Si te preguntas qué significa exactamente que tu hipoteca esté ligada al IRPH, cómo se calcula, por qué tu vecino paga menos con el Euríbor o si todavía puedes reclamar, esta guía resuelve todas esas dudas. Hemos estructurado el contenido respondiendo a las preguntas más habituales que recibimos en nuestras oficinas y aplicando la jurisprudencia más reciente, en particular las sentencias del Tribunal Supremo de noviembre de 2025, que han redefinido el terreno de juego para miles de hipotecados.
Como bróker hipotecario con sede en España, gestionamos a diario casos de clientes con hipotecas referenciadas al IRPH. Esa experiencia, sumada a la formación continua que exige la inscripción en el Banco de España, nos permite ofrecerte una visión práctica y rigurosa del asunto. 👇
¿Sabes qué es el IRPH?
El IRPH también conocido como Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es considerado una herramienta que permite calcular los tipos de intereses que tendrán las hipotecas variables ligadas a este índice. Es publicado mensualmente por el Banco de España y sirve como referencia para las entidades financieras.
Al igual que el Euribor, el IRPH es un índice que utilizan constantemente los bancos para determinar cuál será el valor las cuotas que deberán pagar los usuarios cuyas hipotecas cuenten con intereses variables. Esto quiere decir que, si el IRPH después de la revisión estipulada en el contrato ha subido, nuestra cuota a pagar será mayor o viceversa.
Sus principales rasgos son:
- Índice oficial, regulado por la Circular 5/1994 del Banco de España y la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria.
- Se publica una vez al mes en el BOE.
- A diferencia del Euríbor, se calcula sobre la TAE (Tasa Anual Equivalente), no sobre el tipo nominal. Esto incluye comisiones y otros gastos, lo que provoca que históricamente se sitúe por encima del Euríbor.
- Hoy solo existe una modalidad vigente: el IRPH Entidades (también llamado IRPH Conjunto de Entidades).
Tipos de IRPH: cuál sigue en vigor y cuáles desaparecieron
Durante años convivieron tres modalidades de IRPH. Esta es una de las primeras dudas que recibimos cuando un cliente nos llega con una hipoteca antigua:
- IRPH Bancos: media de los tipos aplicados por la banca privada. Dejó de publicarse el 1 de noviembre de 2013.
- IRPH Cajas: media de los tipos aplicados por las cajas de ahorro. Desapareció también en noviembre de 2013.
- IRPH Entidades (o Conjunto de Entidades): es el único vigente en 2026. Se calcula sobre el conjunto de todas las entidades de crédito.
Si tu préstamo estaba referenciado a IRPH Cajas o IRPH Bancos, el Banco de España fija el diferencial de equivalencia que debe aplicarse para sustituirlo por el IRPH Entidades. La transición se realizó conforme a la Orden EHA/2899/2011, y puedes consultarla en el simulador oficial del Banco de España.
Cómo se calcula el IRPH paso a paso
Los resultados del IRPH se obtienen por medio de una fórmula que le permite al Banco de España calcular la media de los tipos de interés ponderados del conjunto de entidades, junto a los intereses medios ponderados de los préstamos de cada banco y la caja de ahorros.
Como vemos esta fórmula permite realizar un sumatorio de todos los valores medios de los préstamos hipotecarios indicados por las entidades financieras. Los cuales luego son divididos por la cantidad de bancos declarantes, logrando así obtener el índice que se publica mensualmente.
IRPH vs Euríbor: por qué pagas más con IRPH (datos actuales)
La diferencia entre ambos índices es la que verdaderamente notas cada mes en tu cuota. Veámoslo con cifras actualizadas:
| Índice | Valor reciente | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| IRPH Entidades | ≈ 2,8 % | Media de TAE de hipotecas (incluye comisiones) |
| Euríbor 12 meses | 2,798% % | Tipo al que se prestan los bancos europeos entre sí |
| Diferencia aproximada | ≈ +0,6 puntos | Sobrecoste mensual a favor del IRPH |
¿Puedo reclamar el IRPH?
Actualmente la reclamación de IRPH es posible gracias a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el cual nos indica que el IRPH se puede declarar nulo si existe falta de transparencia por parte de las entidades al comercializarlo. Esto nos permite realizar una reclamación si llegamos a sufrir mes a mes el cobro de un índice abusivo en comparación con el de EURIBOR.
¿Cómo puedo reclamarlo?
Para poder iniciar una reclamación del IRPH debemos contar con cierta documentación como la escritura de la hipoteca, un aproximado de 6 recibos de pago y un cuadro de amortización donde se pueda observar el historial del crédito. Una vez contemos con estos documentos lo primero que debemos realizar es una reclamación extrajudicial en el banco para luego acudir con el despacho de abogados que deseemos.
