Es posible que te lo estés planteando o que jamás se te hubiera ocurrido. Lo cierto es que, con el mercado inmobiliario al alza y los precios de la vivienda que no paran de subir, más y más personas recurren a soluciones creativas a la hora de abordar el acceso a la vivienda.
Entre estas soluciones se encuentra la posibilidad de comprar un local (siempre son más baratos que una vivienda) y habilitarlo para poder vivir en él. Vivir en un local convertido en vivienda es una opción a valorar dependiendo de tu situación económica.
Un local reconvertido en vivienda te permitirá disfrutar de más metros cuadrados, espacios más diáfanos, más luz y libertad de movimientos, además de que podrás diseñar los espacios desde cero dando rienda suelta a tu creatividad.
Sin embargo, debes saber que convertir un local en vivienda conlleva requisitos legales y otras consideraciones que tendrás que tener en cuenta. A continuación te lo explicamos todo.
¿Por qué un local no puede ser utilizado como vivienda?
Una vivienda debe cumplir con unas condiciones mínimas de salubridad y habitabilidad. Los locales comerciales no las cumplen, a menos que se realice la reforma correspondiente. Claro está, tampoco puedes (no es legal) alquilar un local a otras personas para que lo usen como vivienda.
En un local comercial:
- No puedes empadronarte.
- Es posible que la luz y el agua no estén dados de alta.
- El banco podría no concederte la hipoteca.
Las multas por uso de un local comercial como vivienda sin disponer de cédula de habitabilidad pueden ser de hasta 90.000 euros.
¿Cuáles son los requisitos para convertir un local en vivienda?
El primero es que el local debe estar construido sobre suelo urbano. Esto es lo más común, dado que los locales comerciales suelen encontrarse dentro del casco urbano del municipio.
En segundo lugar, hay vigente una limitación de número de viviendas por hectárea. Si ya se ha superado el máximo permitido, el local no podrá transformarse en vivienda.
También deben consultarse y respetarse las limitaciones que pueda haber desde un punto de vista técnico o de la propia construcción. Cada edificación tiene su código técnico que especifica las condiciones que dicha edificación debe cumplir, en cuanto a accesibilidad, salubridad… La transformación deberá respetar este marco y resolver las situaciones que puedan plantearse.
En cuarto lugar, están las normas de hábitat, que establecen las condiciones que debe tener una vivienda para ser considerada habitable: aspectos como sus dimensiones o proporciones tienen cabida aquí. Estas normas difieren de una comunidad autónoma a otra.
Por último, también deben cumplirse las normas de la comunidad de propietarios donde se ubica el local. Habrá que consultar el estatuto de la comunidad, así como solicitar la conformidad de la comunidad de vecinos.
Pasos para convertir un local en vivienda
Tendrás que presentar un proyecto de cambio de uso realizado por un arquitecto. Este documento recogerá expresamente cómo se cumplen todos los requisitos para convertir el local en vivienda.
Los pasos a seguir son:
- Conseguir la aprobación del proyecto técnico por parte del ayuntamiento.
- Pagar las tasas e impuestos municipales que conlleva la solicitud de una licencia de obras.
- Realizar la declaración de alteración catastral.
- Solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
- Finalizada la obra, necesitarás obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el ayuntamiento el certificado de final de obra y la declaración de alteración catastral.
Además, para convertir un local en vivienda hay requisitos materiales, que varían de una comunidad autónoma a otra, pero tienden a seguir estas líneas:
- Superficie útil mínima de 40 m² que cumpla la normativa de habitabilidad.
- La altura desde el suelo hasta el techo debe ser al menos 2,5 metros.
- La cocina y los baños deben tener instalación para salida de humos.
- El local no debe estar en un sótano.
- La fachada exterior debe tener un grosor mínimo para que se puedan instalar ventanas.
FAQ
A continuación, resolvemos las dudas más comunes sobre los requisitos para convertir un local en vivienda, para que puedas realizar este proceso sin complicaciones.
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El coste de la reforma en sí puede variar mucho dependiendo del local y del tipo y magnitud de la misma.
Los gastos por permisos y trámites suelen rondar los 1.200 euros, y los honorarios del arquitecto que elabora el proyecto técnico suelen estar entre los 1.000 y los 1.500 euros.
Como referencia, no sería descabellado que el conjunto de todos los gastos ascienda a unos 25.000 o 30.000 euros.
¿Qué local me interesa comprar?
Es muy recomendable adquirir un local comercial que ya haya sido legalizado para su transformación a vivienda. Esto te supondrá un gran ahorro de tiempo, dinero y problemas.
Por otro lado, los locales comerciales instalados en pisos suelen ser más baratos de reformar que los que están a pie de calle, ya que estos últimos dan más trabajo para reformarlos.
Elige una ubicación conveniente, igual que lo harías con un piso: una zona con servicios, transportes y otras características que dotarán de mayor valor a tu local y futura vivienda.
Infórmate de toda la normativa legal a cumplir en el municipio en el que se encuentre el local y no empieces la obra hasta que tengas todos los permisos.
Informa a la comunidad de vecinos para evitar denuncias o problemas.
Busca financiación teniendo en cuenta que, en el caso de locales comerciales, los bancos financian en torno al 60% del valor de tasación, cuando en el caso de un piso financian hasta el 80%.
Al terminar la obra, solicita tu certificado y una inspección municipal para que puedas obtener la licencia de primera ocupación.
Por último, deberás escriturar el cambio de uso de local a vivienda acudiendo a una notaría.
¿Es posible transformar un local comercial en una vivienda?
Esta es la siguiente pregunta lógica, y la respuesta es sí, salvo ciertas excepciones que generalmente dependen del plan urbanístico del municipio donde se halla el local. Este es, por tanto, el primer aspecto sobre el que deberás informarte.
Transformar un local en vivienda es una opción atractiva para quienes buscan precios más asequibles. Además de los requisitos técnicos y legales, es importante considerar aspectos como la revalorización a largo plazo y la posibilidad de futuras restricciones legales que podrían afectar a tu inversión.
A menudo, se pasa por alto la importancia de planificar no solo la reforma, sino también la financiación. Para evitar problemas, es recomendable que antes de tomar una decisión, hables con un asesor hipotecario.
Desde Hipotecas100, podemos guiarte en la búsqueda de una hipoteca adecuada y ayudarte a evitar errores, como asumir que cualquier local es fácilmente convertible en vivienda o que podrás obtener una financiación similar a la de un piso convencional.