Al hablar de créditos hipotecarios hay una palabra que salta inmediatamente en la cabeza: desahucio. A pesar de que el número de desahucios ha disminuido en los últimos años en España, la realidad es que la ejecución hipotecaria sigue ocurriendo de forma habitual, como consecuencia del impago por parte de los deudores.
Por ello vamos a revisar el esquema básico de un procedimiento de ejecución hipotecaria y evaluaremos las opciones, que como deudor, se pueden tener de incurrir en impago de una hipoteca.
Qué es una ejecución hipotecaria
Una hipoteca es un préstamo que se toma para la adquisición de una vivienda y cuya garantía de pago es la vivienda adquirida y cualquier bien personal presente y futuro. En caso de impago, la vivienda o el bien hipotecado será embargado por la institución financiera para cubrir el monto total del crédito y los gastos adicionales generados por el proceso jurídico.
A esta recuperación forzosa por la vía judicial del capital otorgado en forma de préstamo es lo que se le conoce como ejecución hipotecaria.
Una ejecución hipotecaria no puede darse de manera arbitraria, sino como el resultado del incumplimiento por parte del deudor, frente a lo cual la institución bancaria puede comenzar el proceso judicial.
Diferencia entre ejecución hipotecaria y desahucio
Aunque muchas personas utilizan ambos términos indistintamente, no significan exactamente lo mismo:
- Ejecución hipotecaria: es todo el proceso judicial completo, desde la demanda hasta la subasta del inmueble.
- Desahucio o lanzamiento: es la última fase del proceso, cuando el propietario debe abandonar físicamente la vivienda tras perder la titularidad.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
Una de las consultas más frecuentes es: ¿cuánto tiempo transcurre si se deja de pagar una hipoteca? La respuesta depende de varios factores, pero el proceso de ejecución hipotecaria suele extenderse entre 18 y 24 meses desde el primer impago hasta el desahucio efectivo.
Este plazo puede variar según:
- La rapidez con la que el banco active la cláusula de vencimiento anticipado
- La carga de trabajo del juzgado correspondiente
- Las posibles oposiciones presentadas por el deudor
- La existencia de cláusulas abusivas que retrasen el procedimiento
Hemos visto casos donde el proceso se alarga hasta 3 años cuando existen recursos judiciales de por medio, especialmente si se detectan cláusulas leoninas en el contrato hipotecario.
Pasos de una ejecución hipotecaria
Una ejecución hipotecaria, al ser un procedimiento legal, está debidamente reglamentado y debe cumplir con una ruta bien establecida que puede resumirse en los siguientes pasos:
Demanda Ejecutiva
La institución financiera presenta una demanda contra el deudor en los Juzgados de Primera Instancia más cercanos al inmueble hipotecado.
Para ello, debe activar la cláusula de vencimiento anticipado y esto, según Ley 1/2013, solo se puede hacer al acumularse una deuda equivalente al 3%, o 12 cuotas. Si se produce dentro de la primera mitad del plazo de devolución y del 7%, o 15 cuotas, si el impago se produce dentro de la segunda mitad del plazo de devolución establecido en el contrato.
En esta fase, el banco reclama:
- El capital pendiente de amortizar
- Los intereses ordinarios devengados
- Los intereses de demora acumulados
- Las costas judiciales y gastos del proceso
Además, debe notificar con un mes de anticipación al deudor que ha alcanzado este nivel de mora y que, de no cumplir con su compromiso de pago, se le solicitará la cancelación de la totalidad del monto más intereses y gastos administrativos.
Notificación de demanda y requerimiento de pago
El juzgado hace del conocimiento del deudor, a través de una notificación, que se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y le solicita la cancelación de la totalidad de la deuda, incluido el capital e intereses de la hipoteca, más gastos administrativos generados por el proceso judicial.
Oposición a la ejecución
El deudor tiene la oportunidad de defenderse, aunque solo en casos muy concretos fijados en el art. 696. Estos son:
Cuando existen cláusulas abusivas en la hipoteca
Es muy probable que hayas oído hablar de las famosas cláusulas abusivas en hipotecas. Ya las hemos tratado en nuestro blog y este es uno de los motivos de oposición más comunes.
Dependiendo de la forma que concurran, puede conllevar al sobreseimiento del procedimiento o la nulidad de la cláusula. En otras palabras, la eliminación de la escritura.
Si se han aplicado intereses por encima del límite legal o si el vencimiento por impago de tres mensualidades viene anticipado, el juez tiene la capacidad de denegar la ejecución hipotecaria.
