Al vender una vivienda con hipoteca pendiente, muchas personas cometen el mismo error, pensar que la deuda con el banco se resta automáticamente al calcular lo que hay que declarar. Y aquí equivocarse sale caro, porque no es lo mismo el dinero que te queda después de cancelar la deuda que la ganancia que Hacienda entiende que has obtenido.
Por eso, antes de firmar la venta, conviene saber cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble con hipoteca sin cometer el error más habitual. Lo importante está en separar bien compra, venta, gastos, mejoras y deuda pendiente, porque una sola confusión cambia por completo el resultado.
¿La hipoteca pendiente reduce la ganancia patrimonial?
Esta es la duda principal cuando vendes una vivienda con préstamo pendiente. Y la hipoteca no se resta directamente para calcular la ganancia patrimonial.
Hacienda no calcula la ganancia mirando cuánto debes al banco, sino comparando lo que te costó comprar el inmueble con lo que obtienes por venderlo, aplicando después los gastos e inversiones que sí se pueden incluir.
Por ejemplo, si vendes una vivienda por 220.000€ y todavía debes 90.000€ de hipoteca, esos 90.000€ se usarán para cancelar el préstamo. Si quieres ver ese paso con más detalle, puedes revisar cómo funciona cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Pero no puedes calcular la ganancia así:
220.000€ – 90.000€ – precio de compra
Ese es el error habitual. La hipoteca afecta al dinero que recibes tras vender, pero no funciona como un gasto deducible dentro del cálculo fiscal.
La excepción importante aparece con la reinversión en vivienda habitual. En ese caso, la deuda pendiente sí influye para determinar qué importe se considera obtenido y cuánto tendrías que reinvertir para aplicar la exención.
Calculadora de ganancia patrimonial por venta de inmueble con hipoteca
Ahora puedes hacer una estimación muy aproximada con nuestra calculadora. Introduce el precio de compra, los gastos de compra, el precio de venta, los gastos de venta, la hipoteca pendiente y, si corresponde, las mejoras realizadas con factura.
El resultado separa dos cifras para evitar el error más común:
- Ganancia patrimonial estimada, que es la cifra fiscal de referencia.
- Dinero neto tras cancelar hipoteca, que es lo que te quedaría después de pagar la deuda pendiente.
Calculadora de ganancia patrimonial con hipoteca
Introduce los datos básicos para estimar la ganancia fiscal y el dinero neto tras cancelar la hipoteca.
¿Qué gastos puedes incluir en el cálculo?
Para calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble con hipoteca, no basta con restar el precio de compra al precio de venta. Hay gastos que ajustan el resultado y reducen la ganancia fiscal, siempre que estén bien justificados.
Gastos de compra
Al valor por el que compraste la vivienda puedes sumarle gastos asociados a la adquisición, como notaría, registro, gestoría o impuestos de compra. Esto aumenta el valor de adquisición y, por tanto, reduce la ganancia.
Gastos de venta
Del precio de venta puedes restar algunos gastos necesarios para vender el inmueble. Por ejemplo, la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía si la paga el vendedor o determinados gastos directamente relacionados con la operación.
Mejoras en la vivienda
También pueden contar algunas mejoras realizadas en el inmueble, pero aquí conviene tener cuidado. No es lo mismo cambiar una cocina antigua por una nueva, cerrar una terraza o reformar integralmente un baño que pintar una pared o arreglar una persiana.
Hacienda suele distinguir entre mejoras y simples reparaciones o mantenimiento. Para poder incluirlas, lo recomendable es tener facturas y justificantes de pago, para demostrarles el gasto.
Antes de vender con hipoteca, revisa bien la operación
Antes de cerrar la venta, no basta con saber cuánto debes al banco. También debes mirar si hay gastos que puedes justificar, si la vivienda ha estado alquilada, si vas a reinvertir en otra vivienda habitual o si alguna reforma puede considerarse realmente una mejora.
Hay detalles que suelen pasarse por alto. Los intereses de la hipoteca no se suman al valor de compra. Las amortizaciones de una vivienda alquilada modifican el cálculo. Y no todas las obras cuentan igual, porque pintar o reparar no es lo mismo que hacer una mejora que aumente el valor del inmueble.
Por eso, antes de vender, interesa calcular bien tanto la ganancia patrimonial como el dinero que te quedará tras cancelar la hipoteca. En Hipotecas100 podemos ayudarte a revisar la operación y valorar tus opciones antes de tomar una decisión.
Somos intermediarios de crédito inmobiliario certificados por el Banco de España con el nº D956, y puedes hablar con un asesor hipotecario para analizar tu caso con más seguridad.