Saltar al contenido
Hipotecas 100 » El Blog de Hipotecas 100 » ¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

reclamar hipoteca hace 20 años

Siempre que se firma una hipoteca, hay una serie de gastos aparejados a la formalización del contrato, tales como gastos de notaría y registro.

Durante muchos años, ha sido práctica común de las entidades bancarias repercutir estos gastos al tomador o prestatario de la hipoteca, es decir, a la persona que pide una hipoteca al banco para comprarse una casa. Para ello, incorporaban una cláusula a tal efecto en la escritura del préstamo hipotecario.

Sin embargo, ahora ya es posible reclamar a las entidades bancarias la devolución de las cantidades abonadas, incluso pudiendo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años.

Por lo tanto, si en su momento asumiste todos los gastos de formalización de tu hipoteca, o incluso si te encuentras en esta situación actualmente. Este post detalla cómo puedes reclamar la devolución de estos gastos, abriendo una ventana de oportunidad incluso para hipotecas firmadas hace décadas.

¿Qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca de hace varios años?

En la reclamación de los gastos de tu hipoteca de hace 20 años, o más, puedes incluir el 100% de las facturas de registro, gestoría y tasación y el 50% de la factura del notario. Lógicamente, las cantidades exactas que vas a recuperar dependerán de lo que pagaste en su momento.

¿Cómo reclamar los gastos de una hipoteca antigua?

Para poder tramitar con éxito la reclamación de los gastos hipotecarios, vas a necesitar los siguientes documentos:

  • Escritura del préstamo hipotecario
  • Factura del registro
  • Factura de la gestoría
  • Factura del notario

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años o más?

El primer paso es presentar una reclamación extrajudicial al banco, solicitando la nulidad de la cláusula que establece que es el prestatario el que se hace cargo de los gastos de formalización, y reclamando la devolución de los gastos de la hipoteca en concepto de notario, registro, gestoría y tasación.

La fecha tope para presentar esta reclamación es el 24 de enero de 2024.

¿Qué bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios?

La respuesta es que todos los bancos, sin excepción, pueden ser objeto de reclamación por parte de quienes tienen o tuvieron una hipoteca suscrita con ellos, con el fin de solicitar la devolución de los gastos, además de los intereses.

A pesar de esto, la realidad es que, con frecuencia, tras esta primera reclamación el banco se niega a devolver los gastos de la hipoteca, y la única solución que queda es recurrir a la vía judicial. Podrás hacerlo si han pasado al menos dos meses desde que presentaste la solicitud y no has tenido respuesta del banco, o la respuesta ha sido negativa.

BBVA, Banco Popular, Bankia, Liberbank y algunas otras entidades ya han sido obligadas a devolver a quienes contrataron hipotecas con ellos los importes que abonaron para cubrir los gastos de formalización de las mismas, incluyendo las hipotecas para funcionarios.

Más recientemente, en octubre de 2023, la obligación de devolver estas cantidades se ha extendido a entidades como Cajamar y Kutxabank.

¿En qué casos puedo reclamar los gastos hipotecarios?

Puedes reclamar los gastos hipotecarios siempre que compraras la casa antes de marzo de 2019. Esto se aplica tanto para viviendas de segunda mano como para hipotecas para vivienda de obra nueva. Si lo hiciste después de esa fecha, no podrás solicitar la devolución.

El motivo es que en ese momento cambió la ley, y antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario tuviste que acudir a un notario para que te la leyera. Por tanto, se entiende que has sido adecuadamente informado, y no puedes reclamar.

En todos los demás casos, si tienes las facturas que hemos indicado antes, podrás reclamar los gastos, incluso si has vendido la vivienda, o si firmaste tu hipoteca hace 20 años o más.

¿Cuándo prescriben los gastos de hipotecas antiguas?

El artículo 1964 del Código Civil establece que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años. También se ha mencionado, con base en el Código Civil, un plazo de reclamación de cinco años desde la formalización de la hipoteca.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) indicó en julio de 2020 que, en caso de cláusula nula, no debería haber un plazo para la reclamación, incluso en los casos de hipoteca sin entrada.

El Tribunal Supremo dictamina que la persona titular del préstamo hipotecario puede reclamar todos los gastos que hayan sido declarados como nulos o abusivos a la hora de formalizar el contrato del préstamo hipotecario. 

No obstante, en mayo de este año la Sala Civil del Tribunal Supremo también dispuso que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de este tipo de cláusulas, y que el veredicto siempre dependerá del examen pormenorizado de cada caso.

En la práctica, esto supone que para algunos jueces la reclamación de los gastos hipotecarios prescribe a los veinte años, para otros a los cinco años, y para otros, la reclamación no prescribe nunca.

Entonces, ¿puedo reclamar los gastos hipotecarios de hace 20 años?

Sabiendo que puede haber tanta casuística y diferentes pareceres dependiendo de cada juez, la duda es legítima. En todo caso, lo que está claro es que estás en tu derecho de presentar la reclamación incluso cuando tu hipoteca tenga más de 20 años.

Será más adelante, y si el banco se niega a devolverte las cantidades tras la primera reclamación amistosa, cuando no te quedará más remedio que ir a juicio si quieres seguir adelante con tu reclamación.

Una vez abierta la vía judicial, aplicará el criterio de cada juez.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Sobre la comisión de apertura, el Tribunal Supremo determina que esta cláusula es válida y no abusiva. Por tanto, no tendrías derecho a reclamarla.

El motivo es que, para llevar a cabo el análisis de viabilidad de un préstamo hipotecario, hace falta análisis e inversión por parte de la entidad bancaria, lo que justifica la existencia de una comisión de apertura.

En definitiva…

Si tu hipoteca fue firmada antes de marzo de 2019 y te enfrentaste a gastos como notaría, registro, gestoría, y tasación, ¡buenas noticias! Ahora es posible reclamar esos gastos a las entidades bancarias, incluso si se remontan a 20 años atrás. Eso sí, cada caso es único y el camino puede ser complejo.