Conseguir que un banco apruebe tu hipoteca depende de cinco factores concretos: ahorro disponible, estabilidad de ingresos, ratio de endeudamiento por debajo del 35 %, historial crediticio limpio y un inmueble que tase por encima del precio de compra. El resto son matices. Y casi todos esos matices se pueden trabajar antes de presentar la solicitud.
A lo largo de 8 años hemos realizado 7.680 estudios y tramitado 3.072 expedientes ante mesas de riesgos de bancos españoles. Esa experiencia nos ha enseñado algo que sorprende a mucha gente: un porcentaje relevante de las denegaciones no se debe a que el perfil sea malo, sino a que el expediente se presentó mal, en el banco equivocado o en el momento equivocado.
Reúne el ahorro necesario o cúbrelo con el aval ICO
La regla general no ha cambiado: los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y precio de compra. Necesitas por tanto un 20 % de entrada más los gastos de la operación, que oscilan entre el 10 % y el 12 % según la comunidad autónoma y según compres vivienda usada u obra nueva.
La novedad importante frente a hace dos años es que ese 20 % ya no es una barrera infranqueable. La línea de avales ICO para primera vivienda sigue operativa para formalizar operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027, con 2.500 millones de euros de dotación y más de sesenta entidades adheridas. Cubre hasta el 20 % del importe del préstamo, que sube al 25 % cuando la vivienda tiene calificación energética D o superior.
Sus condiciones principales a día de hoy:
- Menores de 36 años o familias con menores a cargo.
- Primera vivienda y residencia habitual durante los diez primeros años.
- Desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos ya no es una cifra única para toda España, sino un múltiplo del IPREM que varía por provincia. Es un cambio relevante, porque abre la puerta a perfiles que antes quedaban fuera en las provincias más caras.
- El aval no tiene coste ni comisión, y no modifica el tipo de interés que te ofrezca el banco.
- Se solicita a través de una entidad adherida, nunca directamente al ICO.
Ojo con una confusión frecuente: el aval cubre la entrada, no los gastos. Seguirás necesitando ese 10 %-12 % en efectivo. Si tampoco lo tienes, la vía es distinta y pasa por buscar una hipoteca sin entrada, un producto que existe pero que exige un perfil sólido o una garantía adicional.
Un matiz que el banco valora tanto como la cifra: cómo has generado ese ahorro. Una cuenta que crece de forma constante mes a mes transmite capacidad de pago. Un ingreso puntual de 40.000 euros aparecido en marzo obliga a justificar el origen y, si procede de un préstamo, se computa como deuda.
Tener un trabajo estable
Otro de los trucos para que te concedan la hipoteca es poder demostrar estabilidad laboral. Seguramente, el banco te pedirá que tengas contrato indefinido y algo de antigüedad en tu empresa (mínimo seis meses).
Si trabajas por cuenta propia, tendrás que demostrar que en los últimos dos años (como mínimo) has tenido beneficios para solicitar la hipoteca para autónomos.
También tendrás más posibilidades si eres funcionario público (garantía de estabilidad e ingresos regulares) o si trabajas en sectores punteros. En cambio, te costará más si trabajas en un sector estacional, como el turismo.
| Perfil | Lo que suele pedir el banco |
|---|---|
| Contrato indefinido | 6 meses de antigüedad, mejor 12 si superaste periodo de prueba hace poco |
| Funcionario de carrera | El perfil más valorado; a veces basta con la toma de posesión |
| Interino o laboral fijo del sector público | Antigüedad demostrable, habitualmente 2 años |
| Autónomo | 2 ejercicios completos con beneficios, IRPF y modelos trimestrales |
| Contrato temporal | Encadenamiento de contratos en el mismo sector o segundo titular con indefinido |
| Trabajador con ingresos variables | Media de los 2 últimos años; las comisiones se computan al 50 %-70 % |
Tener ingresos regulares y finanzas saneadas
Aquí circula bastante confusión, así que vamos con la fórmula exacta que aplica el analista:
(Cuota de la hipoteca + resto de cuotas mensuales) ÷ ingresos netos mensuales × 100
El Banco de España sitúa la referencia prudencial en el 35 %. Algunas entidades estiran hasta el 40 % con perfiles muy solventes, y prácticamente ninguna baja del umbral cuando los ingresos son ajustados, porque lo que importa no es solo el porcentaje sino el dinero que te queda libre cada mes.
Veamos un caso concreto. Una pareja con 3.400 € netos mensuales quiere comprar por 260.000 €. El banco financiaría 208.000 € a 30 años. Con las condiciones que estamos cerrando ahora mismo, a tipo fijo desde 2,20%, la cuota rondaría los 900 €. Su ratio queda en el 26 %. Sin embargo, si además arrastran el préstamo de un coche de 280 € y una financiación de 120 €, el ratio sube al 38 % y la operación entra en zona de rechazo.
La solución en ese escenario suele ser sencilla: cancelar las deudas pequeñas antes de solicitar. Liquidar 4.000 euros de financiación al consumo puede liberar los tres puntos de ratio que separan un no de un sí. Si quieres ver cómo se comporta la cuota a tipo variable con el euríbor actual, aquí tienes la simulación: 909,57 €.
Aporta avales o garantías
Los avales pueden ayudar mucho cuando necesitas dar más tranquilidad al banco. Pero hay que entender las consecuencias de avalar un préstamo hipotecario antes de lanzarse.
