Para saber si te van a dar una hipoteca antes de pedirla, debes evaluar cuatro factores: tu ratio de endeudamiento (la cuota no debe superar el 35% de tus ingresos netos), tu historial crediticio (sin deudas en ASNEF ni CIRBE), tu estabilidad laboral (contrato indefinido o autónomo con al menos dos años de actividad) y tus ahorros disponibles (mínimo el 30-35% del precio de la vivienda entre entrada y gastos). Si cumples los cuatro, tus probabilidades de aprobación son muy altas. Si falla alguno, en este artículo te explicamos cómo corregirlo antes de solicitar.
¿Qué mira realmente un banco cuando estudia tu hipoteca?
Cuando una entidad bancaria recibe una solicitud de hipoteca, no toma la decisión basándose en un único factor. Realiza un análisis de riesgo integral del solicitante para determinar si es probable que devuelva el préstamo sin problemas durante los próximos 20, 25 o 30 años.
Los bancos evalúan cinco dimensiones clave del perfil del solicitante:
- Capacidad de pago: ¿Puedes asumir la cuota mensual con tus ingresos actuales sin comprometer tu estabilidad financiera?
- Estabilidad laboral: ¿Existe riesgo de que pierdas tus ingresos en el futuro próximo?
- Historial crediticio: ¿Has cumplido con tus obligaciones financieras en el pasado?
- Patrimonio y ahorros: ¿Tienes colchón propio para afrontar la entrada y los gastos, y para soportar imprevistos?
- Garantía del inmueble: ¿El valor de la vivienda que quieres comprar respalda suficientemente el préstamo?
Lo importante, y lo que muchos compradores no saben, es que estos cinco factores se valoran de forma conjunta. Un perfil excepcionalmente bueno en cuatro de ellos puede compensar una debilidad en el quinto. Por eso no existe una respuesta binaria simple, sino un análisis de riesgo global.
En hipotecas100.net hemos analizado 7.680 perfiles de solicitantes a lo largo de 8 años. Lo que hemos aprendido es que la mayoría de las denegaciones no se deben a un problema irresoluble, sino a que el cliente presentó la solicitud antes de que su perfil estuviera optimizado, o en el banco equivocado para su perfil concreto.
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Responde estas preguntas con sinceridad. Cada SÍ suma un punto. Al final encontrarás la interpretación:
Sobre tus ingresos y deudas:
- ¿La cuota hipotecaria estimada (precio vivienda × 0,005 aprox.) representa menos del 35% de tus ingresos netos mensuales? ✓/✗
- ¿Tu cuota hipotecaria más todas tus deudas actuales (coche, préstamos, tarjetas) suman menos del 35% de tus ingresos? ✓/✗
Sobre tu empleo:
- ¿Tienes contrato indefinido o llevas más de 2 años como autónomo con ingresos estables? ✓/✗
- ¿Llevas más de 6 meses en tu empresa o sector actual? ✓/✗
Sobre tu historial crediticio:
- ¿No apareces en ASNEF, RAI ni ningún fichero de morosos? ✓/✗
- ¿No tienes deudas impagadas con ninguna entidad financiera? ✓/✗
Sobre tus ahorros:
- ¿Tienes ahorrado al menos el 20% del precio de la vivienda para la entrada? ✓/✗
- ¿Tienes además entre un 10-15% adicional para cubrir impuestos y gastos de compra? ✓/✗
Sobre la vivienda:
- ¿El precio de la vivienda que buscas es coherente con lo que el banco puede financiarte (80% del valor de tasación)? ✓/✗
- ¿La vivienda no supera el importe que corresponde a 35% de tus ingresos netos durante el plazo que pedirías? ✓/✗
Resultados:
- 9-10 puntos: Perfil muy sólido. Las probabilidades de aprobación son altas en la mayoría de los bancos.
- 7-8 puntos: Perfil bueno. Probable aprobación en bancos receptivos a tu tipo de perfil. Conviene comparar entidades.
- 5-6 puntos: Perfil con aspectos a mejorar. Posible aprobación con trabajo previo o a través de un bróker que conozca qué banco encaja mejor.
- Menos de 5 puntos: Perfil con dificultades relevantes. Conviene trabajar el perfil antes de solicitar formalmente para evitar denegaciones que afecten al historial crediticio.
¿El resultado no fue muy bueno?
