Rehipotecar una vivienda es una opción a la que acuden muchos consumidores. A veces surgen imprevistos como la necesidad de conseguir capital para emprender un negocio, realizar una reforma o comprar otra vivienda, y la posibilidad de cancelar el préstamo hipotecario y contratar uno nuevo sobre el mismo inmueble es una de las alternativas.
Rehipotecar la vivienda habitual es una mejor manera para obtener liquidez que a través de un préstamo personal, ya que los tipos de interés para estos préstamos son más altos que los de una hipoteca.
¿Cuál es el proceso de rehipotecar una vivienda?
Rehipotecar una casa consiste en cancelar la hipoteca actual y contratar una totalmente nueva. El importe de la hipoteca será la suma del dinero que te queda por pagar del préstamo anterior más la cantidad extra que solicitas que el banco te conceda. Dentro de este proceso, podemos diferenciar entre dos supuestos. Rehipotecar una vivienda ya pagada (libre de cargas) o rehipotecar una vivienda que aún tiene hipoteca pendiente (ampliar hipoteca).
El proceso para conseguir rehipotecar una vivienda es sencillo: basta con permitir que el banco analice tu situación financiera actual y la capacidad que tienes de soportar esta nueva hipoteca.
Rehipotecar vivienda ya pagada (libre de cargas)
Hipotecar una vivienda ya completamente pagada es otra alternativa a la que recurrir en momentos de falta de liquidez. Una de sus ventajas es la facilidad para conseguir el dinero, pues los bancos o prestamistas estarán más dispuestos a dejarte el dinero si pones tu casa como una garantía de crédito y con intereses más bajos.
Pero también tiene sus contras. Cuando hagas una reunificación de deudas y otras operaciones que supongan rehipotecar un inmueble, debes asegurarte de poder asumir estos gastos, pues si no lo haces, no solo podrías perder tu vivienda, sino también tus bienes personales hasta completar el pago pendiente.
Si tu vivienda está pagada en su totalidad, puedes solicitar una hipoteca sobre vivienda libre para obtener efectivo sin tener deuda previa.
Características principales
- Importe prestado: entre el 50% y el 60% del valor de tasación.
- Tipo de interés: 3-4% (similar a hipoteca convencional).
- Comisiones y gastos: menores que en un proceso de rehipotecación con deuda pendiente.
- Usos frecuentes: consolidación de préstamos, inversión en segunda vivienda, financiación de proyectos personales.
Proceso y gastos asociados
- Tasación de la vivienda (300€).
- Negociación con la entidad: condiciones y documentación.
- Firma de la escritura de préstamo hipotecario (notaría + gestoría 1.200€ aprox.).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (250€).
| Concepto | Coste aproximado (€) |
|---|---|
| Tasación | 300 |
| Escritura (notaría + gestoría) | 900-1.200 |
| Registro | 250 |
| Total estimado | 1.750 |
Rehipotecar con hipoteca pendiente
Este caso aplica cuando aún tienes una deuda vigente y deseas ampliar capital o mejorar condiciones de tu préstamo.
El momento óptimo es sobre los 5-7 años después de firmar la hipoteca inicial, para conseguir mejores diferenciales y renegociar comisiones. (Según Sabadell)
Pasos a seguir
- Evaluación inicial: el banco revisa tu perfil, valor de tasación y ratio de endeudamiento.
- Cancelación de la hipoteca vigente: comisión del 0,25%, escritura de cancelación y gestoría.
- Constitución de la nueva hipoteca: nueva tasación, negociación de tipo y plazo, firma de escritura.
- Inscripción de la nueva carga en el Registro.
Ejemplo práctico de gastos (vivienda con 100.000€ pendiente + 20.000€ extra)
| Concepto | Coste (€) |
| Comisión cancelación (0,25%) | 250 |
| Escritura de cancelación + notaría + registro | 550 |
| Gestión/anulación de carga (gestoría) | 800 |
| Total cancelación | 1.600 |
| Tasación | 300 |
| Escritura nueva hipoteca + notaría | 900 |
| Inscripción nueva hipoteca | 250 |
| Gastos gestoría nueva hipoteca | 300 |
| Total constitución | 1.750 |
| Gastos totales | 3.350 |
¿Dónde se puede rehipotecar una vivienda?
La primera opción siempre suele ser visitar al banco a pedirle un préstamo. El interés de una hipoteca en estos casos suele estar entre el 3% y el 4%. Son más difíciles de conseguir, pero los intereses son más bajos que si optas por otras alternativas.
Puesto que también puedes acudir a un prestamista privado, estas empresas están especializadas en conceder créditos a propietarios con un peor perfil. Es más sencillo conseguir su aprobación, pero los intereses son notablemente más altos.
El impago de una cuota a estas entidades puede suponer una preocupación para el cliente, ya que su reacción es mucho más rápida que la de un banco.
¿Puedo rehipotecar varias veces?
Sí, siempre que el valor de la vivienda y tu solvencia lo permitan, aunque los gastos se acumulan.
¿Cuánto tarda el proceso?
Unos 4-6 semanas, dependiendo de tasación y gestoría.
¿Pierdo ventajas fiscales?
La deducción por vivienda habitual puede mantenerse si cumples los requisitos tras la rehipotecación.
¿Es mejor rehipotecar que ampliar la hipoteca actual?
Si tu banco lo permite, ampliar la hipoteca vigente suele ser más barato en comisiones, pero renegociar condiciones completas (tipo, plazo) requiere una rehipotecación.