Cuando una vivienda se vende, la operación de compraventa genera una serie de gastos que se añaden al precio de venta de la propia vivienda.
Se trata de gastos de gestión, así como de índole legal, fiscal, etcétera. La compraventa de una casa engloba muchos aspectos que se deben tener en cuenta. A continuación, te aclaramos todas las dudas.
¿Qué función cumple el notario en la compraventa de una vivienda?
Un notario es un funcionario público cuyo papel, en cualquier operación, es dar fe de la legalidad y veracidad de los documentos que se le presentan.
En el caso de una compraventa de vivienda, el notario revisa la escritura del inmueble y el contrato de compraventa. Para asegurarse de que este cumple con la normativa en vigor, de que todos los datos que figuran en ellos son correctos y de que el inmueble está libre de cargas o deudas (por ejemplo, hipotecas anteriores u órdenes de embargo).
Además, el notario también informará al comprador y al vendedor de sus derechos y obligaciones, así como de todos los impuestos y gastos que deben pagar por la operación.
¿Cómo se calculan los gastos de notaría en una compraventa?
Los gastos notariales no son ni más ni menos que los honorarios que cobra el notario por su participación en la compraventa de una vivienda.
Estos gastos están regulados por ley y su importe varía en función del inmueble, del número de páginas de la escritura y de la complejidad de la operación.
El importe de los gastos de notaría se compone de dos partes:
- Entre un 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda (por lo que esta parte puede oscilar mucho de una compraventa a otra).
- El coste de solicitar una copia de la escritura, que puede variar entre 50 € y 90 €.
Los gastos de notaría en una compraventa de vivienda siempre se abonan al terminar la operación, que concluye con la firma de la escritura ante notario.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
De acuerdo a lo establecido por el Código Civil, estos gastos se reparten entre el vendedor y el comprador de la forma que sigue:
- El vendedor debe pagar los gastos que corresponden a la redacción y firma del documento que acredita la transmisión del inmueble (lo que se conoce como el otorgamiento de la escritura de propiedad).
- El comprador debe pagar los gastos de la primera copia de la escritura, así como de las copias posteriores. Las copias de la escritura son imprescindibles para que el comprador pueda inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad y solicitar los suministros básicos (agua, luz, gas…).
En todo caso, es posible, y legal, repartir de otra forma los gastos de notaría en una compraventa, siempre y cuando se haga constar en el contrato de compraventa.
De hecho, en la mayoría de los casos se suele acordar que todos los gastos derivados de la compraventa correrán a cuenta del comprador, excepto la plusvalía municipal, que tendrá que pagarla el vendedor.
¿Qué impuestos conlleva la compraventa de una vivienda?
Entre los gastos de una compraventa según la ley, lógicamente se encuentran los impuestos, que representan además una cuantía importante.
En la compra de vivienda usada, o de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto depende de las comunidades autónomas y su importe varía entre el 6% y el 10% del valor del inmueble escriturado, o del valor de referencia del Catastro si este fuera superior al valor que figura en la escritura.
En cuanto a la compra de vivienda nueva, aquí aplican dos impuestos:
- El IVA, un impuesto estatal cuya cuantía es el 10% del importe escriturado.
- El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se calcula sobre el importe escriturado. Este impuesto lo paga el comprador y el porcentaje varía de unas comunidades autónomas a otras.
¿Qué otros gastos conlleva la compraventa de una vivienda?
Otro gasto obligatorio en las compraventas de inmuebles es la inscripción en el Registro de la Propiedad. Este paso conlleva el abono de unos honorarios fijos cuyo importe depende del precio del inmueble. Este importe lo debe pagar el comprador.
Por otro lado, está la gestoría. Se encarga de hacer todo el papeleo, la burocracia y los pagos en nombre del comprador, que solo necesitará acudir en persona en el momento de la firma.
Los precios de las gestorías varían en función de la complejidad de cada caso, tanto en la parte que corresponde a la compraventa en sí como en la correspondiente a la hipoteca.
¿Cuáles son los gastos en una compraventa con hipoteca?
Cuando hay una hipoteca de por medio en la compraventa, se originan otros gastos, como son la tasación del inmueble por parte de un perito, y la comisión de apertura del préstamo hipotecario. Ambos debe abonarlos el comprador.
Los demás gastos (notaría para otorgar la escritura pública del préstamo hipotecario, el Registro, la gestoría y el Impuesto de AJD de la hipoteca) corren por cuenta del banco.
Aunque no es obligatorio contar con un notario para la compraventa de una vivienda, sí lo es para firmar una hipoteca, ya que el préstamo hipotecario debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Dado que una mayoría de compraventas llevan una hipoteca aparejada, en la práctica, la participación del notario es casi siempre obligatoria.
¿Qué gastos soporta el vendedor?
Por su parte, los gastos que debe afrontar el vendedor del inmueble son:
- La plusvalía municipal (como hemos comentado antes): es un impuesto que grava el incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana. Se calcula sobre la diferencia entre lo que vale el inmueble en la actualidad y lo que valía en el momento de la transmisión de propiedad anterior. Como su propio nombre indica, depende de cada municipio.
- Por último, el vendedor también debe incluir en su declaración de la renta la ganancia obtenida de la venta, y tributar el correspondiente IRPF.
Cómo ves, los gastos de notaría en una compraventa representan solo una parte del entramado financiero que debes tener en cuenta. Contar con un asesor hipotecario te podrá ayudar a gestionar los gastos y darte la tranquilidad de saber que cada paso está bien cubierto.
En Hipotecas100 podemos ayudarte a controlar todos los detalles y evitar que los gastos de la operación se conviertan en una carga mayor. ¿Te imaginas enfrentarte a este proceso sin el apoyo necesario? No lo hagas solo, confía en expertos que entienden cada paso.