¿Sabes cuánto te puede costar equivocarte al calcular tu hipoteca? Muchas personas acaban pagando más intereses o necesitan un aval solo por no entender cómo funciona el loan to value.
Este porcentaje, aunque parece técnico, es la diferencia entre conseguir tu casa o perderla. Aquí te explicamos cómo calcularlo, optimizarlo y usarlo a tu favor.
¿Qué es un loan to value y para qué sirve?
El loan to value (LTV) es un indicador financiero que mide el porcentaje del valor de una vivienda que el banco está dispuesto a financiar mediante una hipoteca. Se obtiene al dividir el importe del préstamo entre el valor de tasación del inmueble y multiplicarlo por 100.
Este ratio permite a las entidades bancarias valorar el nivel de riesgo de cada operación. Cuanto más alto es el loan to value, menor es la aportación del comprador y mayor el riesgo para el banco. Por eso, muchos bancos establecen límites máximos de financiación, generalmente en torno al 80% del valor de tasación.
Además de servir como filtro para conceder o no la hipoteca, el loan to values influye en las condiciones que te ofrecerán, como el tipo de interés, necesidad de avales o productos vinculados.
¿Cómo se calcula el loan to value en una hipoteca?
El cálculo del loan to value es sencillo,la fórmula es la siguiente:
Loan to value (LTV) = (importe del préstamo / valor de tasación del inmueble) × 100
Por ejemplo, si solicitas un préstamo de 160.000€ para comprar una vivienda tasada en 200.000€, el resultado sería:
(160.000 / 200.000) × 100 = 80%
Eso significa que el banco te está financiando el 80% del valor de la vivienda, que es el límite habitual para una hipoteca sin garantías adicionales.
En cambio, si el inmueble está tasado en 180.000€ y solicitas esos mismos 160.00€, tu loan to values sería del 88,9%, lo cual supera el umbral estándar y lo normal es que te pidan un aval.
Si quieres conocer tu capacidad real de financiación antes de acudir al banco, prueba nuestro simulador de hipoteca. Con solo introducir el valor de tasación y el importe deseado, obtendrás de inmediato tu loan to value.
¿Qué valores acepta el banco? LTV máximos y mínimos
Como hemos visto, los bancos en España suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que el comprador debe aportar el 20% restante con fondos propios, además de asumir los gastos asociados a la compra.
No obstante, existen excepciones. Por ejemplo, si tienes un buen perfil financiero y cumples ciertos requisitos, puedes optar a una hipoteca 90 con un loan to value más alto. Esto es normal de ver en casos como la hipoteca joven, dirigida a menores de 35 años que buscan comprar su primera vivienda.
También existen casos más puntuales donde algunas entidades ofrecen hipotecas sin entrada, es decir, financiación del 100% del valor de compra. Sin embargo, estas hipotecas suelen requerir avalistas o nóminas elevadas.
Por el contrario, hay situaciones en las que el banco solo concede un 70% del valor tasado. Esto suele ocurrir en perfiles de mayor riesgo o en compras de segunda residencia, como sucede con la hipoteca segunda vivienda, donde los criterios de financiación son más limitados.
¿Cómo reducir tu loan to value?
Tener un loan to value bajo mejora los intereses y reduce los requisitos que te van a pedir. Estas son las mejores estrategias para conseguirlo:
Aporta más dinero de entrada
La forma más directa de bajar el LTV es ahorrar más antes de comprar. Cuanto mayor sea tu aportación inicial, menos tendrás que financiar. Esto también hace que pagues menos intereses a largo plazo.
Negocia el precio o busca propiedades más baratas
Si no puedes aumentar tu entrada, intenta negociar un precio más bajo por la vivienda. Otra opción es ser realista con tu presupuesto y buscar inmuebles más económicos para bajar el porcentaje de financiación que necesitas.
Refinancia o amortiza si ya tienes una hipoteca
Si ya estás pagando una hipoteca, puedes refinanciarla para mejorar el LTV. Esto es más viable si el valor del inmueble ha subido o si ya has pagado una parte importante del préstamo. Otra posibilidad es hacer amortizaciones parciales anticipadas, reduciendo así el capital pendiente y mejorando el porcentaje de deuda sobre el valor.
Rentabiliza tus ahorros antes de comprar
Si aún estás en fase de ahorro, podrías invertir parte de tu dinero para hacerlo crecer. Por ejemplo, el crowdlending inmobiliario permite participar en proyectos con rentabilidades estimadas de entre el 5,5% y el 18%. Una inversión de 20.000€ con un rendimiento del 13% te daría 2.600€ extra, lo que podrías sumar a tu entrada para mejorar tu loan to values final.
¿Tienes dudas sobre tu financiación? En Hipotecas100 te las resolvemos
Uno de los errores más comunes es centrarse solo en reducir el loan to value, sin analizar el coste de oportunidad. A veces aportar más dinero de entrada supone descapitalizarte y dejarte sin colchón ante imprevistos, o renunciar a otras inversiones que podrían darte más rentabilidad.
También conviene tener en cuenta que el loan to value no es un indicador estático, sino que cambia con el tiempo. Si compras en un mercado alcista y el valor de la vivienda sube, tu LTV mejora automáticamente sin mover un euro.
En Hipotecas100, te ayudamos a entender cuándo te conviene subirlo, bajarlo o mantenerlo, según tu perfil. Solicita tu análisis gratuito y evita decisiones de las que luego te puedas arrepentir.