Llegas a la firma de tu hipoteca con todo encarrilado: el banco te ha aprobado el préstamo, has visitado al notario varias veces, has elegido seguro de vida, has reservado mudanza. Y entonces, leyendo con calma el informe de tasación, ves una nota que no acabas de entender: «existe exceso de cabida no inscrito». El comercial del banco te dice que tranquilo, que se puede firmar, pero que habría que regularizar la situación en el Registro de la Propiedad en algún momento. Y ahí empiezan las dudas: ¿qué significa exactamente? ¿Es un problema serio? ¿Tengo que solucionarlo antes de la firma o después? ¿Cuánto va a costar?
En Hipotecas 100, donde llevamos 8 años acompañando operaciones hipotecarias y donde hemos tramitado más de 3.072 expedientes, esta situación nos aparece con bastante frecuencia, especialmente en viviendas antiguas, casas de pueblo y propiedades heredadas. Te contamos qué es realmente el exceso de cabida, cómo afecta a tu hipoteca y cómo lo solucionamos paso a paso, con un caso real que cerramos hace poco.
El caso de Carlos y Ana: 25 metros cuadrados que aparecieron de la nada
Carlos y Ana decidieron mudarse de Madrid a un pueblo de Toledo. Compraron una casa unifamiliar con jardín por 152.000 euros. El inmueble estaba inscrito en el Registro de la Propiedad con una superficie construida de 90 metros cuadrados, pero al medirlo todos los implicados (incluido el propio vendedor) reconocían que la casa, después de varias ampliaciones legales realizadas en los años 90, tenía 115 metros cuadrados reales.
El estudio del banco fue rápido y favorable. La tasación, sin embargo, vino con una nota concreta: la superficie real diferenciaba en un 27% respecto a la inscrita en el Registro, y el informe dejaba constancia de la existencia de un exceso de cabida no regularizado. La tasación no era «no apta», pero sí incluía una advertencia condicionante: el banco recomendaba que la situación registral se sanease antes o como parte de la operación.
Carlos y Ana no entendían nada. Ellos solo querían firmar y mudarse. El vendedor, por su parte, llevaba años viviendo en esa casa y nunca se había planteado el tema. Hicieron lo que hace mucha gente en su situación: nos llamaron. Te contamos cómo lo solucionamos al final, pero antes conviene entender qué hay detrás de este término que aparece tan a menudo en las tasaciones.
¿Qué es exactamente el exceso de cabida?
El exceso de cabida es la diferencia que se produce cuando la superficie real de un inmueble (terreno, vivienda o ambos) es mayor que la superficie que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Dicho de otra forma: tu casa o tu parcela mide más metros de los que oficialmente figuran a tu nombre.
Si la situación fuera la contraria, es decir, si la superficie real fuera menor que la inscrita, hablaríamos de defecto de cabida. Pero el supuesto más habitual, y el que provoca más quebraderos de cabeza en operaciones hipotecarias, es el exceso.
Es importante entender que el exceso de cabida no es una ilegalidad. La propiedad es perfectamente legítima, los metros sobrantes son tuyos, pero existe una falta de concordancia entre la realidad física y la realidad registral que conviene corregir. La regulación está recogida principalmente en los artículos 199, 200, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, modificados de forma sustancial por la Ley 13/2015 de 24 de junio, que reforzó la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
¿Por qué se produce un exceso de cabida?
Las causas suelen ser históricas y muy variadas. En la mayor parte de los casos que vemos en Hipotecas 100, el motivo es alguna de estas:
- Mediciones antiguas imprecisas: hace décadas, los terrenos y viviendas se medían a ojo, a pasos o con métodos rudimentarios. Es habitual encontrar parcelas registradas con cifras redondas (100 m², 500 m², 1.000 m²) cuando en realidad miden bastante más.
- Declaraciones a la baja para pagar menos impuestos: en su momento, muchos propietarios declaraban menos metros de los reales para reducir el coste de la inscripción. Hoy esa discrepancia se hereda y aflora en la primera operación de venta o hipoteca.
- Ampliaciones legales no inscritas: el propietario amplió la casa con sus permisos correspondientes, pero nunca llegó a actualizar la inscripción en el Registro. Es lo que ocurrió en el caso de Carlos y Ana.
- Linderos poco claros: en parcelas rústicas o solares con muros antiguos, los límites con los colindantes nunca se delimitaron bien y la superficie inscrita es solo una estimación.
- Errores en las escrituras originales: incluso en propiedades modernas pueden aparecer discrepancias si en la escritura de obra nueva se anotó mal la superficie.
