La hipoteca de cuota creciente, o hipoteca creciente, es un tipo de préstamo hipotecario en el que las cuotas mensuales para devolver el dinero al banco aumentan de forma progresiva con el tiempo.
Lo que se pretende con este sistema de amortización es pagar una cuota más baja en los primeros años de vida del préstamo. Con el paso de los años, el importe de esta cuota mensual se va incrementando.
Aunque la ventaja de pagar menos al principio es evidente sobre todo en el caso de personas jóvenes que buscan su primera vivienda y tienen sueldos aún ajustados, existe el riesgo de que, con el tiempo, el préstamo termine resultando muy alto. Esto se debe a que el importe de las cuotas puede aumentar más rápido que el poder adquisitivo de los prestatarios.
A continuación, te lo explicamos todo en detalle.
¿En qué consisten?
Como hemos dicho, en este tipo de hipoteca, el importe de las cuotas va aumentando gradualmente.
Lo primero que tienes que saber es que, en ese crecimiento de las cuotas, aumentan tanto el capital como los intereses. El crecimiento de la cuota a pagar es el que estipula la propia hipoteca. Por tanto, no depende de la evolución de los tipos de interés en el mercado.
Además, los intereses pueden ser fijos o variables. En las hipotecas crecientes de tipo fijo sólo varía en la cuota el incremento firmado en la escritura de hipoteca.
Sin embargo, en las de tipo variable, al incremento pactado en la escritura se añade la subida de los tipos, que puede hacer que la parte correspondiente a los intereses crezca todavía más de lo esperado.
¿Qué riesgo tienen las hipotecas crecientes?
Las hipotecas crecientes son atractivas al inicio, pero esconden riesgos importantes que conviene analizar antes de tomar una decisión. Aquí te explicamos los principales:
- Mayor riesgo que las hipotecas convencionales: este tipo de hipotecas son más riesgosas en comparación con las convencionales, que siguen el sistema de amortización francés.
- Suposición de mayores ingresos futuros: quienes las contratan asumen que, con el tiempo, tendrán ingresos más altos para cubrir las cuotas crecientes. Sin embargo, esto no está garantizado. Factores como crisis económicas, cambios laborales o la inflación van a afectar a la estabilidad financiera.
- Amortización limitada al principio: durante los primeros años, las cuotas más bajas apenas amortizan capital. Casi todo lo pagado corresponde a intereses, lo que incrementa el coste total del préstamo.
- Coste elevado a largo plazo: es común terminar pagando muchos más intereses en una hipoteca creciente que en una convencional. Incluso, al llegar al vencimiento del préstamo, puede que no se haya amortizado todo el capital, quedando deuda pendiente.
- Riesgo a futuro: optar por una hipoteca creciente significa priorizar la comodidad financiera a corto plazo a cambio de asumir un mayor riesgo en el futuro.
¿Es legal la hipoteca creciente?
Dado el riesgo que comporta, es lícito preguntarse si la hipoteca creciente es ilegal.
En principio, la respuesta es no. Acerca de si la hipoteca creciente es abusiva, la respuesta es la misma: no lo es, siempre y cuando el banco cumpla con su deber de transparencia.
Es decir, la entidad financiera debe comunicar al prestatario de forma clara e inequívoca, en el momento de la firma del contrato, en qué consiste el plan de devolución o amortización del préstamo y cuáles serán sus cuotas mensuales.
Como ya hemos dicho, cuando la hipoteca creciente es a tipo de interés fijo, el prestatario sabrá en todo momento qué cantidad le tocará pagar en cualquier mes dado durante la vida del préstamo.
En cambio, si el tipo de interés es variable, existe el riesgo de que la cuota aumente todavía más de lo estipulado si el Euríbor (el tipo habitual de referencia de las hipotecas) sube.
¿Son habituales?
No. Hoy en día, ya casi no se firma ninguna hipoteca creciente.
En realidad, estas hipotecas nunca se llegaron a contratar de forma masiva, pero sí eran más frecuentes en los años 80 y 90 (al igual que lo fueron, por ejemplo, las hipotecas multidivisa).
Desde la crisis económica de 2008, las hipotecas crecientes se han convertido en un producto marginal.
¿Se puede reclamar una hipoteca creciente?
Las subidas en los tipos de interés, que antes o después se van a producir, dado que la vida de las hipotecas siempre es larga, han resultado en un número considerable de afectados por las hipotecas crecientes. Esto ha generado, además, dudas sobre su legalidad.
A priori, las probabilidades de éxito al reclamar una hipoteca creciente por vía judicial son limitadas. La jurisprudencia no considera intrínsecamente abusivo este sistema de amortización.
Como hemos dicho, se trata de un producto financiero que, si bien está en desuso, es legal, siempre y cuando hubiera transparencia en el momento de la firma del contrato.
Así pues, la nulidad de la hipoteca creciente dependerá siempre de la posible abusividad por parte de la entidad financiera. Esta, a su vez, estará condicionada por el nivel de transparencia mostrado en el momento de la firma, especialmente en lo referente a las cláusulas que estipulan el crecimiento gradual de las cuotas a lo largo de los años.
Dicho de otro modo, hay que estudiar cada caso concreto para determinar si hubo o no abusividad por parte del banco a la hora de comunicar y aplicar las cuotas crecientes. Si la hubo, se podría alcanzar la nulidad por vía judicial si el caso está bien probado y argumentado.
¿Qué alternativas tengo para modificar una hipoteca creciente?
Si descartamos la vía judicial, la siguiente alternativa es la novación hipotecaria: es decir, negociar con la entidad unas nuevas condiciones de devolución del préstamo.
Otra opción evidente a valorar es la posibilidad de cambiar la hipoteca a otra entidad que nos proporcione unas condiciones más ventajosas.
En definitiva, la hipoteca creciente puede parecer buena idea al principio porque las cuotas son más bajas, pero a la larga puede volverse un problema si tus ingresos no crecen al mismo ritmo. Además, como al principio casi todo lo que pagas son intereses, terminas devolviendo mucho más dinero al banco.
Si ya tienes una hipoteca creciente o estás pensando en contratar una, es importante que no te la juegues. En Hipotecas100, nuestro asesor hipotecario puede ayudarte a entender tus opciones y a buscar una alternativa que se ajuste mejor a tu capital. ¡Contacta ahora sin compromiso!