La vida cambia y con ella, a menudo, nuestras necesidades de vivienda. Pero surge una duda común cuando nuestro piso actual aún está bajo hipoteca: ¿Es realmente posible venderlo y al mismo tiempo cancelar la hipoteca en el momento de la venta? Se puede, pero hay detalles importantes que debes conocer.
No te preocupes, desde Hipotecas100 te contamos todos los requisitos o certificados que necesitas, además de los gastos de cancelación de la hipoteca.
Cancelación económica y cancelación registral: no son lo mismo
Esta distinción explica el 90 % de las dudas sobre el tema, así que conviene fijarla desde el principio.
La cancelación económica es el pago. Cuando liquidas el capital pendiente, tu deuda con el banco desaparece y dejas de pagar cuotas. Hasta aquí, todo resuelto desde el punto de vista financiero.
La cancelación registral es otra cosa: consiste en borrar la inscripción de la hipoteca del Registro de la Propiedad. Y no ocurre sola. Aunque hayas terminado de pagar hace diez años, si nadie tramitó la escritura de cancelación, la carga sigue apareciendo en la nota simple y ningún comprador aceptará firmar así.
Traducido a la práctica: para vender necesitas las dos. La primera se resuelve con dinero, la segunda con papeleo.
Cómo se cancela la hipoteca el día de la firma, el paso a paso del proceso
Cuando vendes con hipoteca viva, todo se concentra en la notaría. El proceso funciona así:
- Pides al banco el certificado de deuda pendiente. Indica el capital exacto que queda, más los intereses devengados hasta la fecha prevista y la comisión aplicable, si la hay. Solicítalo con dos o tres semanas de margen.
- Avisas a tu entidad de la fecha de firma. El banco debe enviar un apoderado a la notaría, o bien otorgar previamente la carta de pago. Este es el punto que más firmas retrasa: algunas entidades necesitan quince días para asignar apoderado.
- El comprador reparte el precio. El día de la firma no entrega un único cheque, sino dos o más: uno nominativo a favor de tu banco por el importe exacto de la deuda, y el resto a tu favor. Si el comprador financia con su propia hipoteca, su banco emite los cheques directamente.
- El apoderado firma la carta de pago y la escritura de cancelación. Se hace en el mismo acto o inmediatamente después.
- Se liquida el modelo 600 y se inscribe en el Registro. Normalmente lo tramita la gestoría del banco del comprador, junto con la inscripción de la compraventa.
Un detalle importante, pide al banco que el certificado indique el saldo a la fecha exacta de la firma, no a la fecha de emisión. Si media un mes, los intereses cambian y el cheque queda descuadrado, lo que obliga a rehacerlo en el momento.
Trámites y certificados para cancelar la hipoteca en el momento de venta
Aunque cancelar una hipoteca en el momento de venta puede parecer tedioso, siguiendo estos pasos es un proceso bastante sencillo. Aquí te explicamos qué necesitas hacer para asegurarte de que todo fluya sin problemas:
- Obtén el certificado de deuda cero: Este documento lo emite tu banco y confirma que has pagado completamente tu hipoteca.
- Solicita la escritura de cancelación de hipoteca: Elige un notario y preséntale el certificado de deuda cero. Un representante de tu banco también debe estar presente para firmar la escritura.
- Presenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Puedes hacerlo en las oficinas de Hacienda utilizando el modelo 600 o en línea con tu DNI electrónico. Aunque es posible hacerlo por tu cuenta, te recomendamos buscar asistencia profesional.
- Registra la cancelación en el Registro de la Propiedad: Con la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado, dirígete al Registro de la Propiedad donde tu vivienda está inscrita. La cancelación de la carga hipotecaria se completa en aproximadamente 15 días.
Recuerda, estos trámites pueden tardar entre uno y dos meses, así que es mejor comenzar antes de poner tu vivienda a la venta.
Como dato debes saber que, según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, puedes reclamar el 50% de los gastos de tu hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, ya que no es justo que solo el ciudadano asuma estos costos. Por ello es probable que el banco no quiera firmar la cancelación de hipoteca y debas negociar.
¿Quién debe cubrir el coste de la escritura de cancelación de hipoteca?
Aunque esta pregunta pueda generar controversia, la respuesta se encuentra en la normativa y la jurisprudencia actual.
Según la regla Sexta de las Normas Generales de Aplicación del Arancel de los Notarios (Real Decreto 1426/1989), quien solicita los servicios notariales debe cubrir los costes. En el caso de la cancelación de hipoteca, generalmente es el propietario de la vivienda quien pide la escritura para liberar la carga de su propiedad.