En Hipotecas 100 nos especializamos en gestionar y tramitar todo tipo de préstamos hipotecarios. Si deseas conocer más a profundidad sobre el IRPH o necesitas obtener una hipoteca, ponte en contacto con nosotros y uno de nuestros agentes te ayudará en lo que necesites.
Preguntas frecuentes sobre el IRPH
¿Qué es exactamente el IRPH y en qué se diferencia del Euríbor?
El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, un tipo oficial publicado mensualmente por el Banco de España. Se calcula con la media de las TAE (Tasa Anual Equivalente) de las hipotecas a más de tres años para vivienda libre. El Euríbor, en cambio, es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí y se basa en tipos nominales. La diferencia práctica es que el IRPH incluye comisiones en su cálculo y, por esa razón, tiende a ser más alto que el Euríbor, lo que se traduce en cuotas mensuales más caras para el hipotecado.
¿Se puede reclamar el IRPH tras la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2025?
Sí, la reclamación sigue siendo posible. Las sentencias STS 1590/2025 y 1591/2025 han descartado una nulidad automática del IRPH, pero mantienen abierta la vía caso por caso. Para tener opciones reales debe acreditarse que el banco no informó con la transparencia exigida antes de firmar (por ejemplo, que no remitió a la Circular 5/1994, no entregó folleto informativo ni simulaciones comparativas) y que existe un desequilibrio económico evidente respecto a otros índices oficiales del momento de la contratación.
¿Cuánto dinero puedo recuperar si gano la reclamación del IRPH?
La cantidad depende del capital prestado, los años transcurridos y el diferencial pactado. En la práctica, las devoluciones suelen oscilar entre 10.000 € y 40.000 €, a los que se suman los intereses legales desde cada pago indebido. Además, en muchas sentencias se ordena rehacer el cuadro de amortización sustituyendo el IRPH por el Euríbor, lo que reduce el capital pendiente de pago.
¿Qué documentos necesito para reclamar mi hipoteca con IRPH?
Los documentos imprescindibles son: la escritura completa del préstamo hipotecario, la oferta vinculante o ficha FIPER/FEIN si se conserva, el cuadro de amortización actualizado, recibos de los últimos meses, y cualquier folleto, simulación o documentación precontractual que el banco entregara antes de la firma. Cuantas más pruebas de la falta de información previa, más sólida será la reclamación.
¿Es mejor reclamar judicialmente el IRPH o cambiar de hipoteca?
Depende del perfil de cada caso. La reclamación judicial busca recuperar lo cobrado de más y eliminar el IRPH del contrato vigente; la subrogación o novación persigue pagar menos de ahora en adelante sin pasar por un juzgado. En muchas situaciones, ambas vías son complementarias y no excluyentes. Un bróker hipotecario puede analizar las dos alternativas y orientar hacia la opción más ventajosa por números.
¿Qué pasa si mi hipoteca tenía IRPH Cajas o IRPH Bancos?
Ambos índices dejaron de publicarse en noviembre de 2013 por disposición de la Orden EHA/2899/2011. Tras su desaparición, los bancos debieron aplicar el diferencial de equivalencia fijado por el Banco de España para sustituirlos por el IRPH Entidades. Si tu escritura no contemplaba un índice sustitutivo claro y el banco aplicó el cambio de forma unilateral o errónea, puede haber un argumento adicional para la reclamación.
¿Puedo reclamar el IRPH si mi hipoteca ya está pagada?
Sí. Según la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el plazo de prescripción para reclamar comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula puede ser abusiva, no desde la fecha de firma ni desde la cancelación del préstamo. Esto significa que muchos hipotecados que ya terminaron de pagar siguen teniendo plazo para reclamar las cantidades cobradas de más.
¿Qué diferencia hay entre la sentencia del TJUE de diciembre de 2024 y la del Tribunal Supremo de noviembre de 2025?
La STJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23) estableció que la publicación del IRPH en el BOE no bastaba para garantizar la transparencia y vinculó la abusividad a la falta de aplicación del diferencial negativo recomendado. Las STS 1590/2025 y 1591/2025 del Tribunal Supremo, de noviembre de 2025, recogieron la doctrina europea pero fijaron criterios más exigentes: establecen que la referencia a la Circular 5/1994 en la escritura puede bastar como transparencia y requieren demostrar un desequilibrio económico «muy evidente» mediante datos de TAE del momento concreto de la firma. Varios expertos consideran que puede haber tensión entre ambas posiciones, lo que podría generar nuevas cuestiones prejudiciales ante el TJUE.