Desde la coordinación Catastro-Registro impulsada por la Ley 13/2015 y la llegada de la cartografía digital, estas discrepancias salen a la luz con muchísima más frecuencia. Lo que antes era un problema latente, ahora aparece sistemáticamente en cualquier tasación seria.
¿Por qué el banco no rechaza la hipoteca, pero sí pide regularizar?
Aquí está la diferencia clave respecto a otras advertencias que pueden aparecer en una tasación, como por ejemplo la situación de fuera de ordenación. El exceso de cabida no impide al banco conceder la hipoteca, porque la garantía hipotecaria sigue siendo válida sobre la finca registrada. La propiedad es legítima, el cliente puede pagar, el inmueble tiene valor de mercado: nada bloquea la operación.
Lo que sí hace el banco es protegerse de un riesgo concreto: que en el futuro alguien (un colindante, un heredero, la administración) cuestione esos metros sobrantes y eso afecte al valor de la garantía. Por eso, en función de cómo de grave sea la discrepancia, el banco puede actuar de tres formas distintas:
1. Aceptar la operación sin condicionantes
Si la diferencia es pequeña (menos del 5%, normalmente) o si la tasación no lo señala como condicionante, el banco firma sin más y el comprador puede regularizar el exceso después, con calma.
2. Firmar la hipoteca con compromiso de saneamiento
Cuando la diferencia es media (entre el 5% y el 10%), el banco suele aceptar firmar la hipoteca pero introduce una cláusula de saneamiento registral: el comprador se compromete a iniciar y completar el procedimiento de regularización en un plazo determinado, normalmente entre seis meses y un año.
3. Exigir la regularización previa a la firma
Cuando la discrepancia es muy importante (por encima del 10%, como ocurrió con Carlos y Ana) o cuando la tasación marca el exceso como condicionante, algunos bancos prefieren esperar a que la situación se rectifique antes de la firma. Esto puede retrasar la operación entre cuatro y diez semanas, lo que obliga a renegociar plazos con el vendedor y, en ocasiones, prorrogar las arras.
Procedimientos para inscribir un exceso de cabida
La Ley Hipotecaria establece tres procedimientos diferentes en función de la magnitud del exceso. Cada uno tiene su propio nivel de complejidad, plazo y coste. Vamos a verlos en detalle.
Procedimiento 1: diferencias hasta el 5%
Es la vía más sencilla. Cuando la diferencia entre la superficie real (acreditada por certificación catastral) y la inscrita en el Registro es inferior al 5%, el registrador puede inscribir directamente la nueva superficie con la simple aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. No hay notificación a colindantes ni procedimiento notarial. Suele tramitarse en dos o tres semanas y el coste se limita a las tasas registrales y a la propia certificación catastral.
Procedimiento 2: diferencias hasta el 10% (artículo 199 LH)
Cuando la discrepancia es superior al 5% pero inferior al 10%, se aplica el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Hay que aportar una representación gráfica georreferenciada (el famoso archivo GML, del que hablamos enseguida) y el registrador, antes de inscribir, notifica a los colindantes. Si nadie se opone, la inscripción se realiza en unas seis a ocho semanas. Si algún colindante se opone, el expediente se paraliza y hay que recurrir a procedimientos judiciales más lentos.
Procedimiento 3: diferencias superiores al 10% (artículo 201 LH)
Es el supuesto más exigente. Cuando el exceso supera el 10% de la superficie inscrita, se aplica el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, antes conocido como expediente de dominio de mayor cabida. El procedimiento implica:
- Acta notarial con la solicitud y documentación.
- Notificación individual a todos los colindantes.
- Notificación al titular registral previo, si existe.
- Publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado o tablón del ayuntamiento.
- Plazo de alegaciones (normalmente un mes).
- Si no hay oposición, el notario remite el expediente al Registro y se procede a la inscripción.
- Si hay oposición, el expediente se archiva y solo queda la vía judicial.
Este procedimiento suele durar entre ocho y doce semanas, pero puede alargarse si surgen complicaciones. Es el más caro y el que requiere más paciencia.
El archivo GML: la pieza clave del procedimiento
Desde la reforma de 2015, para inscribir cualquier exceso de cabida superior al 5%, es obligatorio aportar un archivo GML (Geographic Markup Language). Es un fichero informático que contiene las coordenadas exactas de los límites de tu propiedad, georreferenciadas sobre la cartografía oficial. Sin GML, el registrador no puede inscribir el exceso.
El GML lo prepara un topógrafo mediante medición sobre el terreno y, posteriormente, debe ser validado por el Catastro a través del Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA). Solo cuando el Catastro da por buena la representación, el expediente puede avanzar. El coste del trabajo del topógrafo oscila habitualmente entre 400 y 900 euros, dependiendo de la complejidad de la finca y la zona.