Además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 105/2019) confirma que el prestatario, es decir, la persona que recibió el préstamo hipotecario, es quien debe asumir este gasto, ya que es el principal interesado en liberar el gravamen.
El Código Civil, en su artículo 1168, apoya esta interpretación. Establece que la persona que tiene la obligación de extinguir la hipoteca es responsable de los costes asociados.
En resumen, tanto las normativas como las interpretaciones del Tribunal Supremo indican que el deudor hipotecario es quien debe pagar el coste de la escritura de cancelación de hipoteca. Esta persona es quien se beneficia de la liberación registral de la hipoteca una vez que se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué el comprador gestiona y paga la cancelación registral de la hipoteca del vendedor?
Aunque legalmente es el deudor hipotecario (usualmente el vendedor) quien tiene la responsabilidad de cubrir los costes de la cancelación de la hipoteca en el momento de venta, en la práctica de las transacciones inmobiliarias, es común que el comprador asuma estos costes y gestiones.
Esto se debe a que el comprador tiene un interés directo en asegurarse de que la propiedad que está adquiriendo esté libre de gravámenes y cargas hipotecarias. Por lo tanto, aunque la ley indique una cosa, las prácticas del mercado pueden diferir para facilitar una transición más segura y eficiente de la propiedad.
Para entender esto, consideremos un ejemplo práctico: Imagina que el comprador paga el precio de la vivienda directamente al banco, saldando la deuda hipotecaria del vendedor. Aunque este pago elimina la deuda, la hipoteca aún figura en el Registro de la Propiedad. Si fuera responsabilidad del vendedor cancelarla, podría haber demoras o descuidos, ya que no se beneficia directamente de esta acción. El comprador, en cambio, desea garantizar que la propiedad está libre de gravámenes.
Qué pasa si la deuda pendiente supera el precio de venta
Es un escenario menos frecuente que hace una década, pero sigue ocurriendo en viviendas compradas en máximos o con hipotecas al 100 %. Si vendes por 150.000 € y debes 165.000 €, el precio no cubre la deuda y el banco no cancelará la carga.
Las salidas habituales son tres:
- Aportar la diferencia en efectivo, que es la vía más limpia si dispones del dinero.
- Negociar un préstamo personal con tu entidad por el importe restante, convirtiendo la parte no cubierta en deuda sin garantía.
- Solicitar la venta autorizada, una fórmula por la que el banco acepta liberar la finca y mantener el resto de deuda pendiente. Requiere negociación y no todas las entidades la conceden.
En estos casos merece la pena sentarse con un especialista antes de firmar arras, porque una penalización por incumplimiento se suma a un problema que ya es delicado. Un asesor hipotecario puede plantear la operación ante varias entidades y encontrar la estructura viable.
La cancelación por caducidad, con matices
Existe una vía alternativa recogida en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria que permite cancelar sin intervención del banco. Circula mucha información imprecisa al respecto, así que conviene el dato exacto.
El plazo no es de 20 años, sino de 21: los veinte de prescripción de la acción hipotecaria del artículo 128 de la Ley Hipotecaria, más el año adicional que exige el propio artículo 82.5. Y el cómputo arranca desde la fecha en que la obligación debía quedar satisfecha por completo según el Registro, es decir, el vencimiento pactado de la hipoteca, no desde la última cuota que pagaste ni desde la constitución del préstamo.
La solicitud se presenta mediante instancia dirigida al Registro con la firma legitimada notarialmente, y el registrador comprobará que en ese año siguiente no consten renovaciones, interrupciones de la prescripción ni ejecución de la hipoteca. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha denegado numerosas solicitudes por errores en este cálculo.
Conclusión práctica: si tienes intención de vender, esta no es tu vía. Sirve para cargas antiguas de bancos desaparecidos o situaciones en las que localizar al acreedor resulta imposible, no para acelerar una operación con fecha de firma.
En definitiva, cancelar una hipoteca en el momento de la venta es un paso crucial para garantizar una transacción inmobiliaria sin complicaciones. Ya sea pagando la última cuota, realizando una amortización anticipada, o incluso considerando la cancelación por prescripción, es esencial entender los procesos y requerimientos involucrados. Si te sientes abrumado con los detalles o incierto sobre cómo proceder, ¡no estás solo! En Hipotecas100, te guiamos para guiarte. No dejes que la incertidumbre te impida avanzar en tus planes de mudanza. Contáctanos hoy mismo para un asesoramiento personalizado y toma la mejor decisión a la hora de contratar una hipoteca. ¡Aprovecha y da el paso!