El Instituto Nacional de Estadística publicó el pasado 22 de junio su Estadística de Hipotecas correspondiente a abril de 2026, y los titulares se repitieron en todos los medios: siguen subiendo las firmas. Sin embargo, cuando cruzamos esa nota con la de compraventas de vivienda aparece una historia bastante más interesante, y mucho menos contada.
Resumen: los datos clave del INE en 30 segundos
- 40.010 hipotecas sobre vivienda se inscribieron en abril de 2026, un 2,3% más que un año antes.
- El importe medio se disparó hasta los 173.331 €, un 11,1% más en tasa anual.
- El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas fue del 2,90%, con un plazo medio de 25 años.
- El 62,9% de las hipotecas se firmó a tipo fijo y el 37,1% a tipo variable.
- Mientras las hipotecas crecían, las compraventas de vivienda caían un 1,8% ese mismo mes.
- Según nuestros cálculos sobre los datos del INE, casi 3 de cada 4 compras de vivienda ya se financian con hipoteca: la proporción más alta de los últimos años.
La conclusión, resumida en una frase: comprar es cada vez más caro, y cada vez menos gente puede hacerlo sin pedir prestado. Eso convierte la financiación en el auténtico cuello de botella del mercado.
La foto del mercado hipotecario en abril de 2026
Empecemos por los números en bruto, tal y como los publica el organismo estadístico. Estos son los principales indicadores de la última nota de prensa disponible:
| Indicador (hipotecas sobre vivienda) | Abril 2026 | Variación anual |
|---|---|---|
| Número de hipotecas constituidas | 40.010 | +2,3% |
| Capital prestado | 6.935 millones € | +13,7% |
| Importe medio | 173.331 € | +11,1% |
| Tipo de interés medio | 2,90% | — |
| Plazo medio | 25 años | — |
| Reparto fijo / variable | 62,9% / 37,1% | — |
Hay un matiz importante que casi nadie destaca: el capital prestado creció tres veces más rápido que el número de operaciones. Traducido, los bancos no están dando muchas más hipotecas, sino hipotecas mucho más grandes. Ese es el verdadero motor del mercado en 2026.
La evolución mes a mes de 2026
| Mes | Hipotecas sobre vivienda | Variación anual | Importe medio | Tipo medio |
|---|---|---|---|---|
| Enero 2026 | 40.273 | +6,3% | 165.677 € | 2,86% |
| Febrero 2026 | 45.563 | +16,3% | 173.280 € | 2,88% |
| Marzo 2026 | 46.661 | +9,0% | 174.132 € | 2,84% |
| Abril 2026 | 40.010 | +2,3% | 173.331 € | 2,90% |
Sumando los cuatro meses salen 172.507 hipotecas sobre vivienda en lo que va de año, un 7,9% más en tasa acumulada. Dicho de otro modo: unas 12.600 familias más que el año pasado ya han pasado por la firma del notario. Ahora bien, el ritmo se está enfriando mes a mes, y el +2,3% de abril es el crecimiento más flojo desde el otoño pasado.
El dato que casi nadie está contando: 3 de cada 4 compras ya se financian con hipoteca
Aquí está la parte interesante. El mismo INE publica la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, y en abril de 2026 las compraventas de vivienda cayeron un 1,8% interanual. Tampoco fue un mes aislado: en marzo bajaron un 2,2%, en febrero un 0,5% y en enero un 5,0%.
Así que tenemos dos curvas que van en direcciones opuestas. Suben las hipotecas. Bajan las compraventas. Y eso solo puede significar una cosa: el peso de la financiación sobre el total de operaciones está creciendo.
Hicimos el cálculo con los datos oficiales y este es el resultado:
| Abril | Compraventas de vivienda (est.) | Hipotecas sobre vivienda | % de compras con hipoteca |
|---|---|---|---|
| 2025 | ~54.300 | 39.110 | 72,0% |
| 2026 | ~53.300 | 40.010 | 75,1% |
Elaboración propia de Hipotecas 100 a partir de las notas de prensa del INE (Estadística de Hipotecas y ETDP, abril de 2026 y abril de 2025).
Tres puntos porcentuales de subida en doce meses. Puede parecer poco, pero en un mercado de más de medio millón de operaciones anuales es un giro de fondo: el comprador que pagaba al contado se está retirando y el que necesita banco gana peso. Lo notamos a diario en nuestros expedientes, donde cada vez aparecen más perfiles que hace dos años ni se planteaban pedir financiación.
Un apunte de rigor, porque estos datos hay que leerlos con cuidado: hipotecas y compraventas se registran en momentos distintos y no toda hipoteca corresponde a una compra de ese mes. La proporción es, por tanto, una estimación, no una cifra oficial del INE. Aun así, la tendencia es sólida y se repite mes tras mes.
