La plusvalía es algo realmente importante a la hora de vender o heredar una propiedad. Saber cómo se calcula y cuándo se debe pagar te ayudará a evitar sorpresas desagradables y planificar mejor tus finanzas. Por ello, en este artículo, te explicamos todo lo relevante sobre ella.
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía es el incremento de valor de un bien con el paso del tiempo. Hay bienes que se deprecian con los años (por ejemplo, un coche vale más cuando se compra nuevo que después).
En cambio, los bienes inmuebles, por lo general, tienden a ganar valor con el tiempo. Así pues, la plusvalía es la diferencia entre el valor actual de un bien y el que tenía en origen, o cuando se transmitió por primera vez.
La plusvalía municipal (por su nombre oficial, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto de los ayuntamientos.
Cuando vayas a vender una casa o piso de tu propiedad, tendrás que pagar al ayuntamiento del municipio donde se encuentra ese piso la plusvalía municipal: un impuesto que se calcula sobre la diferencia de valor de ese piso entre ahora, que lo vendes, y el momento en que lo compraste.
Diferencia entre el impuesto de sucesiones y la plusvalía
Ambos impuestos deben pagarse en el momento en que alguien fallece y hay bienes que heredar. Sin embargo, la plusvalía municipal solo aplica cuando lo que se hereda es un bien inmueble de naturaleza urbana. Los inmuebles rústicos y los bienes no inmuebles están exentos.
En cambio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava el conjunto de la herencia: es decir, aplica también a la herencia de bienes no inmuebles como, por ejemplo, el dinero que haya en la cuenta bancaria de la persona fallecida.
Plazo para el pago de la plusvalía municipal
En las compraventas o donaciones, el plazo es de 30 días laborables.
En las herencias, en cambio, los herederos cuentan con seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda, siendo posible conseguir una prórroga de otros seis meses si se avisa dentro de plazo.
¿Cómo calcular la plusvalía?
Calcular la plusvalía municipal puede parecer complicado, pero conociendo los métodos y los pasos adecuados, puedes hacerlo de manera precisa. Existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: el método objetivo y el método real.
A continuación, te explicamos cada uno de ellos:
Método objetivo
El método objetivo, también conocido como método de coeficientes, se basa en un cálculo automático a partir del valor catastral del terreno y el número de años que han pasado desde la adquisición del inmueble.
- Determinar el valor catastral del terreno: Este valor se encuentra en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Aplicar el coeficiente de incremento: Este coeficiente varía según el número de años que han pasado desde la adquisición del inmueble. Cada ayuntamiento puede establecer sus propios coeficientes, pero suelen estar comprendidos en un rango.
- Calcular la base imponible: Multiplica el valor catastral del terreno por el coeficiente de incremento.
- Aplicar el tipo impositivo: El tipo impositivo es un porcentaje que cada ayuntamiento establece y se aplica sobre la base imponible. En Madrid, por ejemplo, es del 29%.
Método real
El método real se basa en la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble.
- Determinar el precio de compra: Este es el precio que pagaste por el inmueble cuando lo adquiriste.
- Determinar el precio de venta: Este es el precio al que estás vendiendo el inmueble.
- Calcular la ganancia patrimonial: Resta el precio de compra al precio de venta.
- Calcular el valor del terreno: Determina la proporción del valor del terreno respecto al valor total del inmueble (valor del terreno / valor total del inmueble).
- Calcular la base imponible: Multiplica la ganancia patrimonial por la proporción del valor del terreno.
- Aplicar el tipo impositivo: Aplica el porcentaje establecido por tu ayuntamiento sobre la base imponible.
Ejemplos prácticos
Supongamos que compraste un inmueble hace 10 años por 200,000 euros, donde el valor catastral del terreno es de 50,000 euros. Ahora lo vendes por 300,000 euros.
Con el método objetivo pagarías:
- Valor catastral del terreno: 50,000 euros.
- Coeficiente de incremento (supongamos 2.5% anual): 2.5% * 10 años = 25%.
- Base imponible: 50,000 euros * 25% = 12,500 euros.
- Tipo impositivo (29%): 12,500 euros * 29% = 3,625 euros.
Con el método real pagarías:
- Precio de compra: 200,000 euros.
- Precio de venta: 300,000 euros.
