La provisión de fondos es la cantidad de dinero que el banco te pide adelantar antes de firmar la hipoteca, con el objetivo de cubrir los gastos e impuestos derivados de la compraventa de la vivienda y la formalización del préstamo. De forma orientativa, suele oscilar entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda, aunque el sobrante se devuelve a tu cuenta una vez se cierra la operación.
En los últimos 8 años hemos acompañado a miles declientes en la firma de su préstamo hipotecario (más de 7.680 estudios realizados y 3.072 expedientes tramitados con la banca). Esa experiencia diaria nos ha enseñado que la provisión de fondos suele ser una de las partidas que más dudas genera. Vamos a despejarlas todas en esta guía, actualizada a julio de 2026.
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
La provisión de fondos es un adelanto de dinero que el banco solicita al futuro hipotecado para que la gestoría pueda hacer frente a los gastos asociados a la compraventa y a la inscripción del préstamo: impuestos, notaría, registro, tasación y demás trámites administrativos.
No se trata de una comisión ni de un gasto a fondo perdido. Es una provisión estimada: una vez liquidados todos los conceptos, el banco te devuelve el sobrante a tu cuenta corriente. Por eso, en el día a día de nuestros expedientes en hipotecas100.net, solemos compararla con una «fianza administrativa» que garantiza que la operación se pueda firmar sin contratiempos.
Hay quien la denomina coloquialmente «entrada de la hipoteca», pero conviene matizar este concepto: la entrada es ese 20 % del valor del inmueble que el banco no financia, mientras que la provisión de fondos cubre los gastos adicionales (impuestos, escrituras, etc.). Son dos partidas distintas que conviene tener separadas mentalmente, especialmente si estás ahorrando para comprar.
¿Para qué sirve realmente la provisión de fondos?
El banco, a través de su gestoría, asume la liquidación de impuestos, el pago al notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y otros trámites simultáneos al acto de firma. Como todos esos pagos se ejecutan en cuestión de horas o pocos días desde la escritura, la entidad necesita disponer del dinero antes de acudir al notario.
Si tuviera que esperar a cobrarte cada gasto por separado, el proceso se eternizaría y la vivienda no se podría inscribir a tu nombre con la rapidez que exige cualquier compraventa. Por eso la provisión existe como mecanismo de fluidez administrativa.
¿Qué gastos cubre la provisión de fondos tras la Ley 5/2019?
Aquí está uno de los puntos más importantes del artículo, porque mucha información online sigue desactualizada. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (vigente desde el 16 de junio de 2019), el reparto de gastos cambió de forma sustancial a favor del consumidor.
Gastos a cargo del cliente (incluidos en la provisión de fondos)
Tú, como comprador y futuro hipotecado, asumes:
- La tasación de la vivienda, realizada por una sociedad homologada por el Banco de España.
- El impuesto sobre la compraventa: el IVA (10 %, salvo Canarias) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociado a la escritura de compraventa si la vivienda es nueva; o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.
- Los gastos de notaría y registro derivados de la escritura de compraventa (no del préstamo).
- La nota simple del Registro de la Propiedad.
- La comisión de apertura del préstamo, si la entidad la incluye en la oferta.
Gastos que ahora asume el banco
La nueva normativa obliga a la entidad financiera a soportar:
- El IAJD vinculado a la escritura del préstamo hipotecario.
- Los aranceles notariales de la escritura de la hipoteca.
- La inscripción registral de la garantía hipotecaria.
- Los honorarios de la gestoría que tramita la operación.
Este cambio supone un alivio considerable para el comprador. Antes de 2019, todos esos conceptos los pagaba el cliente, lo que disparaba la provisión de fondos. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019 y pagaste gastos que ahora corresponden al banco, puedes reclamarlos: la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado esta posibilidad.
Importante: la Ley 5/2019 regula los gastos del préstamo hipotecario, no los de la compraventa. La parte fiscal y registral asociada a la adquisición del inmueble sigue siendo responsabilidad del comprador. Es una distinción sutil pero esencial.
¿Cuánto cuesta la provisión de fondos? Ejemplo práctico
La cifra concreta depende de tres factores: el precio de la vivienda, su tipología (nueva o de segunda mano) y la comunidad autónoma, ya que el ITP varía según el territorio.
Como referencia general, la provisión de fondos suele situarse entre el 10 % y el 12 % del valor de compra. Veamos un ejemplo con números redondos:
Caso práctico: vivienda de segunda mano de 200.000 € en la Comunidad de Madrid (ITP del 6 %)
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría compraventa | 800 € |
| Registro de la propiedad | 500 € |
| Tasación | 350 € |
| Gestoría (parte compraventa) | 350 € |
| Nota simple y otros | 50 € |
| Total provisión de fondos | ≈ 14.050 € |
A esa cantidad debes sumarle el 20 % de entrada (40.000 € en este ejemplo) que el banco no va a financiar. En total, el ahorro previo necesario para una vivienda de 200.000 € rondaría los 54.000 €, es decir, un 27 % del precio de compra.
Si no dispones de ese ahorro, en Hipotecas 100 trabajamos con productos específicos como la hipoteca sin entrada, las hipotecas al 90 % o la hipoteca 100 para funcionarios, que permiten financiar un porcentaje mayor del valor de la vivienda.
Puedes calcular tu caso concreto con nuestro simulador de hipoteca, que incluye un apartado específico para estimar la provisión de fondos:
En nuestros simulador de hipoteca disponemos de la opción para ver un estimado de todos los gastas y la provisión de fondos:
¿Cuándo se paga la provisión de fondos?
