Firmar sin saber lo que estás haciendo puede salirte muy caro. Hay personas que han pagado miles de euros por una casa y han acabado sin casa, sin dinero y sin poder reclamar. ¿El motivo? No formalizar bien la compraventa.
Si crees que con un contrato entre particulares basta, o que lo del notario es solo un trámite caro e innecesario, este artículo te interesa. Te explicamos qué es exactamente la escritura pública de compraventa, por qué marca la diferencia entre estar protegido o no, y qué errores debes evitar a toda costa.
¿Qué es la escritura pública de compraventa?
La escritura pública de compraventa es un documento que se firma ante notario para dejar constancia legal de la venta de una vivienda. Es lo que permite inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad inmobiliaria y demostrar oficialmente quién es el nuevo dueño. Sin esto, no hay seguridad jurídica.
Un contrato privado, por sí solo, no es suficiente para proteger al comprador. Aunque tiene validez legal, no permite inscribir la propiedad, y eso deja la puerta abierta a muchos problemas. Por ejemplo, el vendedor podría negar la operación, volver a vender la casa a otra persona o incluso hipotecarla, y el comprador lo tendría muy difícil para demostrar que es el legítimo propietario.
Hay muchos casos en los que tras pagar miles de euros, el comprador no pudo registrar la vivienda, y el antiguo dueño siguió figurando como propietario, con capacidad para bloquear la venta o apropiarse de nuevo del inmueble. Legalmente, el comprador tiene derecho a reclamar, sí, pero sin escritura pública ni registro, está en desventaja.
¿Es obligatorio hacer escritura pública al vender un inmueble?
No, no es obligatorio firmar una escritura pública para que una compraventa sea válida, pero sí recomendable. Un contrato privado entre comprador y vendedor tiene validez legal, siempre que ambas partes estén de acuerdo y se cumplan los requisitos generales del Código Civil. Sin embargo, ese documento no permite inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
La escritura pública al estar redactada por un notario, da fe pública del acuerdo y garantiza que es todo legal. Solo con ella se puede inscribir el inmueble a nombre del comprador, y eso es necesario para demostrar legalmente quién es el dueño. Sin escritura, no se puede vender de nuevo con garantías, ni hipotecar, ni heredar fácilmente.
Además, sin escritura pública, el comprador corre el riesgo de que aparezcan cargas ocultas, embargos o deudas, ya que el notario no interviene para revisar la situación registral y fiscal de la vivienda.
¿Cómo se formaliza la escritura pública?
La escritura pública de compraventa no se redacta como un simple documento de Word y necesita documentación por parte de ambas partes.
Los documentos básicos incluyen: las escrituras anteriores del inmueble, el DNI de comprador y vendedor, una nota simple registral actualizada, el recibo del IBI, la referencia catastral y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente emitido por el banco.
Si el inmueble es una vivienda nueva, se suele pedir la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la declaración de obra nueva inscrita. En el caso de viviendas heredadas, se requiere la escritura de aceptación de herencia, el certificado de últimas voluntades y el justificante del Impuesto de Sucesiones.
Una vez reunida y revisada toda la documentación, el documento final se redacta siguiendo la legalidad vigente, detallando quién vende, quién compra, qué se transmite, por cuánto y en qué condiciones. Además, conviene tener en cuenta desde el principio los gastos notaría compraventa, por eso vamos a tratarlos y quién debe asumirlos.
Costes y pagos
Firmar la escritura pública conlleva varios costes, y aunque no hay una tarifa fija, sí existen criterios habituales sobre quién paga cada parte.
¿Quién paga la escritura pública de compraventa?
Por norma general el vendedor paga la escritura matriz (la que se queda en la notaría).
El comprador asume:
- La copia autorizada de la escritura.
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Los impuestos (como ITP o IVA si es vivienda nueva).
Eso sí, ambas partes pueden pactar un reparto diferente, siempre que quede recogido por escrito en la propia escritura.
¿Cuánto cuesta hacer la escritura en notaría?
El coste de la escritura depende del valor del inmueble y de factores como hipoteca, cargas, herencias o varias fincas. Lo habitual en notaría es pagar entre 600 y 1.200 euros.
A esto se suman registro, impuestos y, si se contrata, gestoría. Por eso conviene pedir un presupuesto desglosado antes de firmar. Si tienes dudas o no sabes por dónde empezar, contar con nuestro asesor hipotecario te ayudará a entender todos estos gastos, la documentación necesaria y evitar errores.
Entonces, ¿vale la pena firmar una escritura pública de compraventa?
Sí, vale totalmente la pena firmar una escritura pública de compraventa. Ya que te da acceso al Registro de la Propiedad y te protege ante impagos, estafas, herederos conflictivos, cargas ocultas y un largo etcétera que no ves venir hasta que ya es tarde.
Es cierto que puedes vender o comprar con un contrato privado, pero la mayoría de los problemas graves vienen justo por no haber hecho escritura. Conflictos con familiares, disputas legales, imposibilidad de vender en el futuro o incluso perder lo pagado… Todo eso es más frecuente de lo que la gente cree.
Firmar una escritura pública de compraventa es una decisión inteligente quete protege y da validez a todo el proceso. Y si estás empezando a buscar casa, te recomendamos usar nuestro simulador de hipoteca para calcular bien lo que puedes permitirte antes de comprometerte.