Vender tu piso antes de haberlo pagado totalmente es posible, eso seguro que ya lo sabes, es una operación habitual hoy en día.
Si estás pensando en vender y aún tienes un préstamo pendiente, es importante que conozcas los gastos al vender un piso con hipoteca, así como los trámites obligatorios. De esta manera, podrás completar la venta en las mejores condiciones y asegurarte una buena rentabilidad.
Además, si estás considerando comprar otra propiedad después de vender, te interesa conocer las opciones de hipoteca segunda vivienda o explorar hipotecas sin entrada, para minimizar el desembolso inicial.
En este post, te contamos cómo gestionar la operación sin sorpresas y sacar el máximo partido a la venta.
¿Quién asume los gastos al vender un piso con hipoteca?
Lo habitual es que el vendedor asuma la cancelación de la deuda de la hipoteca, así como los impuestos. El comprador, por su parte, se hace cargo de los gastos de notaría y registro.
En todo caso, debes saber que es posible pactar algo diferente si ambas partes, comprador y vendedor, están de acuerdo. Enel contrato de compraventa debe quedar claramente recogido quién asume cada gasto.
¿Y cómo se gestiona la deuda?
El vendedor del piso es quien contrajo la deuda con el banco cuando firmó la hipoteca y es, por tanto, la persona que debe saldar dicha deuda, antes de vender la propiedad.
Para ello, se puede realizar una cancelación anticipada de la hipoteca. Esto conlleva algunos gastos, como por ejemplo, comisiones bancarias y costes notariales.
Otra opción es que el comprador se subrogue a la hipoteca existente: esto quiere decir que el comprador asume la deuda que quede pendiente, así como las condiciones del préstamo. Este tipo de acuerdos son aún más interesantes cuando la hipoteca original tiene ya de por sí condiciones favorables, como ocurre con las hipotecas para funcionarios.
Venta con cancelación de la hipoteca
Esta opción implica que el dueño deja el inmueble libre de todo tipo de cargas antes de realizar la venta.
Los gastos de vender un piso con hipoteca, si optas por esta vía, son los que siguen:
- Comisión por cancelación: se trata de un importe que el banco cobra al propietario por cancelar anticipadamente la deuda. Habitualmente, se define como un porcentaje (entre el 0,5% y el 1%) del capital pendiente.
- Notaría: es necesario acudir al notario para formalizar la cancelación de la hipoteca. El notario expedirá un documento que confirma la extinción de la deuda. Los honorarios notariales por realizar este trámite dependen del importe de la deuda que se cancela. Mediante esta operación, el banco renuncia a cualquier derecho sobre la vivienda.
- Registro:la cancelación de la hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que haya constancia de que se elimina la deuda sobre el inmueble. Este trámite tiene un coste en función del valor de la hipoteca.
¿Qué impuestos tengo que pagar?
Dentro de los gastos al vender un piso con hipoteca, los impuestos suponen una parte importante de la cuantía total. Concretamente, tendrás que hacer frente a los siguientes:
- Plusvalía municipal: se paga al ayuntamiento siempre que se vende un piso, con o sin hipoteca. La plusvalía grava el aumento del valor del terreno desde el momento en que se adquirió hasta el momento en que se vende (o, en su caso, se hereda). Su cuantía depende de la ubicación de la vivienda y los años de posesión.
- IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: como vendedor, deberás incluir en tu declaración de la renta la ganancia que has obtenido con la venta del piso. El importe de este impuesto varía según la cuantía de la ganancia.
- Otros impuestos: en algunos casos concretos, pueden ser de aplicación otros impuestos, como por ejemplo, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Así pues, conviene que te asesores bien sobre lo que aplica en tu caso concreto.
¿Hay otros gastos al vender un piso con hipoteca?
Los gastos básicos obligatorios para vender un piso en España son los que hemos expuesto hasta aquí. Sin embargo, hay alguno más que conviene que conozcas.
- Gestoría: contar con los servicios de una gestoría te facilitará los trámites de la venta, tales como la presentación de documentos y la liquidación de impuestos. Aunque supone otro gasto a tener en cuenta, al final agradecerás el ahorro de tiempo y la tranquilidad de que todo se lleva a cabo correctamente.
- Certificado energético: califica la eficiencia en consumo energético de un inmueble en España. Mediante una escala de la A a la G, el certificado energético informa al comprador sobre el gasto energético estimado de la vivienda. Esobligatorio disponer de él para vender tu piso. El coste de obtenerlo varía según la empresa certificadora.
- Publicidad: un piso no se vende solo. Para encontrar comprador, deberás invertir en publicidad, anuncios en portales online, la comisión de la inmobiliaria… Todo, con la finalidad de aumentar la visibilidad de tu piso y hacerlo atractivo para potenciales compradores.
Además, hay algunos gastos menores, como la nota simple del Registro de la Propiedad o, en las comunidades autónomas donde es obligatoria, la cédula de habitabilidad.
¿Cómo puedo reducir los gastos al vender un piso con hipoteca?
Algunos consejos útiles para reducir el impacto financiero de la compraventa son:
- Negocia con tu banco la comisión por cancelación anticipada: si consigues eliminar o, al menos, reducir esta comisión, estarás consiguiendo un gran ahorro.
- Exenciones fiscales: si tienes más de sesenta y cinco o más años, o si reinviertes lo que ganes de la venta en otra vivienda habitual, puedes tener exenciones en el IRPF.
- Publicidad gratuita: publicando los anuncios de tu piso en portales inmobiliarios gratuitos o difundiéndolo por redes sociales.
- Haz tú mismo los trámites: puedes hacer algún trámite tú mismo, en vez de encargárselo a la gestoría, para reducir la factura que te manden.
Venta con subrogación de la hipoteca
En el caso que nos ocupa, donde el comprador se subroga en la hipoteca existente, este deberá pagar los gastos de tasación, querondan entre 200 y 400 euros, y la comisión por subrogación, cuyo importe, legalmente, no podrá superar el 2% del capital pendiente.
¿Vender tu piso con hipoteca sin sorpresas? Solo si sigues este consejo…
Vender un piso con hipoteca implica pagar gastos y tomar decisiones que pueden afectarán a tu rentabilidad. Muchas personas subestiman el impacto de los impuestos o la negociación con el banco, lo que lleva a perder miles de euros sin darse cuenta. Además, optar por la cancelación anticipada o la subrogación de la hipoteca cambia completamente el escenario financiero.
Lo más importante es evitar errores costosos. Una mala gestión hará que pierdas dinero en comisiones innecesarias o que te enfrentes a problemas legales inesperados. ¿Estás seguro de que estás optimizando la venta de tu piso? Aquí es donde entra en juego nuestro asesor hipotecario, que te ayudará a minimizar esos gastos ocultos. No dejes tu dinero en manos del azar.