Una hipoteca redal es un tipo de préstamo en el que la vivienda no es la única garantía. Aunque la casa quede hipotecada, tú como deudor respondes también con todo tu patrimonio, tanto con los bienes que tienes ahora como con los que puedas tener en el futuro.
Por ejemplo, si dejas de pagar, el banco inicia la ejecución y la vivienda se subasta o adjudica. Con ese importe se cancela una parte de la deuda, pero si el dinero obtenido no alcanza para cubrir todo lo pendiente la entidad puede seguir reclamando el resto. Esa reclamación se dirige contra tu nómina, tus ahorros o cualquier otro bien. que tengas.
¿Cómo saber si tu hipoteca es redal?
Saber si tu hipoteca es redal es algo que puedes empezar a revisar tú mismo con la documentación a mano.
Primero localiza la escritura de préstamo hipotecario. En las primeras páginas busca apartados como responsabilidad del deudor o menciones a que respondes con todos tus bienes presentes y futuros o responsabilidad personal universal. Si aparece este tipo de cláusula y no hay un pacto que limite la responsabilidad solo a la vivienda (dación en pago, hipoteca de responsabilidad limitada, etc.), es muy probable que tu hipoteca sea redal.
Como apoyo, pide una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar las cargas y las cifras de responsabilidad hipotecaria de la finca (el importe máximo que garantiza la hipoteca). Aprovecha para comparar esa responsabilidad con el valor de compra y con la tasación hipotecaria que se usó al firmar el préstamo, así sabrás mejor hasta qué punto el banco ha cubierto el riesgo.
Si sigues con dudas, lo más inteligente es que nuestro asesor hipotecario revise contigo la escritura.
Ventajas y desventajas
Una hipoteca redal ofrece algunas ventajas, pero no demasiadas. La principal es que algunos bancos aceptan perfiles con menos ahorro o ingresos ajustados porque la garantía cubre todo tu patrimonio. Entonces ofrecen un tipo algo más bajo o son más flexibles con plazos.
Las desventajas de la hipoteca redal son mucho más relevantes. Como hemos visto, la responsabilidad personal universal te obliga a responder de la deuda incluso después de perder la vivienda. Si hay impago, el banco ejecuta la casa y, si no cubre el saldo pendiente, la deuda continúa.
A partir de ahí pueden llegar embargos, intereses y costas que aumentan de forma notable la cifra final. Son las consecuencias de la hipoteca redal que más pesan en la vida financiera del comprador.
¿Puedo reclamar una hipoteca redal o cambiarla?
Sentir que tu hipoteca redal te ata de por vida es normal, pero hay que separar ideas. Una cosa es reclamar hipoteca redal por la vía judicial, y otra muy distinta es cambiar sus condiciones negociando con el banco.
Reclamar solo procede cuando hay cláusulas abusivas o demuestras que el banco no fue transparente. Haber firmado sin entender bien la escritura no da derecho a reclamar, porque legalmente se considera que aceptaste lo que firmaste.
Cambiar la hipoteca es más sencillo. Podrías negociar una novación con tu banco, subrogarla a otra entidad o incluso refinanciar para ajustar cuota, tipo de interés o plazo. En esencia no eliminas la responsabilidad redal, pero sí mejoras las condiciones que más pesan en tu día a día.
¿Cómo negociar con el banco?
Si tu hipoteca es redal y ves que las condiciones te ahogan, la primera opción antes de pensar en juicios suele ser intentar negociar con el banco. Ellos quieren pruebas de que puedes pagar mejor con nuevas condiciones, así que la preparación es la mitad del resultado.
Antes de pedir cambios, reúne vida laboral, últimas nóminas, extractos, presupuesto mensual y una tasación reciente si quieres justificar el valor del inmueble. Con estos datos podrás explicar qué necesitas y por qué la operación les sigue siendo viable
El siguiente paso es definir qué quieres cambiar. En una novación se suele pedir más plazo, un tipo de interés menor, una carencia temporal o la retirada de productos vinculados que encarecen la cuota. Para que funcione, diles cuánto pagas ahora, cuánto pagarías con la nueva estructura y cómo afectaría a tu solvencia.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca redal
A continuación tienes respuestas rápidas a las preguntas más habituales sobre la ley redal de hipotecas.
¿Todas las hipotecas en España son redales por defecto?
En España, lo normal es que sí, que tu hipoteca sea redal por defecto, aunque en la escritura no aparezca la palabra redal por ninguna parte.
Las excepciones son los casos en los que se negocia expresamente una protección mayor para el comprador (por ejemplo, una responsabilidad limitada a la finca hipotecada o una dación en pago pactada). Esos acuerdos no son automáticos y tienen que figurar de forma muy explícita en la escritura.
¿Se puede convertir una hipoteca redal en dación en pago?
En general, una hipoteca redal no se convierte automáticamente en dación en pago, ni por cambio de ley ni por decisión unilateral del cliente. La dación en pago es un pacto especial en el que el banco acepta que, si entregas la vivienda, la deuda queda totalmente saldada y no puede seguir reclamando más dinero.
¿Si heredo una casa con hipoteca, heredo la deuda?
Cuando fallece el titular de una hipoteca redal, la deuda se hereda igual que la vivienda. Si aceptas la herencia sin límites, asumes la casa y el préstamo, y el banco podrá reclamarte incluso más allá del inmueble si queda deuda pendiente.
Si la vivienda vale menos que lo que queda por pagar, la opción más segura es aceptar a beneficio de inventario (solo respondes con lo heredado) o renunciar directamente si el desequilibrio es realmente grande.
Si prefieres que un profesional te ayude a preparar la estrategia y te acompañe en el proceso, puedes solicitarlo desde el contacto de Hipotecas100, donde podremos estudiar tu caso concreto y orientarte sobre qué margen real de negociación tienes.