa diferencia importa: si compras por 180.000 euros pero el valor de referencia es de 195.000, Hacienda liquida sobre los 195.000. Puedes recurrir, aunque conviene contar con ello al hacer números.
| Comunidad autónoma | Tipo general orientativo |
|---|---|
| País Vasco | 4 % (vivienda habitual con requisitos) / 7 % general |
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Navarra | 6 % |
| Ceuta y Melilla | 6 % |
| Andalucía | 7 % |
| La Rioja | 7 % |
| Canarias | Consultar tipo vigente |
| Aragón | 8 % |
| Castilla y León | 8 % |
| Murcia | 8 % |
| Asturias | Por tramos, desde el 8 % |
| Extremadura | Por tramos, desde el 8 % |
| Baleares | Por tramos, desde el 8 % |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % (11 % por encima de 1.000.000 €) |
| Galicia | Consultar tipo vigente |
| Cataluña | Por tramos, desde el 10 % |
Estos son tipos generales orientativos. Varias comunidades han modificado sus tipos durante 2025 y 2026, y prácticamente todas aplican tipos reducidos que pueden rebajar la factura a la mitad. Antes de cerrar tu presupuesto, confirma el tipo vigente en la hacienda autonómica donde esté el inmueble.
Los tipos reducidos: la parte que casi nadie mira
Aquí se esconde el mayor ahorro posible y, sin embargo, es la información que más se pasa por alto. La mayoría de comunidades rebajan el ITP para determinados perfiles:
- Menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual, normalmente con límite de valor y de renta.
- Familias numerosas y monoparentales.
- Personas con discapacidad reconocida, habitualmente desde el 33 %.
- Víctimas de violencia de género o de terrorismo.
- Compras en municipios en riesgo de despoblación.
- Viviendas de protección oficial.
En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, el tipo general bajó del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026 para las operaciones formalizadas a partir de esa fecha, y se mantienen tipos reducidos que llegan hasta el 3 % en determinados supuestos. Una vivienda de 180.000 euros tributa 16.200 euros al tipo general y 5.400 al reducido del 3 %. Diez mil euros de diferencia por comprobar un requisito.
Lo que cuenta para aplicar el tipo es la fecha de la escritura, no la del contrato de arras. Si hay un cambio normativo en el horizonte, la fecha de firma puede valer dinero.
Ejemplo completo: vivienda usada de 195.000 euros en Madrid
Veamos un caso real de los que estudiamos a diario. Compra de vivienda de segunda mano por 195.000 euros, con hipoteca concedida de 145.000 euros, es decir, un 74 % de financiación.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (precio menos hipoteca) | 50.000 € |
| ITP al 6 % | 11.700 € |
| Notaría de la compraventa | 800 € |
| Registro de la Propiedad | 450 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Nota simple y copias | 100 € |
| Gastos totales | 13.850 € |
| Ahorro necesario | 63.850 € |
Los gastos representan aquí un 7,1 % del precio, por debajo de la horquilla general, porque Madrid tiene el ITP más bajo del territorio común. Esa misma compra en una comunidad con el tipo al 10 % supondría casi 8.000 euros más.
Un detalle práctico: el banco suele pedir una provisión de fondos calculada al alza, con frecuencia entre 500 y 1.500 euros por encima del coste real. Pasadas unas semanas devuelve el sobrante junto con la liquidación detallada. Conviene reclamarla si no llega en un par de meses, porque a veces se queda en un limbo administrativo.
Qué paga el comprador y qué paga el vendedor
El artículo 1455 del Código Civil establece un reparto por defecto, aunque en la práctica todo es negociable y debe quedar recogido en el contrato de arras.
| Gasto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| ITP, o IVA más AJD | Comprador |
| Escritura matriz de compraventa | Vendedor, salvo pacto en contrario |
| Primera copia de la escritura | Comprador |
| Inscripción en el Registro | Comprador |
| Tasación | Comprador |
| Plusvalía municipal | Vendedor |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor |
| Cédula de habitabilidad, donde se exija | Vendedor |
| Certificado de estar al corriente con la comunidad | Vendedor |
| Cancelación registral de la hipoteca del vendedor | Vendedor, aunque suele gestionarlo el comprador |
| Comisión de la inmobiliaria | Vendedor, por norma general |
| IBI del ejercicio | Se prorratea por días |
En la práctica española lo más extendido es que comprador y vendedor firmen que cada uno paga según ley, expresión que remite al reparto anterior. Si alguna parte quiere alterarlo, debe constar de forma expresa.
Sobre la comisión de la inmobiliaria: ronda el 3 % al 5 % más IVA del precio de venta y la paga quien encarga el servicio, que casi siempre es el vendedor. Si compras directamente a un particular, te ahorras ese coste, aunque asumes por tu cuenta la comprobación de cargas y la coordinación de la firma.
Los impuestos del vendedor
Este bloque se omite en casi todos los artículos sobre gastos de compraventa, y sin embargo condiciona la negociación del precio.
La plusvalía municipal, formalmente impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, grava la revalorización del suelo durante la tenencia. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable. Si no ha habido incremento real de valor, no se paga.
En el IRPF, la ganancia patrimonial tributa entre el 19 % y el 30 % según el tramo. Existen dos exenciones muy relevantes:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta de tributar por la ganancia patrimonial, sin necesidad de reinvertir.
Si vas a vender para comprar, la secuencia importa y conviene planificarla. Una hipoteca puente permite comprar antes de vender sin asumir dos cuotas completas durante el periodo de transición.
Cómo reducir los gastos de compra
- Comprueba si te corresponde un tipo reducido de ITP. Es el ahorro más grande y el más ignorado. Revisa la normativa de la comunidad donde esté el inmueble, no la de donde vives.
- Consulta el valor de referencia catastral antes de negociar. Si está muy por encima del precio de mercado, sabrás de antemano que el impuesto subirá.
- Pide varias tasaciones. Los precios varían entre sociedades homologadas y la diferencia puede llegar a 200 euros.
- Negocia la comisión de apertura. Muchas entidades la eliminan si el resto de la operación les interesa.
- Elige tú la gestoría de la compraventa cuando puedas. La que propone el banco no siempre es la más económica.
- Reclama la devolución de la provisión de fondos con la liquidación detallada en la mano.
Y si no llegas al ahorro necesario
La barrera del 30 % es la que frena a la mayoría de compradores en España, especialmente a los jóvenes. Existen tres vías reales para sortearla.
La línea de avales ICO para primera vivienda permite formalizar operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027 y cubre hasta el 20 % del importe del préstamo, porcentaje que sube al 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Está dirigida a menores de 36 años y familias con menores a cargo. Hay un matiz que conviene subrayar: el aval cubre la entrada, no los gastos, de modo que seguirás necesitando ese 10 % o 12 % en efectivo.
La segunda vía es una hipoteca sin entrada, que existe pero exige un perfil sólido o una garantía adicional. La tercera, más accesible, consiste en plantear la operación como una hipoteca al 90 %, que reduce el ahorro necesario a un 20 % aproximado entre entrada y gastos.
Los empleados públicos suelen acceder a porcentajes de financiación superiores por la estabilidad de sus ingresos, algo que se refleja en las condiciones de una hipoteca para funcionarios.
En hipotecas 100 estudiamos la operación completa, gastos incluidos, y te decimos con números si es viable antes de que firmes arras. Solo cobramos honorarios si conseguimos la financiación. Si prefieres entender primero cómo trabaja un intermediario, puedes leer en qué consiste el papel de un asesor hipotecario.