¿Cuánto cuesta inscribir un exceso de cabida?
El coste total varía mucho en función del procedimiento que toque aplicar, pero te dejamos un desglose orientativo de lo que solemos ver:
- Certificación catastral descriptiva y gráfica: entre 0 y 30 euros (gratis si se obtiene online).
- Representación gráfica georreferenciada (GML): entre 400 y 900 euros, según el topógrafo.
- Acta notarial (procedimiento art. 201): entre 300 y 700 euros, según número de folios y complejidad.
- Tasas registrales: entre 100 y 400 euros, según el valor de la finca.
- Publicación de edictos (BOE): entre 50 y 150 euros si procede.
- Gestoría (opcional): entre 200 y 400 euros si decides delegar todo el trámite.
En total, un exceso de cabida pequeño puede salir por 200-400 euros. Uno medio, por 600-1.200 euros. Y el procedimiento del artículo 201, con todos sus pasos, puede irse a 1.500-2.500 euros en el peor escenario. Como ves, los importes son significativos pero asumibles, sobre todo si los comparamos con el valor del inmueble.
¿Quién paga la inscripción del exceso de cabida?
Aquí no hay una norma legal estricta, así que todo depende de lo que se pacte. En la mayoría de los casos, lo razonable es que el coste lo asuma el vendedor, porque la discrepancia ya existía cuando él era propietario. Sin embargo, cuando el vendedor se niega o cuando la operación urge, es habitual que las partes lleguen a un acuerdo intermedio: por ejemplo, asumir cada uno la mitad del coste o descontarlo del precio final de compra. Lo importante es negociarlo antes de firmar las arras y dejarlo por escrito, para evitar conflictos posteriores.
Cómo resolvimos el caso de Carlos y Ana
Cuando Carlos y Ana nos contactaron, la diferencia registral era del 27%, lo que obligaba al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El banco estaba dispuesto a firmar la hipoteca, pero con la condición de que el exceso de cabida se regularizase antes. Teníamos que actuar con rapidez para no perder las arras ni la operación.
Hicimos cuatro cosas en paralelo. Primero, contratamos un topógrafo que en cinco días entregó la representación gráfica georreferenciada validada por el Catastro. Segundo, hablamos con el notario que iba a firmar la compraventa para que iniciase el acta del artículo 201 en cuanto tuviese el GML validado. Tercero, negociamos con el vendedor el reparto de gastos: él asumió el 70% del coste de regularización, ellos el 30%, todo a descontar del precio final.
El cuarto paso fue, quizá, el más importante: negociamos con el banco para que aceptase firmar la hipoteca con cláusula de saneamiento posterior, en lugar de exigir la inscripción previa. Para conseguirlo, presentamos al departamento de riesgos la documentación del topógrafo, el acta notarial iniciada y un calendario con plazos firmes. El banco accedió y los plazos se aceleraron.
Carlos y Ana firmaron escritura de compraventa e hipoteca cuatro semanas después de habernos contactado. La inscripción del exceso de cabida se completó nueve semanas más tarde, en plazo y sin oposición de los colindantes. El coste total del saneamiento fue de 1.380 euros, repartido entre vendedor y comprador. La operación se cerró íntegramente.
Cómo te ayudamos en Hipotecas 100 cuando aparece un exceso de cabida
Llevamos años trabajando codo con codo con notarios, registradores, topógrafos y departamentos de riesgos bancarios. Eso nos permite, cuando un cliente nos llega con una tasación que advierte de exceso de cabida, hacer un diagnóstico en 24-48 horas y poner sobre la mesa la mejor estrategia para cada caso. Estamos certificados por el Banco de España como Intermediarios de Crédito Inmobiliario con el número D956, lo que nos exige operar con total transparencia y siguiendo los procedimientos correctos.
Lo primero que hacemos es analizar qué tipo de exceso es y qué postura ha tomado el banco. A partir de ahí, decidimos: pedir GML, negociar el reparto de gastos, plantear cláusula de saneamiento posterior, cambiar a un banco con criterios más flexibles o, en casos extremos, replantear la operación. No hay dos casos iguales, y eso es justamente lo que aporta tener un buen asesor hipotecario al lado.
Como en todos nuestros servicios, el estudio inicial es gratuito y solo cobramos si conseguimos cerrar la hipoteca. Si estás a punto de firmar arras y tienes dudas sobre la situación registral de la vivienda, escríbenos antes de poner el dinero. La diferencia entre detectar un exceso de cabida a tiempo o tarde puede ser de varios miles de euros y muchas semanas de retraso.
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