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¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en España?

impuestos al vender una casa

La compraventa de viviendas en España conlleva una serie de gastos. Entre estos gastos, Hacienda exige el pago de determinados impuestos al vender una casa.

Si estás pensando en vender tu casa y necesitas conocer en detalle a qué gastos te enfrentas, continúa leyendo.

Gastos fijos e impuestos al vender una casa

Los impuestos que tendrás que pagar para vender una casa son:

  • IRPF: el beneficio que has obtenido de esta operación deberás reflejarlo en tu declaración de la renta al año siguiente.
  • Plusvalía municipal: el impuesto de plusvalía al vender una casa se calcula sobre la diferencia en el valor de la casa entre el momento en que la adquiriste y el actual.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): se trata de un impuesto anual que paga cualquier propietario de un bien inmueble.

Los gastos de comprar una vivienda suelen suponer entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque pueden variar en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y según la situación del vendedor. Estos gastos derivan de:

  • Antes de la formalización del contrato: cédula de habitabilidad, certificado energético y nota simple del Registro de la Propiedad.
  • Durante la formalización de la compraventa: contrato de arras, notaría y honorarios de la inmobiliaria (si has recurrido a una agencia).

Casos especiales y exenciones

Existen situaciones en las que no hay que pagar impuestos al vender una casa, incluso aunque se hayan obtenido ganancias.

Edad: ser mayor de 65 años

Si tienes más de 65 años, no tendrás que declarar la ganancia de la venta de la casa en el IRPF, siempre y cuando la vivienda que vendas sea tu vivienda habitual.

Si se trata de tu segunda residencia, sí deberás pagar impuestos, salvo que utilices la ganancia para constituir una renta vitalicia que cumpla los siguientes requisitos:

  • Constituirse en un máximo de seis meses desde la venta de la casa
  • El importe máximo de esta renta, para disfrutar de la exención, son 240.000 euros.
  • La frecuencia de la renta será inferior o igual al año.
  • La renta debe empezar a percibirse dentro del año siguiente a su formalización.
  • Necesitas comunicar al banco o a la compañía de seguros que el dinero procede de la venta de una vivienda y que deseas acogerte a la exención.

Reinversión en vivienda habitual

Si la casa que vendes es tu vivienda habitual y el dinero de la venta lo vas a destinar a comprar otra tu nueva residencia, tampoco necesitas declarar la ganancia.

En este caso también hay ciertos requisitos que deberás cumplir para poder acogerte a la exención. Los más importantes son:

  • Plazo: debes reinvertir el dinero de la venta en un plazo máximo de dos años.
  • Importe: puedes reinvertir la totalidad de la ganancia o una parte. Si reinviertes una parte, solo estarás exento del IRPF en proporción a esa parte (no la totalidad).

Dación en pago

Si has entregado tu vivienda porque no podías hacer frente a los pagos de tu hipoteca, esto se conoce como dación en pago. En estos casos también estás exento de pagar IRPF, con una condición: no puedes poseer ningún otro bien cuyo valor pueda satisfacer la deuda. 

¿Existen diferencias en los impuestos al vender una casa en distintas comunidades autónomas?

Quizá te estés preguntando si los impuestos al vender una casa en Madrid son distintos de los impuestos en Barcelona, en Sevilla o, en cualquier otra comunidad autónoma.

La respuesta es sí: todos los tributos que gravan la venta de inmuebles tienen diferencias por regiones.

El IRPF se divide entre un tramo estatal y uno autonómico, y en este segundo, las comunidades autónomas tienen margen para adaptar el impuesto.

En cuanto a la plusvalía municipal, como su nombre sugiere, depende de cada municipio. La cuantía del IBI también puede variar de unas comunidades autónomas a otras.

¿Qué impuestos deben pagarse al ayuntamiento al vender una casa?

Tanto el IBI como la plusvalía municipal son impuestos que se pagan al ayuntamiento donde se encuentra la vivienda que se vende.

¿Qué debo hacer si vendo mi casa a pérdida? ¿Afecta a los impuestos a pagar?

Si al vender tu casa obtienes una pérdida, no tienes que pagar el IRPF por la venta del piso.

La plusvalía municipal sí debes pagarla: este impuesto no se basa en el precio de venta de la vivienda, sino en su valor catastral, los años que has sido su propietario y coeficientes fijados por los ayuntamientos. Por eso, al hacer el cálculo siempre sale ganancia.

Si el ayuntamiento te gira el recibo, lo mejor es pagar y luego reclamar la devolución del importe. El plazo para solicitar la devolución es de cuatro años si has pagado tú o un mes si el ayuntamiento te ha girado el recibo.

¿Cómo pagar menos impuestos al vender una casa?

Aunque los porcentajes a aplicar por estos impuestos son fijos, hay algunos trucos legales para pagar menos.

Un primer truco es reducir el beneficio obtenido de la venta añadiendo los gastos de adquisición y restándolos del importe de transmisión.

Estos gastos son: el impuesto que pagaste en la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), los honorarios de la inmobiliaria, gestoría, abogado, perito, notario, Registro de la Propiedad y certificado de eficiencia energética.

Otra posibilidad es aumentar las pérdidas patrimoniales, ya que tanto las ganancias como las pérdidas tributan de forma acumulada: puedes reducir la base impositiva utilizando pérdidas en un fondo de inversión, por ejemplo.

¿Desgrava el impuesto de sucesiones al vender una casa?

Cuando heredas una vivienda no pagas IRPF. Sin embargo, si decides venderla y obtienes una ganancia, sí debes declararla en el ejercicio de la renta del año siguiente.

El porcentaje de IRPF que aplica en la venta de una casa que se ha heredado depende del valor de adquisición y el de transmisión, igual que en cualquier venta de un bien inmueble.

La particularidad es que, en este caso, el valor de adquisición de la vivienda es el que tenía cuando la heredaste, el que figura en el Impuesto de Sucesiones. En cuanto al valor de transmisión, es lo que has ganado con la venta.

Últimas conclusiones

Al vender una casa, los impuestos variarán dependiendo de factores como la ubicación, la edad del vendedor, y si la propiedad es o no la vivienda habitual. Estas variables influyen también en las posibles exenciones que podrías aprovechar.

Si necesitas ayuda para conocer los impuestos al vender una casa en tu situación particular, puedes ponerte en contacto con nuestro broker hipotecario para guiarte de forma inteligente a través de este proceso.