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Cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta

cancelar hipoteca en el momento de la venta

La vida cambia y con ella, a menudo, nuestras necesidades de vivienda. Pero surge una duda común cuando nuestro piso actual aún está bajo hipoteca: ¿Es realmente posible venderlo y al mismo tiempo cancelar la hipoteca en el momento de la venta? Se puede, pero hay detalles importantes que debes conocer.

No te preocupes, desde Hipotecas100 te contamos todos los requisitos o certificados que necesitas, además de los gastos de cancelación de la hipoteca.

Paso a paso para cancelar la hipoteca en el momento de venta

Cuando hablamos de cancelar la hipoteca en el momento de la venta, nos referimos a liquidar cualquier saldo pendiente de tu préstamo hipotecario antes de transferir la propiedad. Esto puede significar pagar la última cuota o hacer una amortización total anticipada. Este paso es habitual en la venta de inmuebles, y las gestorías o asesores hipotecarios están bien preparados para manejarlo.

Incluso si terminaste de pagar tu hipoteca hace años, debes realizar la cancelación formal en el Registro de la Propiedad. Esto garantiza que tu vivienda se muestre libre de cargas, un detalle crucial para los compradores. La cancelación de hipoteca no solo es esencial para vender tu vivienda, sino también para obtener un nuevo préstamo más favorable o para rehipotecar  tu propiedad.

Una vez cancelada la hipoteca, los compradores pueden verificar mediante una nota simple del Registro de la Propiedad que la casa está libre de cargas. Este documento también proporciona detalles sobre la propiedad y su dueño actual.

La venta de la vivienda principal y la cancelación de la hipoteca son pasos comunes en situaciones como necesitar una casa más grande, un cambio de trabajo o simplemente desear un cambio de ambiente.

Pero, ¿es posible vender una casa sin cancelar la hipoteca? Aunque no es lo más común, técnicamente es factible. Una opción es la subrogación de hipoteca, donde el comprador asume el préstamo hipotecario existente. Otra alternativa es la hipoteca puente, ofrecida por los bancos para evitar pagar dos hipotecas simultáneamente.

Trámites y certificados para cancelar la hipoteca en el momento de venta

Aunque cancelar una hipoteca en el momento de venta puede parecer tedioso, siguiendo estos pasos es un proceso bastante sencillo. Aquí te explicamos qué necesitas hacer para asegurarte de que todo fluya sin problemas:

  • Obtén el certificado de deuda cero: Este documento lo emite tu banco y confirma que has pagado completamente tu hipoteca.
  • Solicita la escritura de cancelación de hipoteca: Elige un notario y preséntale el certificado de deuda cero. Un representante de tu banco también debe estar presente para firmar la escritura.
  • Presenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Puedes hacerlo en las oficinas de Hacienda utilizando el modelo 600 o en línea con tu DNI electrónico. Aunque es posible hacerlo por tu cuenta, te recomendamos buscar asistencia profesional.
  • Registra la cancelación en el Registro de la Propiedad: Con la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado, dirígete al Registro de la Propiedad donde tu vivienda está inscrita. La cancelación de la carga hipotecaria se completa en aproximadamente 15 días.

Recuerda, estos trámites pueden tardar entre uno y dos meses, así que es mejor comenzar antes de poner tu vivienda a la venta.

Como dato debes saber que, según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, puedes reclamar el 50% de los gastos de tu hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, ya que no es justo que solo el ciudadano asuma estos costos. Por ello es probable que el banco no quiera firmar la cancelación de hipoteca y debas negociar.

¿Quién debe cubrir el coste de la escritura de cancelación de hipoteca?

Aunque esta pregunta pueda generar controversia, la respuesta se encuentra en la normativa y la jurisprudencia actual.

Según la regla Sexta de las Normas Generales de Aplicación del Arancel de los Notarios (Real Decreto 1426/1989), quien solicita los servicios notariales debe cubrir los costes. En el caso de la cancelación de hipoteca, generalmente es el propietario de la vivienda quien pide la escritura para liberar la carga de su propiedad.

Además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 105/2019) confirma que el prestatario, es decir, la persona que recibió el préstamo hipotecario, es quien debe asumir este gasto, ya que es el principal interesado en liberar el gravamen.

El Código Civil, en su artículo 1168, apoya esta interpretación. Establece que la persona que tiene la obligación de extinguir la hipoteca es responsable de los costes asociados.

En resumen, tanto las normativas como las interpretaciones del Tribunal Supremo indican que el deudor hipotecario es quien debe pagar el coste de la escritura de cancelación de hipoteca. Esta persona es quien se beneficia de la liberación registral de la hipoteca una vez que se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué el comprador gestiona y paga la cancelación registral de la hipoteca del vendedor?

Aunque legalmente es el deudor hipotecario (usualmente el vendedor) quien tiene la responsabilidad de cubrir los costes de la cancelación de la hipoteca en el momento de venta, en la práctica de las transacciones inmobiliarias, es común que el comprador asuma estos costes y gestiones.

Esto se debe a que el comprador tiene un interés directo en asegurarse de que la propiedad que está adquiriendo esté libre de gravámenes y cargas hipotecarias. Por lo tanto, aunque la ley indique una cosa, las prácticas del mercado pueden diferir para facilitar una transición más segura y eficiente de la propiedad.

Para entender esto, consideremos un ejemplo práctico: Imagina que el comprador paga el precio de la vivienda directamente al banco, saldando la deuda hipotecaria del vendedor. Aunque este pago elimina la deuda, la hipoteca aún figura en el Registro de la Propiedad. Si fuera responsabilidad del vendedor cancelarla, podría haber demoras o descuidos, ya que no se beneficia directamente de esta acción. El comprador, en cambio, desea garantizar que la propiedad está libre de gravámenes.

Otra opción: Cancelar la hipoteca por prescripción

Además del proceso estándar de cancelar hipoteca en el momento de la venta, existe una opción menos conocida: la cancelación de hipoteca por prescripción. Esta alternativa es aplicable cuando han pasado más de 20 años desde la última cuota del préstamo hipotecario sin acciones legales por parte del acreedor. En estas circunstancias, el derecho hipotecario puede caducar y ser cancelado registralmente.

Para proceder, el interesado debe presentar un documento al Registro de la Propiedad, con una firma notarial, solicitando la cancelación por prescripción. Esta opción, aunque requiere trámites específicos y puede ser prolongada, ofrece la ventaja de liberar la propiedad sin necesidad del consentimiento del acreedor, siendo útil especialmente cuando la hipoteca fue constituida por un plazo determinado y este ha vencido.

A pesar de su atractivo por ser un método de bajo costo, es importante considerar que puede llevar tiempo y mantener la propiedad gravada por la hipoteca durante años, lo que podría complicar futuras transacciones como la venta o la rehipotecación.

En definitiva, cancelar una hipoteca en el momento de la venta es un paso crucial para garantizar una transacción inmobiliaria sin complicaciones. Ya sea pagando la última cuota, realizando una amortización anticipada, o incluso considerando la cancelación por prescripción, es esencial entender los procesos y requerimientos involucrados. Si te sientes abrumado con los detalles o incierto sobre cómo proceder, ¡no estás solo! En Hipotecas100, te guiamos para guiarte. No dejes que la incertidumbre te impida avanzar en tus planes de mudanza. Contáctanos hoy mismo para un asesoramiento personalizado y toma la mejor decisión a la hora de contratar una hipoteca. ¡Aprovecha y da el paso!