El importe medio sube un 11,1%: así se dispara el ahorro que te piden
El importe medio de 173.331 € es la cifra que más debería preocuparte si estás pensando en comprar, porque arrastra directamente al dinero que necesitas tener en el banco antes de firmar.
Cuánto dinero necesitas hoy y cuánto necesitabas hace un año
La banca española sigue financiando de media el 80% del valor de tasación o compraventa. Partiendo de ahí, y usando el importe medio del INE, la cuenta sale sola:
| Concepto | Abril 2025 | Abril 2026 |
|---|---|---|
| Hipoteca media (INE) | ~156.000 € | 173.331 € |
| Precio implícito de la vivienda (financiación al 80%) | ~195.000 € | ~216.700 € |
| Entrada del 20% | ~39.000 € | ~43.300 € |
| Gastos e impuestos (≈10%) | ~19.500 € | ~21.700 € |
| Ahorro total necesario | ~58.500 € | ~65.000 € |
Son 6.500 € más de ahorro previo en un solo año. Ningún sueldo en España ha subido a ese ritmo. Y ahí está, en nuestra opinión, la explicación real de por qué caen las compraventas mientras suben las hipotecas: no es que falte demanda, es que falta entrada.
Qué hacer si no llegas a esa entrada
Esta es exactamente la conversación que tenemos cada semana en nuestras oficinas. Y la respuesta no es rendirse ni esperar cinco años ahorrando mientras el precio sigue subiendo. Existen tres caminos reales:
- Financiación superior al 80%. Una hipoteca al 90% reduce la entrada a la mitad y sigue siendo perfectamente alcanzable con un perfil solvente. Es la vía más habitual entre los expedientes que tramitamos.
- Financiación del 100%. Para determinados perfiles hay margen para conseguir una hipoteca sin entrada y afrontar solo los gastos de compra. No es magia: depende de estabilidad laboral, ratios de endeudamiento y, a veces, de aportar garantías adicionales.
- Aprovechar tu perfil profesional. Si tienes plaza fija en la Administración, juegas con ventaja. La hipoteca para funcionarios es, con diferencia, la que mejores porcentajes de financiación consigue en el mercado español.
Los menores de 35 años también cuentan con avales públicos y productos específicos que conviene revisar antes de descartar la compra; en nuestra guía sobre la hipoteca joven lo desarrollamos con detalle.
Tipos de interés: el fijo sale más barato que el variable, y el mercado ya lo ha visto
Este es el dato más contraintuitivo de toda la estadística, y merece un párrafo propio. Según el INE, en abril el tipo inicial medio de las hipotecas fijas fue del 2,86%, mientras que el de las variables arrancó en el 2,97%.
Léelo otra vez: el fijo salió más barato que el variable. No solo eso, además el variable te deja expuesto a las revisiones futuras del euríbor, que hoy cotiza en el 2,798% y que cerró junio en el 2,798%, muy por encima del 2,08% que marcaba hace justo un año.
Con ese escenario, que el 62,9% de los compradores haya elegido tipo fijo no es una moda, es aritmética pura. Y los que revisan ahora su hipoteca variable lo están sufriendo: una revisión anual con la referencia de este verano supone subidas de cuota de entre 40 y 60 € al mes en un préstamo medio.
Fijo, variable o mixta: cómo decidir con los números delante
Vamos con un ejemplo concreto sobre el importe medio del INE. Una hipoteca variable de 175.000 € a 30 años con un diferencial competitivo de euríbor + 0,49% saldría hoy por 765,27 €.
Frente a eso, los tipos fijos que estamos consiguiendo actualmente para nuestros clientes se mueven en el 2,20%, y los variables en el euríbor + 0,6%. La diferencia entre lo que ofrece el escaparate del banco y lo que se negocia realmente sigue siendo enorme, y por eso tiene tanto sentido pasar por un bróker hipotecario antes de firmar la primera oferta que te pongan encima de la mesa.
Nuestra recomendación, tras 8 años analizando este mercado:
- Tipo fijo si valoras la tranquilidad, tu horizonte es largo y no piensas amortizar pronto. Hoy es la opción más eficiente para la mayoría.
- Tipo mixto si tienes previsto vender o amortizar en menos de diez años y quieres aprovechar el tramo fijo inicial.
- Tipo variable solo si tu capacidad de ahorro es alta, el capital pendiente bajo y confías en un euríbor a la baja a medio plazo.
