Las hipotecas constituyen una obligación de pago a largo plazo para muchas familias. Por lo tanto, las circunstancias económicas y vitales de los suscriptores de la hipoteca pueden variar enormemente hasta que se haya saldado la deuda. Para ajustar las condiciones de una hipoteca en vigor a tus posibilidades actuales puedes recurrir a la novación, es decir, un cambio de las condiciones hipotecarias.
Como intermediarios de crédito inmobiliario certificados por el Banco de España (nº D956), conocemos en profundidad todos los gastos asociados a una novación hipotecaria y cómo la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario ha transformado completamente el reparto de estos costes.
¿Qué puedo cambiar con una novación?
Los aspectos de tu contrato que puedes cambiar son virtualmente ilimitados, siempre que llegues a un acuerdo con el banco. Una novación no deja de ser una negociación entre dos partes para sustituir un contrato previo por otro que se ajuste mejor a las necesidades de una de las partes o de ambas.
Entre las modificaciones más habituales que se llevan a cabo en una novación se encuentran:
- Modificaciones de las condiciones del préstamo.
- Cambios en el capital concedido.
- Cambios en el tipo de interés.
- Modificación de los periodos de pago.
- Ampliación o reducción del plazo total del préstamo.
La novación hipotecaria es un recurso útil para conseguir un período de carencia en momentos de dificultad económica, ampliar el plazo de pago o sustituir un aval de un préstamo hipotecario por otro.
¿Cuándo es aconsejable una novación hipotecaria?
Aunque cada persona es un mundo, hay ciertas ocasiones en las que se recomienda encarecidamente una novación hipotecaria, ya que las circunstancias personales del titular del préstamo han sufrido un cambio importante, por ejemplo:
- La hipoteca es a tipo fijo y a largo plazo, pero sería mucho más beneficiosa a tipo variable, dada la evolución de los índices de referencia.
- El titular necesita cuotas mensuales más bajas porque su economía ha empeorado, por lo que convendría ampliar el plazo de devolución.
- En caso de divorcio, cuando ambos cónyuges son titulares de la hipoteca, pero será uno de ellos quien se quede la propiedad de la vivienda.
¿Cuáles son los cinco gastos de una novación?
Aquí viene lo más importante: ¿cuánto cuesta una novación de hipoteca? La respuesta ha cambiado radicalmente desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Actualmente, la mayoría de los gastos los asume el banco, no el cliente.
Gastos que paga el cliente
Según la normativa vigente en 2025, el titular de la hipoteca únicamente debe hacer frente a dos conceptos:
1. Comisión por novación (si aplica)
Esta comisión solo se cobra si está expresamente recogida en tu contrato hipotecario. No todos los bancos la aplican. Además, la ley establece límites máximos muy claros:
- Novación general: máximo 1% del capital pendiente
- Cambio solo de plazo: máximo 0,1% del capital pendiente
- Cambio de variable a fijo: máximo 0,15% durante los tres primeros años (0% a partir del cuarto año)
- Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas: solo 0,05% durante los tres primeros años al cambiar de variable a fijo
Si tienes pendientes 100.000 euros y la comisión es del 0,5%, pagarías 500 euros.
2. Tasación de la vivienda (en algunos casos)
No siempre es necesaria, pero algunos bancos la solicitan, especialmente si:
- Han pasado más de 5 años desde la última tasación
- Se va a ampliar el capital del préstamo
- El banco considera que el valor del inmueble puede haber variado significativamente
Coste aproximado: entre 250 y 400 euros, dependiendo de la ubicación y características del inmueble.
Gastos que paga el banco
Desde junio de 2019, la entidad financiera debe asumir obligatoriamente:
3. Gastos de notaría
Entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente, con descuentos aplicables según el tipo de modificación
4. Gastos de registro
Entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente, con reducción del 75% si existe garantía hipotecaria
5. Gastos de gestoría
Entre 200 y 500 euros (no están regulados por ley)
6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma, solo cuando hay ampliación de capital
Este cambio normativo supone un ahorro considerable para los clientes. Antes de la ley, una novación podía costar entre 1.500 y 3.000 euros al titular; ahora, en muchos casos, puede no superar los 500-850 euros.
Ventajas de la novación hipotecaria
- Ahorro significativo en intereses: según estudios del sector, una novación bien ejecutada puede suponer un ahorro medio de más de 30.000 € durante la vida del préstamo
- Proceso rápido: generalmente se completa en 2-4 semanas, frente a los 1-2 meses de una subrogación
- Menos trámites: al no cambiar de banco, evitas todo el proceso de apertura de cuenta, domiciliaciones, etc.
- Costes reducidos: gracias a la Ley 5/2019, los gastos para el cliente son mínimos
- Flexibilidad: puedes adaptar múltiples condiciones simultáneamente
- Mantienes tu antigüedad: conservas la antigüedad de la hipoteca, lo que puede ser relevante para deducciones fiscales si la contrataste antes de 2013
Desventajas a considerar
- Puede no ser la mejor opción: en algunos casos, una subrogación a otro banco ofrece condiciones mucho más ventajosas que compensan los mayores costes
- No es gratuita: aunque los costes se han reducido, siguen existiendo gastos
- Dependes de la voluntad del banco: tu entidad no está obligada a aceptar la novación
- Ampliar plazos aumenta el coste total: reducir la cuota mensual siempre implica pagar más intereses a largo plazo
Como ves, la novación hipotecaria es un instrumento útil, pero no exento de costes. Aun así, los beneficios de una modificación de las condiciones hipotecarias suelen compensar los gastos.