El ingreso se realiza una vez que el banco ha aprobado la operación y antes de la firma ante notario. Habitualmente la gestoría asignada por la entidad te indica el importe y la cuenta donde debes hacer la transferencia, con una antelación de entre 5 y 15 días respecto al día de la escritura.
⚠️ Consejo de bróker: evita hacer este ingreso en metálico. Siempre recomendamos transferencia bancaria a tu nombre, para que quede constancia documental del movimiento. En nuestra trayectoria como asesores hipotecarios hemos visto cómo este pequeño detalle facilita después la liquidación y cualquier eventual reclamación.
¿Cómo se calcula la provisión de fondos paso a paso?
La gestoría realiza una estimación al alza porque conoce los conceptos a pagar, pero no las cifras exactas hasta que se reciben las facturas definitivas del notario, del registrador y de la administración tributaria. El cálculo se basa en:
- Precio de compra declarado en escritura.
- Valor de referencia catastral, que en muchas comunidades es la base mínima para liquidar el ITP.
- Tipo impositivo aplicable según la región y el tipo de inmueble.
- Aranceles notariales y registrales, que siguen un baremo oficial.
- Honorarios de tasación y gestoría, según las tarifas del proveedor.
El resultado se redondea al alza para evitar quedarse cortos. Por esta razón, casi siempre sobra dinero al final del proceso.
¿Cómo se liquida y se devuelve la provisión de fondos?
Una vez inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad y la hipoteca debidamente formalizada, la gestoría elabora una liquidación de provisión de fondos: un documento detallado con cada concepto pagado, su importe real y el saldo restante.
El plazo medio para recibir esta liquidación se sitúa entre 30 y 90 días desde la firma, aunque en algunos bancos puede prolongarse hasta los 4-6 meses. No es lo deseable, pero ocurre. Si pasados tres meses no tienes noticias, es buena idea reclamar directamente a la entidad o, si lo prefieres, contactar con tu bróker hipotecario para que intermedie.
El reintegro del sobrante se realiza por transferencia a la cuenta corriente vinculada al préstamo. La cifra suele ser pequeña, dado que los bancos calculan con holgura, pero conviene revisar la liquidación con detalle: cualquier cargo indebido (por ejemplo, un gasto que la Ley 5/2019 atribuye al banco) es susceptible de reclamación.
¿Recibirás justificantes y facturas?
Sí, y debes guardarlos. La gestoría está obligada a entregarte:
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Justificantes de pago de impuestos (modelo 600 para el ITP o modelo 940 para el AJD, según corresponda).
- Copia de la escritura de compraventa y de hipoteca.
- Liquidación final desglosada de la provisión.
Guarda toda esta documentación durante al menos cinco años. Te servirá para futuras declaraciones de Hacienda, para acreditar la deducción por vivienda habitual (si te aplica) y, llegado el caso, para cualquier reclamación.
Consejos prácticos para que la provisión de fondos no te pille por sorpresa
A lo largo de nuestra trayectoria como Intermediarios de Crédito Inmobiliario certificados por el Banco de España (nº D956), hemos identificado los errores más comunes que cometen los compradores con este tema. Toma nota:
- No confundas provisión con entrada. Son partidas distintas y debes contar con ambas antes de firmar.
- Calcula con margen. Suma el 30 % del precio de la vivienda al planificar tu ahorro: 20 % de entrada + 10-12 % de provisión.
- Pide siempre desglose previo. Antes de transferir, exige a la gestoría un detalle estimado de cada concepto.
- Revisa la liquidación final. Comprueba que no se incluyan gastos que correspondan al banco según la Ley 5/2019.
- No firmes apurado de tesorería. Disponer del dinero con varios días de antelación evita carreras de última hora.
- Considera la fiscalidad autonómica. El ITP varía sensiblemente entre comunidades: 6 % en Madrid o País Vasco frente al 10 % en Cataluña o la Comunidad Valenciana.
- Reclama si procede. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019 y pagaste notaría, registro, gestoría o IAJD, puedes recuperar ese dinero.
¿Y si no llegas con el ahorro? Alternativas reales
No todo el mundo dispone del 30 % del precio de la vivienda. Afortunadamente, hay caminos. En hipotecas100.net trabajamos con productos diseñados precisamente para perfiles con menos ahorro:
- Hipotecas 100 para funcionarios: financiación de hasta el 100 % del valor de compraventa para empleados públicos.
- Hipoteca joven: condiciones específicas para menores de 35 años.
- Hipotecas sin entrada: productos que cubren el 100 % del valor sin requerir ahorro inicial completo.
- Hipoteca 90 %: financiación reforzada cuando aportas solo el 10 % de entrada.
Si tu caso encaja con alguno de estos perfiles, podemos estudiarlo sin compromiso. Solo cobramos honorarios si efectivamente conseguimos tu hipoteca en las condiciones acordadas, no antes.
Nuestra recomendación como expertos
Comprender la provisión de fondos es fundamental para llegar a la firma de tu hipoteca sin sustos económicos. Recuerda los tres puntos clave: representa entre el 10 % y el 12 % del precio del inmueble, cubre principalmente impuestos y gastos de compraventa (no del préstamo, que paga el banco desde 2019), y el sobrante se reintegra a tu cuenta una vez finalizan todos los trámites.
Si estás a las puertas de comprar vivienda y quieres asegurarte de obtener las mejores condiciones del mercado, en Hipotecas 100 ponemos a tu disposición nuestro comparador de hipotecas y un equipo humano con experiencia probada en la negociación con la banca. No firmes una hipoteca sin compararla antes: la diferencia puede ser de decenas de miles de euros a lo largo del plazo del préstamo.