Si en algún momento has comprado una vivienda solicitando para ello una hipoteca, o si estás haciéndolo justo ahora, seguramente habrás oído hablar de la provisión de fondos.
Si este concepto te suena pero no lo tienes claro, a continuación te lo explicamos todo.
Contenido
¿Qué es una provisión de fondos?
Una provisión de fondos no es más que una cantidad de dinero que el banco nos pide que le adelantemos, para cubrir los gastos derivados de los trámites de alguna operación financiera.
En el caso de las hipotecas, el banco suele solicitar la provisión de fondos para cubrir todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario que le hemos solicitado.
¿Qué gastos conlleva la formalización de una hipoteca?
Firmar un préstamo hipotecario no solo lleva aparejados una serie de gastos relacionados directamente con el préstamo, sino que también hay que considerar los gastos derivados de la compra de una vivienda. En forma de impuestos a pagar, estos gastos pueden ser significativos.
Además de estas obligaciones fiscales, el banco incurrirá en determinados gastos para poder formalizar y concederte el préstamo: el notario, la gestoría, la tasación de la vivienda… La suma de todos estos gastos es lo que se conoce como provisión de fondos.
Con este adelanto, el banco cubrirá:
- La tasación de la vivienda, que establece su valor.
- Los honorarios de la gestoría y del notario.
- El IVA (para viviendas nuevas) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para viviendas de segunda mano).
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Las comisiones de apertura u otras que se incluyan en el préstamo hipotecario.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Muchos de estos gastos se cobran por duplicado, ya que, por un lado, se lleva a cabo la compraventa de vivienda y, por otro, se formaliza el préstamo hipotecario.
En nuestros simulador de hipoteca disponemos de la opción para ver un estimado de todos los gastas y la provisión de fondos:
¿Cómo se calcula la provisión de fondos?
La cuantía oscila entre el 10% y el 12% del precio total de la vivienda que vas a comprar.
Como el banco te pedirá que adelantes ese importe, esto significa que debes disponer de ese dinero por adelantado, es decir, antes de firmar la hipoteca. Es una cantidad que debes ya tener calculada y ahorrada.
Como hoy en día, salvo excepciones, los bancos financian como mucho el 80% del valor total de la vivienda que quieres comprar (solo el 75% en el caso de que no sea tu primera residencia), para calcular el dinero que deberás tener ahorrado debes sumar el 20% del valor que el banco no te va a financiar al 10-12% de la provisión de fondos.
En definitiva, antes de dar el paso de hipotecarte debes asegurarte de que dispones de dinero ahorrado para cubrir en torno a un tercio del valor total de la vivienda a la que quieres acceder.
¿Cómo se liquida la provisión de fondos?
Lógicamente, el importe total de los gastos no es siempre el mismo porque dependerá de los honorarios de cada notaría, gestoría y empresa de tasación.
La mayor parte de la provisión de fondos corresponde al pago de impuestos, en especial el ITP. La cuota puede variar dependiendo de la comunidad autónoma.
Si al final del proceso sobra dinero, es decir, si la suma total de los gastos es menor que la provisión de fondos adelantada, el banco debe reintegrar a tu cuenta el saldo sobrante.
Esto es habitual que suceda, dado que los bancos suelen realizar el cálculo inicial con cierta holgura. Solo debes tener paciencia: normalmente, pasarán meses desde que la vivienda se escriture a tu nombre, hasta que por fin el banco te avise de que tiene lista la liquidación.
¿Tendré alguna constancia escrita una vez terminado el proceso?
La respuesta es sí: la gestoría te hará llegar todas las facturas correspondientes a todos esos gastos de formalización de la compraventa y de la hipoteca. Ahí podrás ver todas las cantidades que se han pagado con los fondos que adelantaste.
Te recomendamos que guardes todas esas facturas, dado que actualmente el Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula de gastos del préstamo hipotecario en España, según la cual todos los gastos de formalización del préstamo debía pagarlos el comprador.
Por tanto, si tu banco te ha obligado a pagar todos estos gastos (sigue siendo una práctica común de muchas entidades), debes saber que puedes reclamarlos.
Conclusión
Entender la provisión de fondos es esencial para en el proceso de adquisición de una hipoteca, ya que cubre gastos vitales como tasación, notaría, impuestos, y más.
Si estás considerando comprar una vivienda o ya estás en medio de este proceso, asegurarte de tener la mejor hipoteca para tu situación financiera es fundamental. No dejes que la complejidad de los números te desanime.
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