Extinción de la garantía
Cuando se produce una extinción de la garantía, prescribe la ejecución hipotecaria. La ley permite al consumidor probar que no debe nada o que la garantía que ofreció ya se ha cancelado. Esto se puede conseguir con:
- Un certificado del Registro en el que exprese que se ha cancelado la hipoteca.
- Una carta firmada por un notario que muestre que ya se ha pagado o cancelado la hipoteca.
Error en la cantidad exigida
Si la cantidad reclamada en la denuncia no coincide con la real, también es motivo de que se extinga la deuda de la ejecución hipotecaria.
La mayoría de bancos emiten un certificado con el valor adeudado según el contrato. Esta oposición consiste en señalar este error de cálculo.
Cuando se produce una ejecución de los bienes hipotecados en los que existe prenda sin desplazamiento
Se puede evitar la ejecución hipotecaria sobre la vivienda si está gravada con una prenda.
O sea, no se puede ejecutar bienes raíces hipotecados con garantías constituidas antes de su ejecución.
Certificación del Registro de la Propiedad
El juez solicita al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y, de existir, cargas adicionales sobre el bien.
Subasta del inmueble y pago a la institución financiera
Previendo una situación de ejecución hipotecaria, todo contrato hipotecario especifica el valor del bien inmueble a efectos de subasta que no puede ser menor al 75% de la tasación con la que se efectuó el préstamo hipotecario. Cuando el juzgado defina la fecha y hora de la subasta, la misma será publicada en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento.
El juzgado fija fecha y hora para la subasta, que se publica en:
- El Tablón de Anuncios del Juzgado
- El Boletín Oficial correspondiente
- Portales especializados en subastas judiciales
Llegado el día tres escenarios pueden pasar:
- Adjudicación a un postor: si alguien ofrece al menos el 70% del valor de subasta
- Adjudicación al banco: si no hay pujas o son inferiores al 70% del precio de lanzamiento
- Subasta desierta: el banco puede rechazar quedarse con el inmueble si considera que no le compensa
Cambio de titularidad del inmueble y desahucio o lanzamiento
Tras finalizada la subasta se procede a modificar ante el Registro de la Propiedad la titularidad del bien inmueble en favor del ganador de la subasta o del banco en los casos ya expuestos. En tal sentido, el nuevo titular puede tomar propiedad sobre el inmueble que solamente en el caso de continuar ocupado, el juzgado ordenará ejecutar el lanzamiento judicial o desahucio.
¿Por qué el banco no ejecuta la hipoteca?
Puede darse el caso de que a pesar de no cumplir con el pago de las cuotas y haber superado el número necesario para que el banco ejecute la cláusula de vencimiento anticipado, siga sin llevarse adelante la ejecución hipotecaria.
Es muy importante tener en consideración que la acción hipotecaria prescribe a los 20 años. En otras palabras, desde el momento en que se cumplen los requisitos para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco tiene un lapso de 20 años para iniciar la ejecución hipotecaria.
¿Se puede frenar una ejecución hipotecaria?
La respuesta sin más es sí. Sin embargo, todo va a depender del punto en el que se encuentre el proceso. De ello van a depender las acciones que puedes tomar para detener la ejecución hipotecaria o en última instancia evitar el desahucio.
Es fundamental entender que los bancos son sociedades de lucro y que su fin último es generar ganancias, en otras palabras, también deben evitar las pérdidas. Por ello, es importante asegurarse desde el primer momento de no tomar un contrato hipotecario del que no podamos hacernos responsables.
Pero se entiende que existen situaciones sobrevenidas que se escapan de ser planificadas y que pueden afectar el cumplimiento de los compromisos asumidos como deudor en un contrato hipotecario. De ser así, existen algunas medidas que se pueden tomar.
- Si aún no se ha realizado la subasta, la más obvia sea quizá enervar la acción hipotecaria, es decir, pagar las cuotas, intereses y comisiones que el impago han generado. Esta es quizá la forma más eficaz de detener un proceso de ejecución hipotecaria.
- Si es imposible pagar la deuda porque se atraviesa una mala situación económica, es posible apegarse al Código de Buenas Prácticas y solicitar cuotas más favorables que permitan cancelar la deuda, así el plazo de devolución se extienda.
- Renegociar el contrato hipotecario con el banco reestructurando la deuda.
- Es posible demandar al banco por la inclusión de una o varias cláusulas abusivas o leoninas en el contrato hipotecario. Este proceso hay que iniciarlo dentro de los primeros 10 días después de recibir la notificación de ejecución y, si el juez considera que existe mala praxis bancaria, no solamente el proceso de ejecución hipotecaria será considerado nulo, sino que la entidad bancaria está obligada a devolver el dinero derivado de la inclusión de dichas cláusulas abusivas en el contrato.