Un avalista puede desbloquear una operación, pero conviene entender el alcance de la firma. Quien avala responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con el inmueble que aporta: nóminas, cuentas, otras propiedades.
Existen fórmulas intermedias que mucha gente desconoce y que conviene negociar:
- Aval limitado en importe: se garantiza únicamente el tramo que excede del 80 %, no la totalidad del préstamo.
- Aval limitado en tiempo: se libera al alcanzar cierto porcentaje de amortización, habitualmente a los cinco o siete años.
- Hipoteca sobre un segundo inmueble en lugar del aval personal, que acota mucho mejor el riesgo del familiar.
Cuando la entrada disponible ronda el 10 % y el perfil es solvente, muchas veces no hace falta avalista: basta con plantear la operación como una hipoteca al 90 % en las entidades que trabajan ese tramo.
Conseguir una preaprobación hipotecaria
La preaprobación es una estimación preliminar que hace el banco para valorar si te concede la hipoteca. Lo que harán será analizar ciertos datos sobre ti y tu situación actual.
El banco te entregará un documento con su respuesta provisional. Aunque no es una respuesta vinculante, te orientará sobre tus posibilidades y sobre la cuota mensual.
Si esta es positiva, te será más fácil obtener el préstamo, y si es negativa, te explicará por qué.
Por tanto, entre los trucos para que te concedan una hipoteca, este puede darte juego.
Trabaja con un asesor hipotecario
uando un particular acude a su banco, presenta un expediente ante una única mesa de riesgos y con la información que buenamente ha reunido. Un intermediario profesional hace tres cosas distintas: prepara el expediente en el formato que espera el analista, lo presenta en varias entidades a la vez sin multiplicar el rastro, y negocia tipo, diferencial y bonificaciones desde el volumen de operaciones que aporta.
La diferencia se nota especialmente en perfiles que no encajan en el molde estándar: autónomos, contratos temporales, no residentes, compradores sin entrada o personas que ya han recibido una denegación.
En hipotecas 100 trabajamos con honorarios de éxito: solo cobramos si conseguimos la hipoteca y se firma. Si el estudio concluye que hoy no es viable, te lo decimos y te explicamos qué tienes que cambiar para que lo sea dentro de unos meses. Puedes conocer mejor cómo trabaja un asesor hipotecario y en qué se diferencia de la figura del bróker hipotecario.
Las dudas más recurrentes
Ahora vamos a contestar algunas preguntas importantes antes de conseguir una hipoteca.
¿Qué errores debo evitar al solicitar una hipoteca?
Estos son algunos de los errores más comunes que se cometen al pedir hipotecas:
- No calcular bien el precio: como hemos dicho, tendrás que asegurarte de que puedes cubrir con tus ahorros un 20% del precio de la vivienda más otro 10% en concepto de gastos de compraventa.
- No revisar las comisiones: aunque puedas creer que no te afectarán, terminar pagando sumas elevadas en concepto de comisiones es más frecuente de lo que parece.
- No analizar con cuidado tu capacidad de endeudamiento: la suma de todas tus deudas debería ser, como máximo, un tercio del total de tus ingresos.
- Coger la primera oferta que te hagan: te recomendamos que te tomes tu tiempo para estudiar y analizar las alternativas que te ofrecen las distintas entidades.
¿Cómo puedo mejorar mis posibilidades si ya me han rechazado antes?
Lo mejor que puedes hacer en este caso es analizar bien por qué te han rechazado y corregir esas causas.
Además, podemos pedir al banco un historial crediticio para ver más en profundidad de qué forma han analizado nuestro caso. Y si no estás de acuerdo con el resultado del perfil crediticio, puedes solicitar la impugnación del mismo.
Otras posibles causas para que te denieguen la hipoteca pueden ser tu edad, o que estés incluido en algún fichero de morosos.
En todo caso, la recomendación es siempre la misma: conocer a fondo las causas y actuar para corregirlas.
¿Hay diferencias importantes en las condiciones de hipoteca entre bancos?
Aunque existen algunas reglas generales y trucos como los que hemos comentado, sí puedes encontrar diferencias en las condiciones de las hipotecas de unos bancos a otros.
No sólo eso, sino que, además, te podrán interesar más unas condiciones u otras en función de cuál sea tu caso, tu situación o tu edad. Por tanto, te recomendamos que te informes bien y que compares, sin descartar las hipotecas online.
¿Es posible conseguir una hipoteca con un historial crediticio no tan bueno?
Otro de los trucos para que te concedan la hipoteca es demostrar que pagas tus facturas a tiempo, que no incurres en retrasos ni en impagos, así como tener la menor deuda posible por otros conceptos.
Si este no es tu caso, seguramente te va a costar mucho más conseguir una hipoteca.
Además, ningún banco te concederá una hipoteca si tienes cuotas impagadas de otros préstamos, así que debes asegurarte de que pagas todas tus deudas antes de pedir una hipoteca.
¿Es mejor pedir la hipoteca en mi banco de siempre?
Tu entidad habitual conoce tus movimientos y eso agiliza el estudio, pero no significa que vaya a ofrecerte las mejores condiciones. La política de riesgos de cada banco varía mucho según el sector profesional, la zona geográfica y el tipo de inmueble, así que un expediente rechazado en una entidad puede aprobarse en otra sin cambiar un solo dato. Lo aconsejable es comparar antes de solicitar formalmente, para evitar acumular consultas registradas en poco tiempo.