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¿Me puedo desgravar la hipoteca?

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Para desgravar la hipoteca de tu vivienda habitual, es necesario cumplir ciertos requisitos. Al satisfacerlos, disfrutarás de una significativa ventaja fiscal anual, reflejada en tu declaración de la renta y permitiéndote ahorrar en los impuestos del IRPF.

A continuación, te proporcionamos todas las claves para entender estas condiciones y la manera de hacerlo.

¿Qué es la deducción por adquisición de vivienda habitual?

Este beneficio fiscal permite reducir lo que pagas en el IRPF al adquirir tu vivienda habitual. Para calcular cuánto puedes ahorrar, es útil utilizar un simulador de hipoteca. Este te ayudará a entender mejor tus finanzas y la tabla de amortización de tu hipoteca, facilitando la planificación de tus pagos y la estimación de los beneficios fiscales asociados.

¿Cómo se calcula?

Sobre lo que hayas pagado cada año por la compra de tu casa, incluyendo todos los gastos de la hipoteca, se calcula un porcentaje, y la cantidad resultante se resta del importe que tendrás que pagar en tu declaración de la renta del ejercicio correspondiente.

Como el porcentaje se calcula sobre todo el dinero que hayas destinado a la compra de tu casa, amortizar hipoteca desgrava también cuando se trata de una amortización anticipada: no solo las cuotas que pagas cada mes, sino también el dinero adicional que puedas destinar a la hipoteca de tus ahorros, se puede incluir para el cálculo de la deducción.

¿A partir de qué año ya no se puede deducir la hipoteca?

Desde enero de 2013, se eliminó la posibilidad de deducir la hipoteca en la declaración del IRPF para las viviendas adquiridas a partir de esa fecha. Esta información es fundamental al considerar la compra de una casa, especialmente si estás explorando opciones como una hipoteca sin entrada. Al no contar con la deducción, los costos iniciales y a largo plazo pueden ser mayores.

¿Cuáles son los requisitos para poder desgravar la hipoteca?

Para poder disfrutar de este beneficio fiscal, debes cumplir las siguientes condiciones:

  • La vivienda hipotecada debe ser tu residencia habitual: no es válido para compra de segunda residencia.
  • La vivienda tiene que haberse comprado antes del 1 de enero de 2013, que es cuando se eliminó la posibilidad de desgravación.
  • Para poder desgravar la hipoteca a partir de 2013, es esencial que ya te hayas beneficiado de esta deducción en el ejercicio fiscal de 2012 o en años anteriores.

Como excepción, en Navarra te puedes desgravar la hipoteca si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2018, mientras que en el País Vasco, la deducción sigue vigente sin ninguna limitación de año.

En general, si vives en Navarra o País Vasco te recomendamos que te informes sobre la norma específica para tu región, dado que las condiciones son, en general, más ventajosas.

¿Cuál es el máximo a desgravar por la hipoteca?

Te puedes desgravar como máximo el 15% de lo que hayas pagado por la hipoteca durante el año, con una base máxima de 9.040 euros anuales. Es decir, si has aportado a tu hipoteca más de 9.040 euros en ese año, como mucho se contarán 9.040 euros.

Por tanto, el máximo que puedes deducirte cada año en tu IPRF en concepto de compra de vivienda habitual es el 15% de esa cantidad, es decir, 1.356 euros.

Esta deducción tiene dos tramos: el estatal y el autonómico. El tramo estatal te permite desgravarte el 7,5%, y el autonómico depende de cada comunidad autónoma, siendo el máximo de otro 7,5%. En algunas regiones puede ser mayor si tienes menores a cargo, eres familia numerosa o tienes alguna discapacidad.

¿Cómo desgravar una hipoteca con dos titulares?

Si en tu hipoteca hay dos titulares, os interesará hacer la declaración de la renta por separado: la base máxima se os aplicará por separado a cada uno. Por tanto, para cada uno de los dos titulares, el máximo será 9.040 euros.

En la práctica, esto significa que la posible cantidad sobre la que se calcula la desgravación se duplica y pasa a ser de 18.080 euros. La máxima deducción será también el doble: 2.712 euros.

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

Desgravar los intereses de la hipoteca no solo es posible sino que es habitual, dado que las cuotas mensuales de la hipoteca se componen de capital e intereses, y a la hora de calcular cuánto has aportado a la hipoteca se suman las cantidades completas de las cuotas, no solo el capital.

¿Y puedo deducir los intereses de la hipoteca si alquilo mi piso?

No, en ningún caso se puede desgravar en el IRPF la hipoteca de una vivienda alquilada. El motivo es que, si has alquilado tu vivienda, es porque no se trata de tu vivienda habitual, requisito imprescindible para tener derecho a la deducción.

¿Qué gastos me puedo deducir por la compra de mi vivienda habitual?

Te puedes desgravar todo lo que sigue:

  • Las cuotas mensuales que pagas durante el año.
  • Las comisiones que te cobra el banco el año en que hagas la declaración de la Renta.
  • La vinculación: el precio de los seguros o de la cuenta asociada a la hipoteca. Por ejemplo, te puedes desgravar el seguro de vida vinculado a la hipoteca.
  • Los pagos adelantados o amortizaciones anticipadas, como hemos visto antes.
  • Gastos de refinanciación: por los gastos asociados a una novación de hipoteca hay desgravación fiscal. Lo mismo sucede con los gastos de subrogación.
  • Gastos de cancelación: los gastos de cancelar tu hipoteca en el registro cuando terminas de pagarla.

Si vives en el País Vasco, además puedes desgravarte los gastos de formalización de la hipoteca y los pagos al contado para la compra de la vivienda habitual.

¿Hay alguna sanción por desgravar una ampliación de la hipoteca?

Las ampliaciones de hipoteca no pueden desgravarse. La razón es que, cuando se pide una ampliación, el motivo suele ser realizar una reforma o alguna otra cuestión similar, pero el dinero no se destina en sí a la compra de la vivienda.

Si intentas desgravar la ampliación de una hipoteca puedes ser objeto de sanciones por parte de la Agencia Tributaria. Estas pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad que se ha dejado de pagar al aplicarse la deducción indebidamente.

Además, se pueden generar intereses de demora por el pago tardío del impuesto que se debería haber pagado y no se pagó. Estos intereses suponen en torno al 3,75% anual.

Lógicamente, si amplías tu hipoteca, sí podrás seguirte aplicando la deducción por el importe original, antes de la ampliación.

Para finalizar…

La deducción por adquisición de vivienda habitual ofrece un notable ahorro en el IRPF, pero solo si la vivienda fue adquirida antes de 2013. Si cumples con los requisitos, incluyendo que la vivienda sea tu residencia habitual, puedes ahorrar hasta un 15% anual con un máximo de 1.356 euros. Pero teniendo en cuenta que no puedes desgravar una hipoteca de vivienda alquilada ni la ampliación de una hipoteca existente.

¿Te preocupa no aprovechar al máximo los beneficios fiscales o enfrentarte a sanciones por desconocimiento? No dejes que el miedo y la incertidumbre te impidan aprovechar estas oportunidades. Contacta con un asesor hipotecario y asegúrate de que tu inversión en vivienda sea lo más rentable y segura posible.