- Ganancia patrimonial: 300,000 euros – 200,000 euros = 100,000 euros.
- Proporción del valor del terreno: 50,000 euros / 200,000 euros = 25%.
- Base imponible: 100,000 euros * 25% = 25,000 euros.
- Tipo impositivo (29%): 25,000 euros * 29% = 7,250 euros
Ahora contestar algunas preguntas frecuentes sobre la plusvalía.
¿A cuánto asciende la plusvalía municipal en Madrid?
En el municipio de Madrid el tipo impositivo de la plusvalía municipal es del 29%.
¿Hay ayuntamientos que no cobran plusvalía?
Sí, hay ayuntamientos en España que no cobran plusvalía. Además, como este tributo depende de cada municipio, puede haber diferencias apreciables en la cantidad a pagar de unos municipios a otros.
Por eso, te recomendamos que siempre consultes en Hacienda para conocer las condiciones concretas que afectan a tu municipio.
¿Es obligatorio pagar la plusvalía por herencia?
Sí, la plusvalía municipal también es obligatorio pagarla en el caso de una herencia. En este caso, la pagan los herederos.
¿Cómo calcular la plusvalía por herencia?
El método de cálculo de la plusvalía por herencia es exactamente igual al de la plusvalía por compraventa.
La diferencia es que, en la compraventa, la plusvalía será la diferencia de valor entre el momento actual y el momento en que compraste ese inmueble. En cambio, en el caso de una herencia, será la diferencia de valor entre el momento actual en el que fallece un familiar, y el momento en que ese familiar había adquirido la vivienda (por cualquier medio).
¿Dónde se paga la plusvalía?
Ya hemos explicado que este impuesto lo cobran los ayuntamientos. Así pues, casi todos los ayuntamientos tienen habilitado en su web un sistema para el pago de este tributo.
Alternativamente, podrás pagarlo acudiendo en persona a alguna oficina de Hacienda del municipio en cuestión, o en una entidad bancaria presentando la liquidación del impuesto.
¿Cómo librarse de pagar la plusvalía?
Cuando vendes tu piso, puedes evitar el pago de la plusvalía en estos supuestos:
- Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en la compra de una nueva vivienda habitual.
- Si vendes tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años.
En el primer caso, si solo reinviertes una parte del dinero, tendrás que pagar la plusvalía por la parte proporcional al importe que no reinviertes. Además, deberás comprar la nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años.
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?
Sí. Lo que quiere decir el plazo máximo de 20 años no es que los pisos más antiguos estén exentos de pago, sino que, a la hora de contar cuántos años han pasado desde que el piso se adquirió hasta ahora que se vende (o hereda), se pueden contabilizar como máximo 20 años.
En otras palabras, se aplicaría el mismo porcentaje tanto si la propiedad se compró hace 40 años como si se compró hace 20 años.
¿Es obligatorio pagar la plusvalía por herencia?
Este impuesto aplica siempre que la propiedad de un bien inmueble urbano pase de unas manos a otras, con independencia de que el motivo sea una compraventa o el fallecimiento de un familiar.
Así que, tal como hemos comentado más arriba, también es obligatorio pagar plusvalía en el caso de las herencias. En este caso, son los herederos los que tienen la obligación de pagar este impuesto.
Este tributo es obligatorio incluso cuando el inmueble se transmite mediante subasta o expropiación. Es decir, aplica siempre que la propiedad del bien cambie de manos.
¿Es lo mismo el impuesto de sucesiones que la plusvalía?
No, son dos impuestos diferentes. La plusvalía grava la ganancia de valor de un bien inmueble urbano entre el momento en que se adquirió en el pasado y el momento actual, en el que se transmite (sea por compraventa, donación o herencia).
Por su parte, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones aplica solamente en el caso de donaciones o herencias (no en compraventas) y afecta a la totalidad de la herencia, no solamente a los bienes inmuebles urbanos.
Conclusiones
Como ves, es importante calcular la plusvalía municipal utilizando ambos métodos y elegir el que te sea más beneficioso. Si te sientes inseguro sobre cómo proceder, nuestro bróker hipotecario puede ofrecerte el asesoramiento para obtener los coeficientes y tipos impositivos exactos, además de tomar la decisión más inteligente.