El mapa hipotecario por comunidades autónomas
España no es un mercado, son diecisiete. Y las diferencias en abril fueron brutales:
| Suben más | Variación anual | Bajan más | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Castilla-La Mancha | +18,7% | Illes Balears | -23,9% |
| Cataluña | +18,5% | Navarra | -20,9% |
| Principado de Asturias | +12,5% | Extremadura | -9,9% |
| País Vasco | +6,5% | Castilla y León | -5,9% |
| Canarias | +4,9% | Andalucía | -4,3% |
Fíjate en Madrid: -0,7% en hipotecas y -11,0% en compraventas de vivienda. La capital lleva meses siendo la comunidad más tensionada por precio, y el mercado empieza a mostrar síntomas de agotamiento por pura falta de accesibilidad. Cataluña, en cambio, tira con fuerza gracias al arrastre del área metropolitana de Barcelona.
El desplome de Baleares tiene otra lectura. Hablamos del mercado con mayor peso de compra internacional y de segunda vivienda, donde el comprador extranjero suele operar sin financiación bancaria española. Cuando ese comprador se retira, la estadística de hipotecas lo acusa de inmediato.
Novaciones y subrogaciones: la lectura escondida del INE
El capítulo de cambios registrales es el que menos titulares genera y, sin embargo, dice mucho de lo que está pasando dentro de los bancos:
- Novaciones (renegociar con tu propio banco): 6.500 operaciones, un -15,8%.
- Subrogaciones al acreedor (cambiarte de banco): 577 operaciones, un -26,7%.
- Subrogaciones al deudor (cambia el titular): 2.760 operaciones, un +38,1%.
¿Qué nos cuenta esto? Que la ventana de la renegociación se ha cerrado. Con el euríbor otra vez cerca del 2,8%, ya no hay margen para mejorar condiciones firmadas hace un par de años, y las entidades han dejado de pelearse por robarse clientes entre ellas. Por el contrario, se dispara la subrogación al deudor: son las compraventas en las que el nuevo propietario se queda con la hipoteca que ya pesaba sobre la casa, una fórmula que ahorra gastos y que está resurgiendo con fuerza.
El 82,4% de todos los cambios registrales se debió a modificaciones del tipo de interés. La gente sigue intentando escapar del variable, aunque cada vez le cueste más.
Qué esperamos en los próximos meses
Sin bola de cristal, pero con los datos delante, estos son los tres escenarios que manejamos:
- El euríbor manda. La tensión geopolítica lo ha vuelto a empujar al alza en las últimas sesiones. Si se consolida por encima del 2,8%, el tipo fijo seguirá siendo el gran ganador y la demanda de hipotecas variables se reducirá aún más.
- El importe medio seguirá subiendo. Con el precio de la vivienda tensionado y los salarios estancados, los préstamos serán cada vez mayores. El siguiente umbral psicológico está en los 180.000 €.
- La financiación al 90% y al 100% ganará cuota. Si la entrada es el freno, el mercado empujará hacia productos que la reduzcan. Ya lo estamos viendo en la composición de nuestra cartera.
La próxima entrega del INE, con los datos de mayo, llega a finales de este mes. Actualizaremos este análisis en cuanto se publique.
Cómo aprovechar estos datos si vas a comprar en 2026
Los números están muy bien, pero lo que te interesa es qué haces con ellos. Cuatro conclusiones prácticas:
- ✅ No aceptes que el 80% es tu techo. El importe medio del INE demuestra que los bancos están prestando más que nunca. Hay margen, pero hay que saber pedirlo y a quién.
- ✅ Compara antes de firmar. Entre la mejor y la peor oferta para un mismo perfil puede haber más de 30.000 € de diferencia a lo largo de la vida del préstamo. Nuestro comparador de hipotecas te da una foto realista en pocos minutos.
- ✅ Prepara el expediente antes que la casa. Saber cuánto te van a dar antes de firmar unas arras evita el error más caro del proceso.
- ✅ Apóyate en un profesional. Un asesor hipotecario negocia con varias entidades a la vez y conoce el apetito de riesgo real de cada una en cada momento.
Metodología y fuentes
Todos los datos oficiales de este artículo proceden de las notas de prensa del Instituto Nacional de Estadística: la Estadística de Hipotecas de abril de 2026 (publicada el 22 de junio de 2026) y la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del mismo mes. Ambas son cifras provisionales y el INE las revisará dentro de un año.
Las estimaciones de precio implícito, ahorro necesario y porcentaje de compras financiadas son cálculos propios de Hipotecas 100 a partir de esas fuentes, aplicando los supuestos que indicamos en cada tabla. El dato del euríbor corresponde a la cotización del índice a 12 meses publicada por el EMMI.
Sobre quién firma este análisis
En hipotecas100.net llevamos 8 años dedicados en exclusiva a conseguir financiación hipotecaria. Hemos realizado 7.680 estudios y tramitado 3.072 expedientes con entidades de toda España, lo que nos permite contrastar las estadísticas oficiales con lo que realmente ocurre en las mesas de riesgos de los bancos.
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