La división horizontal no es más que el procedimiento mediante el cual se divide un inmueble en varias viviendas.
En un edificio, este procedimiento permite independizar las diferentes viviendas unas de otras. De ese modo, cada una de las viviendas puede ser vendida de forma individual.
¿Cómo se hace una división horizontal?
La división horizontal es un procedimiento habitual y común cuando hablamos de inmuebles urbanos: es el paso necesario para repartir el espacio entre las diferentes viviendas y que no haya que comprar o vender el edificio completo.
Las zonas comunes del edificio que se divide son propiedad de todos los propietarios de las viviendas resultantes. El reparto se hace en base a un porcentaje de participación.
¿Quién hace la división horizontal?
La división horizontal de un edificio puede ser realizada por:
- Promotor inmobiliario: se da cuando el edificio es de nueva construcción. En este caso, el promotor suele ser el responsable, ya que la división horizontal habitualmente forma parte del propio proyecto de construcción.
- Propietarios: cuando el edificio ya existe y hay varios propietarios, estos pueden decidir hacer una división horizontal para delimitar y establecer las áreas privadas a cada vivienda y comunes a todas ellas.
Otra diferencia es que, cuando se trata de un edificio nuevo, la división se formaliza ante notario. En cambio, cuando hablamos de un edificio ya existente, se requiere la aprobación de la junta de propietarios, y el certificado técnico que especifique las superficies de las viviendas resultantes de la división.
¿Se puede hacer una división horizontal en una vivienda unifamiliar?
Como hemos visto, cuando se trata de edificios en zonas urbanas, la división horizontal es un procedimiento habitual. Sin embargo, cuando hablamos de una vivienda unifamiliar, la situación es algo distinta.
Lo más habitual es que una vivienda unifamiliar esté en una parcela con una ordenanza exclusiva para viviendas unifamiliares. En este caso ya no podríamos realizar la división. Siempre debemos atender al planeamiento urbanístico que esté vigente.
Solo en el caso de que la vivienda ya contase con partes físicamente separadas, y que cumplieran las condiciones de habitabilidad de forma individual (un mínimo de metros cuadrados, entradas independientes, etcétera), podríamos dividir o segregar la vivienda en dos. Este es el caso de los chalets pareados.
¿Cómo hacer una división horizontal en una vivienda unifamiliar?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que las dos viviendas nuevas deben cumplir todas las normativas urbanísticas en vigor: el Código Técnico de la Edificación, las Normas de habitabilidad de la comunidad autónoma y el planeamiento municipal.
Es casi seguro que, para cumplir todo esto, sea necesario hacer obras en el inmueble.
Una vez realizado el proyecto de obra, cada una de las viviendas resultantes de la división tendrá que solicitar su cédula de habitabilidad.
Además, tras la división, lo que tenemos es una vivienda plurifamiliar (equivalente, por ejemplo, a un bloque de pisos). Por tanto, pasaría a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal. En la práctica, esto significa que habría que constituir una comunidad de propietarios, redactar unos estatutos, establecer el reparto de la propiedad de las zonas comunes…
Ahora veremos algunas preguntas de interés sobre la división horizontal.
¿Cuál es el precio de la división horizontal de una vivienda?
El proceso de división horizontal de una vivienda unifamiliar, como hemos visto, no es fácil y existen numerosas implicaciones legales. Por eso, en muchos casos, es recomendable recurrir a los servicios de un arquitecto que avale el trabajo que queremos realizar, y que se asegure de que tanto el procedimiento como las viviendas resultantes cumplen todos los requisitos legales.
Por otra parte, está el presupuesto de las obras que queramos o debamos realizar para cumplir la normativa. Este presupuesto variará dependiendo de los requerimientos, pero en todo caso, es un presupuesto como tal, asimilable al de cualquier otra obra.
¿Cuáles son los gastos de una división horizontal?
El coste de los trámites para dividir una vivienda (tasas, licencias, notario, registro, etcétera) puede oscilar entre los 1000 y los 2500 euros, dependiendo de la comunidad autónoma y de otros factores.
Los gastos más importantes son:
- Separación física y elaboración de proyecto: los gastos variarán en función del estado y la superficie de la vivienda. El coste concreto lo fijará un arquitecto o un perito.
- Licencia de obra: el importe suele ser un porcentaje del presupuesto total de la obra.
- Notario y Registro de la Propiedad: son los gastos de la escrituración ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos gastos serán proporcionales a la superficie de las viviendas resultantes.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la división horizontal (valor real de la construcción más el terreno). Varía dependiendo de la comunidad autónoma.
¿Por qué motivos se puede dividir una vivienda?
Aunque pueda parecer que a nadie le interesaría meterse en un proceso tan complejo, lo cierto es que hay buenos motivos para realizar la división horizontal de una vivienda:
- Motivos económicos: si poseemos una vivienda muy grande, puede ser buena idea dividirla en dos antes de venderla. Suele ser más fácil vender dos viviendas pequeñas que una grande. Otra opción es vivir en una de las viviendas y alquilar la otra.
- Nuevas circunstancias: un caso típico es el del divorcio, cuando la pareja decide dividir en dos la vivienda familiar para aprovechar cada uno una de las dos viviendas resultantes. También, cuando los hijos se marchan de casa, puede interesarnos dividir la vivienda para vender el espacio que ha quedado libre.
- Herencias: cuando varias personas heredan una vivienda (por ejemplo, hijos que heredan tras el fallecimiento de los padres), dividirla es una posibilidad para resolver el problema de su uso.
¿Es lo mismo segregar y dividir una vivienda?
Aunque con frecuencia se utilizan como sinónimos, lo cierto es que existe una diferencia entre estos dos términos:
- Segregar es tomar una porción de una vivienda y constituirla como una nueva vivienda. En este caso, la vivienda original no desaparece, solo pierde un trozo, por así decirlo.
- Dividir consiste en partir la vivienda original en distintas partes, y la vivienda original desaparece.