Comprar para alquilar parece buena idea sobre el papel, pero cuando miramos la financiación la cosa cambia. Una vivienda da una rentabilidad interesante y, aun así, dejarte un margen mensual pobre si la hipoteca se come buena parte del ingreso. Por eso esta calculadora de rentabilidad de alquiler con hipoteca está pensada para ir a lo importante y darte una cifra realmente útil.
Porque no se trata solo de mirar cuánto cobras de alquiler y restarle la cuota. Para calcular bien la rentabilidad de un alquiler con hipoteca tienes que tener en cuenta el dinero que aportas al principio, los gastos de compra, los meses reales que vas a cobrar, los costes fijos y todo lo que vaya reduciendo el beneficio sin que se note a primera vista.
Calculadora de rentabilidad de alquiler con hipoteca
Mete lo básico y calcula. Si quieres afinar, abre Ajustar gastos.
Ajustar gastos (opcional) ▼
Cómo funciona la calculadora
La herramienta está planteada para que hagas tus números rápido sin perderte en veinte campos. Introduces el precio de compra, la entrada, los gastos de compra, el alquiler mensual, la cuota de la hipoteca y los meses que calculas que el piso puede estar vacío a lo largo del año. Solo con eso ya puedes hacerte una idea bastante clara.
Después, si quieres afinar más, tienes un bloque opcional para sumar gastos como comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión del alquiler o una pequeña reforma inicial.
Qué resultados merece la pena mirar
Mucha gente se obsesiona con una sola cifra y ahí es donde se equivoca. En una inversión de este tipo conviene fijarse en tres cosas.
La primera es el flujo mensual, que básicamente te dice cuánto dinero te queda cada mes después de pagar gastos e hipoteca. Es la cifra más fácil de entender y seguramente la más útil si lo que quieres es saber si la vivienda te da aire o te obliga a poner dinero.
La segunda es la rentabilidad bruta, que sirve para tener una referencia rápida. Está bien para comparar pisos de forma superficial, pero se queda corta si quieres tomar una decisión seria, porque no mete toda la letra pequeña.
La tercera, y seguramente la más importante cuando hay financiación, es la rentabilidad sobre tu dinero aportado. Aquí es donde de verdad ves si lo que has puesto de tu bolsillo está trabajando bien o no. No es lo mismo comprar al contado que entrar con una hipoteca y una aportación inicial mucho menor. Por eso esta métrica suele ser la más interesante para quien invierte.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca sin engañarte
Si quieres saber cómo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca como hacen los expertos, hay varias partidas que no deberías ignorar. La primera son los gastos de compra, porque no basta con fijarse en el precio del piso. ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría y otros costes de entrada también forman parte de la inversión.
La segunda es la vacancia, es decir, los meses en los que el inmueble no está alquilado. Sobre el papel todo el mundo cobra doce meses al año, pero en la práctica eso no siempre pasa. Basta con un mes vacío para que la rentabilidad cambie bastante, así que es mejor meter una previsión realista desde el principio.
La tercera son los gastos recurrentes. Aquí entran la comunidad, el IBI, el seguro, el mantenimiento o cualquier coste fijo que salga aunque el inquilino pague puntualmente. Si no lo metes, el resultado queda inflado y luego vienen las sorpresas.
Los números tienen que aguantar la vida real
A simple vista, muchas operaciones parecen buenísimas. Luego metes una hipoteca exigente, un mes vacío, un seguro, cuatro arreglos tontos y la rentabilidad ya no parece tan espectacular. Por eso esta calculadora sirve bajar la operación a tierra y ver si, cuando le quitas el maquillaje, sigue siendo una operación inteligente.
Porque lo importante es que te deje margen de verdad. Que el alquiler previsto sea razonable, que la cuota no te ahogue y que los gastos no estén puestos a ojo para que todo parezca más rentable de lo que es. Pero si quieres rematarlo bien, nuestro asesor hipotecario puede revisar contigo la financiación y decirte si esa operación es factioble de verdad o si hay una forma mejor de plantearla.