- Sí, por el contrario, la subasta ya se ha realizado, la única forma de evitar el lanzamiento judicial o desahucio es demostrar que esta es la vivienda habitual y que se pertenece a un colectivo especialmente vulnerable. Aunque se pierde la propiedad del inmueble, será posible vivir en él durante los dos siguientes años cancelando un alquiler.
Si se logra detener el proceso de ejecución hipotecaria, para que el banco vuelva a intentar una nueva ejecución, deben transcurrir al menos tres años.
¿Por qué es fundamental actuar de forma preventiva?
Desde nuestra experiencia observando el mercado hipotecario español durante años, insistimos en que la prevención es la mejor estrategia. Si se prevén dificultades para pagar una hipoteca, las acciones más efectivas son:
- Contactar con el banco inmediatamente: antes del primer impago, no después. Las entidades son mucho más receptivas cuando el cliente se anticipa y muestra proactividad.
- Buscar asesoramiento profesional: existen intermediarios de crédito inmobiliario certificados por el Banco de España que pueden analizar la situación y buscar alternativas viables.
- Estudiar opciones de refinanciación: a veces otra entidad puede ofrecer condiciones más favorables mediante subrogación hipotecaria.
- Valorar la reunificación de deudas: si existen múltiples préstamos, agruparlos puede reducir significativamente la carga mensual.
- Ajustar el presupuesto familiar: revisar gastos y priorizar el pago de la hipoteca sobre otros compromisos menos críticos.
- Considerar alternativas extremas con tiempo: si realmente no es viable mantener la vivienda, venderla antes de llegar a la ejecución permite controlar el proceso y evitar las peores consecuencias.
Mitos y realidades sobre la ejecución hipotecaria
«Si abandono la vivienda, se cancela la deuda»
FALSO. Abandonar la casa no extingue ninguna responsabilidad. El banco seguirá ejecutando la hipoteca y el deudor puede acabar sin vivienda y con deuda pendiente. El abandono voluntario no tiene efectos jurídicos sobre las obligaciones contractuales.
«Después de la subasta ya no debo nada»
FALSO en muchos casos. Solo si el precio de subasta cubre toda la deuda más gastos se quedará libre de obligaciones. En caso contrario, la deuda residual persiste y puede perseguirse judicialmente durante años.
«El banco prefiere quedarse con las viviendas»
FALSO. Las entidades financieras prefieren cobrar el préstamo concedido. Gestionar inmuebles les genera gastos de mantenimiento, impuestos, seguros y problemas legales. Por eso suelen estar abiertas a negociar antes de ejecutar, aunque no siempre lo comunican abiertamente.
«Puedo comprar mi casa en la subasta con descuento»
TEÓRICAMENTE SÍ, pero se necesitaría disponer del 70% del valor de subasta en efectivo o aval bancario, lo cual es prácticamente imposible si se está en situación de impago. Además, se seguiría debiendo la diferencia entre el precio de adjudicación y la deuda total.
«Las ejecuciones hipotecarias han desaparecido en España»
FALSO. Aunque han disminuido respecto a los años de crisis (2012-2016), continúan produciéndose miles de ejecuciones anuales. Según datos del Consejo General del Poder Judicial, en 2023 se presentaron más de 14.000 ejecuciones hipotecarias en España.
«Si no me notifican correctamente, se anula todo el proceso»
PARCIALMENTE CIERTO. Los defectos de notificación pueden provocar la nulidad de actuaciones concretas, pero no necesariamente de todo el procedimiento. El juzgado puede subsanar errores formales y continuar con la ejecución cumpliendo correctamente los trámites.
Alternativas de última instancia: dación en pago
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco como forma de cancelar totalmente la deuda, sin responsabilidad residual. Aunque no es un derecho automático en España (a diferencia de otros países), puede negociarse con la entidad.
Ventajas de la dación en pago:
- Cancela totalmente la deuda, sin persecución posterior
- Evita el deterioro del scoring por impagos continuados
- Permite cerrar el problema y comenzar de nuevo
- Más rápida que esperar a toda la ejecución
Inconvenientes:
- Se pierde la propiedad de la vivienda
- No todas las entidades la aceptan
- Puede tener implicaciones fiscales (ganancia patrimonial)
- Requiere negociación, no es un derecho exigible
Desde nuestra experiencia en el sector, hemos visto que los bancos suelen aceptar la dación cuando el inmueble está relativamente bien conservado y en ubicaciones con demanda, pero la rechazan si el activo presenta problemas de comercialización.