Las viviendas industrializadas prometen una casa terminada en menos tiempo, con un precio más controlado y menos problemas de obra. Sin embargo, detrás de algunos anuncios atractivos quedan fuera la parcela, la cimentación, las licencias o incluso el IVA.
Además, construir rápido no significa que el banco entregue el dinero rápido. La forma de pago que exige la fábrica llega a chocar con el funcionamiento de la hipoteca, y descubrirlo después de firmar deja al comprador en una situación muy complicada.
¿Qué es una vivienda industrializada?
Una vivienda industrializada es una casa cuya estructura se fabrica en una nave. Después se transporta hasta la parcela, donde se ensamblan sobre una cimentación y se conectan el agua, la electricidad y el saneamiento.
Por tanto, no hablamos de una caseta ni de una vivienda móvil, sino de una construcción permanente. Una vez terminada, tiene que cumplir las mismas normas de seguridad y habitabilidad que cualquier otra casa.
¿Cómo se construyen?
Antes de fabricar nada se estudia la parcela, se diseña la casa y se obtiene la licencia. Mientras se prepara la cimentación, la empresa fabrica los paneles o módulos. Después llegan en camión y se montan con una grúa.
Esta forma de trabajar ahorra tiempo porque varias fases avanzan a la vez. Sin embargo, exige tomar muchas decisiones antes de comenzar. Cambiar una ventana, una tubería o un enchufe cuando la pieza ya está fabricada resulta caro.
Viviendas industrializadas de hormigón
Una vivienda industrializada de hormigón se construye con muros fabricados previamente. Destaca por su solidez, durabilidad y capacidad para conservar una temperatura estable, algo conocido como inercia térmica.
Ahora bien, el hormigón por sí solo aísla poco. Necesita una capa aislante bien diseñada y juntas correctamente selladas. Además, pesa mucho y requiere camiones, grúas y buenos accesos. Una calle estrecha o una fábrica situada lejos encarecen bastante el proyecto.
Viviendas industrializadas con steel frame
Las viviendas industrializadas steel frame utilizan perfiles ligeros de acero galvanizado para formar su estructura. Después se añade aislamiento y revestimientos hasta completar los muros.
El sistema pesa menos y facilita un montaje rápido. A cambio, los encuentros entre el acero y el aislamiento deben estar muy bien resueltos, ya que el metal transmite el frío y el calor.
Vivienda industrializada en madera
Una vivienda industrializada en madera utiliza entramados ligeros o grandes paneles de madera contralaminada. Este último material está formado por varias capas pegadas en direcciones distintas para ganar resistencia.
La madera pesa poco y ayuda a mantener una temperatura agradable dentro de la vivienda. Sin embargo, necesita una buena protección frente al agua, la humedad y los insectos. Si entra agua o la madera no recibe el tratamiento adecuado, aparecerán daños con el tiempo, aunque se hayan utilizado materiales de calidad.
¿Son lo mismo una vivienda industrializada, prefabricada y modular?
Los tres conceptos están relacionados, pero no significan lo mismo. En una casa prefabricada, algunas piezas llegan ya hechas, como las paredes o la cubierta. En una vivienda industrializada, gran parte de la casa se fabrica y se prepara en una nave antes de montarla en la parcela.
Por otro lado, las viviendas modulares industrializadas llegan divididas en grandes bloques tridimensionales que ya incorporan instalaciones y acabados. Una vivienda industrializada no tiene por qué ser modular, ya que también se construye mediante paneles que después se ensamblan en la parcela.
En la publicidad estos términos se mezclan constantemente. Por eso interesa preguntar qué parte se fabrica fuera, cuánto trabajo queda por hacer en la parcela y quién se responsabiliza de cada fase.
¿Cuánto cuesta una vivienda industrializada?
Como referencia inicial, el precio de viviendas industrializadas permanentes y terminadas suele situarse entre 1.500 y 2.300 euros por metro cuadrado, aunque las casas de alta gama superan esa cifra. Así, una vivienda de 100 metros cuadrados rondaría entre 150.000 y 230.000 euros antes de sumar la parcela y cualquier partida excluida.
El problema está en que cada empresa calcula el precio de una manera distinta. Algunas ofertas incluyen proyecto, cimentación, transporte y montaje, mientras que otras solo cubren la fabricación de la estructura. Incluso la expresión llave en mano cambia según el contrato.
Antes de comparar hay que revisar el movimiento de tierras, el estudio geotécnico, la cimentación, la grúa, las acometidas, los honorarios técnicos, las licencias, los impuestos, la cocina y los exteriores. Una casa anunciada por 80.000 euros termina costando mucho más si todas esas partidas quedan fuera.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene frente a una vivienda tradicional?
La principal ventaja de las viviendas industrializadas es el control. La fabricación se realiza bajo techo, con mediciones repetidas y menos dependencia de la lluvia. Además, la cimentación y la estructura avanzan al mismo tiempo, lo que acorta la fase de construcción.
No obstante, el montaje rápido no incluye el tiempo necesario para comprar la parcela, diseñar el proyecto y obtener la licencia. La casa llega a montarse en semanas, aunque el proceso completo dura bastantes meses.
Tampoco tiene por qué salir más barata ni gastar menos energía. El ahorro se mantiene cuando la parcela no exige una cimentación especial. Además, el consumo energético depende del aislamiento, las ventanas y la orientación, no de que la vivienda se anuncie como industrializada.
¿Cómo se financia una vivienda industrializada?
Lo habitual es solicitar una hipoteca para una casa prefabricada mediante financiación autopromotor. Este préstamo está pensado para quien construye su vivienda sobre una parcela propia.
La entidad no entrega todo el dinero al comenzar. Lo libera conforme la obra avanza y un técnico certifica lo que ya está construido. Según el Banco de España, lo habitual es financiar hasta el 80% del menor importe entre el presupuesto de obra y el valor estimado de la casa terminada.
Requisitos para conseguir una hipoteca
Se exige una parcela edificable inscrita a nombre del solicitante, un proyecto realizado por un arquitecto, licencia municipal, presupuesto total y una tasación de la vivienda terminada.
Y antes de comprar el solar, se debe comprobar su situación urbanística. Que un anuncio diga urbanizable no garantiza que se admita construir inmediatamente. En nuestra guía sobre hipoteca para comprar un terreno, explicamos cómo se financia esta primera parte.
Antes de firmar, asegúrate de que salen las cuentas
Uno de los mayores riesgos es entregar una señal y descubrir después que el banco no financia tanto como esperabas o que entrega el dinero más tarde de lo que exige la constructora. En ese momento tendrás que aportar más ahorros o arriesgarte a perder el dinero adelantado.
Por eso, antes de comprometerte, conviene saber cuánto dinero necesitarás y cuándo tendrás que pagarlo. Nuestro asesor hipotecario estudiará tu caso y te ayudará a comprobar si la financiación encaja con el proyecto antes de que firmes o entregues dinero.