La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) de una hipoteca es un documento que, de acuerdo con la Ley Hipotecaria de 2019, es obligatorio a la hora de firmar una hipoteca.
Es un documento que te entrega el banco, y en él deben constar las condiciones concretas que tendrá tu hipoteca. Así pues, la FEIN contiene la oferta final que te hace el banco cuando te aprueba la hipoteca, pero cuando todavía no la has firmado.
La FEIN te proporciona más información y protección a la hora de pedir una hipoteca, ya que garantiza una mayor transparencia y facilita que puedas comparar las ofertas de distintas entidades bancarias para elegir la que más te interesa.
¿Cuánto tiempo tarda el banco en emitir la FEIN?
Una vez que se ha completado la negociación entre el banco y tú, y que has remitido a la entidad el informe final de tasación de la vivienda que quieres comprar, el banco tarda entre 7 y 10 días en emitir la FEIN.
Pasos para firmar una hipoteca después de recibir la FEIN
Una vez que has recibido la FEIN, además de estudiarla detenidamente, debes tener en cuenta otra serie de pasos y documentos:
- Entrega de la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): te la entrega el banco junto con la FEIN y te informa de las cláusulas más delicadas de tu hipoteca: índice de referencia si el interés es variable, si el dinero se presta en una divisa distinta al euro, qué pasa si el cliente incumple el pago de las cuotas, gastos adicionales…
- Entrega del documento de escenarios de cuotas (si el interés es variable): se trata de una simulación de tu cuota mensual y cómo varía en diferentes situaciones.
- Entrega del proyecto de contrato, cuyas condiciones deben ser idénticas a las que figuran en la FEIN.
- Detalle de los gastos de la operación, y quién debe pagarlos.
- Condiciones y garantías, por escrito, de los posibles seguros contratados: La FEIN recoge su precio, pero no las condiciones de la póliza (coberturas, cláusulas…).
- Manifestación firmada por el prestatario. Esta firma asegura que has recibido toda la información anterior y que te ha sido explicada.
- Asesoramiento obligatorio y gratuito mediante un notario a escoger por ti. La finalidad es que el notario se asegure de que has entendido todos los contratos, productos, pagos, obligaciones y derechos que tienes como prestatario.
¿Qué tiempo máximo puede pasar entre el FEIN y firmar la hipoteca?
La oferta que el banco te hace mediante la FEIN es vinculante. Por tanto, el banco está obligado a mantenerte las condiciones que figuran en el documento si contratas la hipoteca dentro del plazo que te da la entidad.
Por ley, dicho plazo no puede ser inferior a 10 días naturales (en Cataluña, 14 días). Por tanto, el tiempo entre la FEIN y la firma de la hipoteca siempre es de, al menos, 10 días.
En sí, la ley no establece ningún tiempo máximo entre la FEIN y la firma de la hipoteca. Cada entidad fija su plazo, que suele ser de entre 30 y 40 días. Durante este tiempo, el banco tiene que mantenerte todas las condiciones de la oferta.
Aunque el hecho de firmar la FEIN no significa que estés contratando la hipoteca. Firmar la FEIN solo significa que la estás estudiando, sin que hayas adquirido ningún compromiso todavía.
Ahora vamos a resolver algunas dudas frecuentes sobre el tiempo entre la firma del FEIN y la firma de la hipoteca.
¿Qué factores pueden retrasar el tiempo entre el FEIN y la firma de la hipoteca?
Hay infinidad de factores que pueden influir en que el tiempo entre la FEIN y la firma de tu hipoteca se alargue: enfermedades, viajes o sucesos inesperados, accidentes, problemas con la documentación del vendedor, negociaciones entre el vendedor y el comprador…
Ten presente que, en estos casos, el plazo que concede la entidad no se extiende. Por tanto, la vigencia de la FEIN de la hipoteca puede extinguirse, lo que en la práctica significa que la oferta que te hizo el banco mediante dicho documento deja de ser vinculante, y que debes reiniciar el proceso de pedir otra FEIN, con unas condiciones que pueden cambiar.
¿Es posible acelerar el proceso entre el FEIN y la firma de la hipoteca?
Una vez que recibes la FEIN de tu entidad, la primera parte del plazo no es posible acelerarla: como hemos explicado, el tiempo entre la FEIN y la firma de la hipoteca debe ser, como mínimo, de 10 días naturales.
Este es un periodo de reflexión obligatorio y establecido por ley para que puedas estudiar la oferta de tu banco con suficiente tiempo y sin presión.
Lo que sí puedes hacer es aprovechar bien ese plazo para que, cuando venza, tengas tomada tu decisión sobre si aceptar o no esas condiciones, y puedas proceder cuanto antes a tramitar los últimos pasos y firmar el contrato.
¿Puedo negociar las condiciones de mi hipoteca después de recibir el FEIN?
Sí y no. La finalidad de que, por ley, deba transcurrir un plazo mínimo de tiempo entre la FEIN y la firma de la hipoteca es que puedas estudiar detenidamente la oferta que te presenta la entidad.
Como decíamos, puedes y debes firmar la recepción de la FEIN sin que ello te obligue a aceptar las condiciones que recoge el documento: lo único que estás firmando es que lo has recibido y empieza, por tanto, a contar el plazo.
Si, tras estudiar la oferta y asesorarte adecuadamente, decides que no quieres aceptar las condiciones que la FEIN recoge, puedes rechazarla.
Ahora bien, hacer esto significa que se reabre la negociación con tu banco y que, antes de que puedas llegar a firmar ninguna nueva hipoteca con esa entidad, esta deberá hacerte una nueva oferta mediante una nueva FEIN.
En la práctica, como la oferta que el banco te ha hecho mediante la FEIN es su oferta final, si la rechazas es poco probable que consigas mejores condiciones de esa entidad, salvo que puedas justificarlo de algún modo, o salvo que alguno de los parámetros cambie (tasación, una mejor oferta de otra entidad, etcétera).
La FEIN te da una visión clara de las condiciones, pero no garantiza que las negociaciones sean rápidas o sencillas. Pero contar con un bróker hipotecario te ayudará sortear a evitar problemas comunes como la expiración de la oferta o errores en la documentación.
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