En la última década, las cláusulas abusivas en hipotecas llevan en el punto de mira de los españoles por el perjuicio que han atribuido para miles de personas. Muchas de ellas han sido anuladas por los Tribunales de Justicia, pero no todas. ¿Tiene tu hipoteca alguna de estas cláusulas?
Los bancos las utilizaron durante años, abusando del desconocimiento de los clientes. Pero, a partir de la crisis económica del pasado 2008, los usuarios comenzaron a reclamar y han conseguido que los tribunales les den la razón, declarando nulas muchas de ellas. Esto abrió las puertas para que los damnificados pudieran reclamar el dinero que no debieron cobrarles.
¿Pero qué son exactamente? Según la legislación española, las cláusulas abusivas en hipotecas son aquellas que no han sido negociadas ni consentidas expresamente por el cliente, actuando contra su buena fe. Lo cual, genera una situación de desigualdad en los derechos y obligaciones de ambas partes, sobre todo en la del consumidor.
La mayoría son declaradas nulas por la Justicia por ser añadidas de manera poco transparente por el banco y por causar daños en el cliente, haciéndole pagar más intereses por su hipoteca.
Por ello, cuando una cláusula abusiva hipotecaria se considera nula, la parte perjudicada tiene derecho a reclamar la restitución de los perjuicios causados y a que a partir de ese momento se actúe como si nunca se hubiera firmado ese contrato. Generalmente, el banco se ve en la obligación de compensar a los clientes por los daños generados y a sustituir esa cláusula por otra.
Tipos de nulidad y efectos 🚫
Sin embargo, existen dos tipos de nulidades para las cláusulas abusivas de la ejecución en una hipoteca:
- Por una parte, la nulidad absoluta o de pleno derecho, sin limitaciones temporales a estas reclamaciones.
- Por otra parte, la nulidad por vicio de consentimiento o error, en la que solo se permite interponer una reclamación durante los cuatro años siguientes tras la firma del préstamo.
| Tipo de nulidad | Plazo para reclamar | Efectos principales |
|---|---|---|
| Nulidad absoluta | Sin límite temporal | Eliminación retroactiva de la cláusula y restitución de cantidades cobradas indebidamente. |
| Nulidad por vicio de consentimiento | 4 años desde la firma del contrato | Mismo efecto, pero solo reclamable dentro del plazo establecido. |
¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas en hipotecas?
Existen dos vías:
Vía extrajudicial (reclamación a la entidad)
La primera opción es presentar la petición de eliminar la cláusula abusiva del préstamo hipotecario al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria, exigiendo la eliminación de dicha cláusula y el reintegro de la cantidad económica que te haya supuesto. Pasos:
- Redactar la reclamación indicando la cláusula concreta y la devolución solicitada.
- Adjuntar copia del contrato de hipoteca y extractos bancarios con el importe cobrado.
- Presentar la reclamación en la Oficina de Atención al Cliente del banco. La entidad dispone de dos meses para responder por escrito.
Vía judicial (demanda en los tribunales)
En el supuesto que el banco decline tu reclamación, debes conocer la trascendencia económica de esta cláusula y valorar si te merece la pena asumir los costes del procedimiento judicial. Si la respuesta es sí, tienes la opción de acudir a los tribunales. Pasos:
- Si la respuesta extrajudicial es negativa o no responde, presentar demanda en el juzgado de primera instancia competente.
- Aportar toda la documentación probatoria y, si es necesario, un informe pericial que avale la abusividad.
- Seguir el proceso judicial hasta la sentencia, donde el juez puede declarar la nulidad y ordenar la restitución de las cantidades.
Antes de iniciar la vía judicial, comparar costes y beneficios de cada opción. En muchos casos, la vía extrajudicial resulta más rápida y económica.
Ejemplos de cláusulas abusivas en las hipotecas
El listado de cláusulas hipotecarias abusivas es extenso. Las condiciones que una sucursal ofrece a un cliente pueden ser muy distintas respecto a las que le concede a otro. Sin ir más lejos, un mismo banco podría presentar distintos tipos de préstamos hipotecarios dependiendo de la situación económica de cada usuario, de si se trata de primera o segunda vivienda, etc.
En nuestro país, ya han sido varias las cláusulas de préstamos hipotecarios que han sido declaradas abusivas por los tribunales. Algunas de las más comunes son:
Cláusulas abusivas de aval y titulación
Se trata de juntar un grupo de créditos en una misma cartera. Las sucursales bancarias convierten activos poco líquidos en herramientas para conseguir financiación. Así que empaquetando un crédito hipotecario en un fondo de titulación, esta no haría referencia al avalista. Por lo que si se descubre esta titulación, se puede exigir la extinción del aval.
Cláusula abusiva de capitalización de intereses
Ocurre cuando los intereses ya vencidos y no abonados se añaden al capital total de la hipoteca.
Ejemplo de esta cláusula abusiva hipotecaria:
Imagina que no pagaste una cuota de tu hipoteca. Este impago generará unos intereses de demora que se sumarán al resto del préstamo, y así sucesivamente irán aumentando el total pendiente a pagar, creando intereses sobre intereses.
Se trata de un tipo de cláusula abusiva de hipotecas que mezcla dos cosas distintas, el capital y los intereses de demora pendientes.
Cláusula abusiva hipotecaria de extensión de la fianza
Esta cláusula abusiva de gastos de la hipoteca permite que tras la adjudicación de una casa durante el proceso hipotecario, seguir con dicha ejecución contra los fiadores del préstamo. Evidentemente, los fiadores solo responderán de la diferencia entre el valor de la tasación del inmueble hipotecado y el valor de la hipoteca.
El año comercial de 360 días
El famoso método 365/360 es actualmente utilizado por diferentes bancos que falsean unilateralmente la realidad y para sus cálculos dictaminan que el año tiene 360 días en lugar de 365, lo que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben.
Cláusula suelo
Este es un ejemplo de las cláusulas abusivas en hipotecas más comunes, consiste en crear un interés mínimo que incorpora muchos de los préstamos variables referenciados al Euríbor y que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas registradas por este índice.
Cuando el Euríbor se fue a mínimos, las sucursales bancarias aplicaron este límite que los hipotecados tenían que pagar, aunque los intereses reales de su préstamo se encontraran por debajo.
El desenlace de esto fue que muchos consumidores tuvieron que pagar más dinero por su hipoteca durante años. El fallo de esta cláusula es que las entidades financieras las añadieron, en la mayoría de casos, sin aclarar con los clientes las consecuencias de ello. Finalmente, fueron declaradas como cláusulas abusivas por los tribunales y, por lo tanto, nulas. Ahora, los afectados están en su derecho de reclamar que se les devuelva lo que se les cobró indebidamente.
Las cláusulas abusivas en hipotecas suponen un riesgo real para los consumidores, pero existen herramientas legales para combatirlas. Conocer tus derechos, plazos y procedimientos es el primer paso para recuperar el dinero indebidamente cobrado y garantizar la equidad en tu contrato hipotecario.