El criterio más importante: el ratio de endeudamiento
Si tuviéramos que elegir el factor más determinante en la decisión de un banco, es el ratio de endeudamiento. También llamado esfuerzo hipotecario, mide qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales se destinará al pago de deudas, incluida la nueva hipoteca.
La regla general del Banco de España: máximo 35%
Si tus ingresos netos son de 2.500 euros mensuales, la cuota máxima que el banco aceptará es de 875 euros (35% de 2.500). Esto incluye la nueva cuota hipotecaria más cualquier otra deuda que tengas en vigor (préstamo de coche, tarjetas, etc.).
Cómo calcularlo:
Ratio de endeudamiento = (Cuota hipotecaria + otras deudas mensuales) / Ingresos netos mensuales × 100
Si el resultado es inferior al 35%, tu ratio es aceptable. Si supera ese umbral, el banco probablemente deniegue la operación o te ofrezca menos capital del que necesitas. Aquí puedes calcular la hipoteca que te puedes permitir.
Dato clave de mercado: Según los datos del INE de diciembre de 2025, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda en España en 2025 fue de 163.738 euros y el plazo medio fue de 26 años. Con un tipo del 2,87% (el tipo medio del mercado), eso genera una cuota mensual de aproximadamente 740 euros. Para que esa cuota cumpla el ratio del 35%, se necesitan ingresos netos de al menos 2.115 euros mensuales.
Tu historial crediticio: CIRBE, ASNEF y cómo consultarlos
El historial crediticio es el segundo factor más determinante en la decisión del banco. Antes de aprobar cualquier hipoteca, la entidad consulta obligatoriamente dos fuentes:
CIRBE: Central de Información de Riesgos del Banco de España
La CIRBE es el registro oficial del Banco de España donde figuran todos los préstamos, créditos y avales que tienes con entidades financieras por importes superiores a 1.000 euros. El banco la consulta para ver tu nivel de endeudamiento total, no solo el que le declares tú.
Puedes consultar tu propia CIRBE de forma gratuita a través de la web del Banco de España, solicitando el informe de riesgos con tu certificado digital o Cl@ve. Es muy recomendable hacerlo antes de solicitar la hipoteca para no llevarte sorpresas.
Lo que el banco analiza en la CIRBE es si tienes deudas en situación irregular, el volumen total de tus obligaciones financieras y si tu ratio de endeudamiento global (incluyendo la nueva hipoteca) es asumible.
ASNEF y RAI: ficheros de morosos
ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas) son ficheros privados donde figuran las deudas impagadas declaradas por las entidades que se adhieren a ellos.
Aparecer en ASNEF o RAI prácticamente bloquea el acceso a financiación bancaria convencional, independientemente del importe de la deuda. Incluso una factura de teléfono impagada de 80 euros puede provocar una denegación si no se ha regularizado.
Puedes consultar si apareces en ASNEF solicitando el informe a la propia asociación. Si apareces indebidamente o la deuda ya está saldada, tienes derecho a solicitar la cancelación del dato y el plazo máximo para procesarlo es de 10 días.
¿Qué pasa si tienes deudas saldadas pero recientes?
Un historial con impagos en el pasado, aunque ya estén resueltos, puede generar cautela en algunos bancos. En general, si llevas al menos 12-24 meses sin incidencias desde que regularizaste la situación, la mayoría de las entidades lo consideran suficiente. Algunos bancos son más flexibles que otros en este aspecto, y ahí es donde el conocimiento de un bróker hipotecario sobre qué entidad encaja mejor con cada perfil marca una diferencia real.
Estabilidad laboral: lo que diferencia a cada perfil
El tipo de contrato y la antigüedad laboral son factores que el banco valora con mucho detalle. No existe un perfil universalmente rechazado, pero sí existen diferencias relevantes en las condiciones que cada tipo de solicitante puede obtener:
Trabajador por cuenta ajena con contrato indefinido
Es el perfil más favorable para cualquier banco. La estabilidad que aporta un contrato indefinido reduce significativamente el riesgo percibido por la entidad. Con una antigüedad de al menos 12 meses en la empresa actual (o 24 meses en el sector, si hay cambio reciente de empresa), la aprobación es más probable y las condiciones suelen ser las mejores del mercado.
Los funcionarios son el subperfil más valorado dentro de esta categoría, hasta el punto de que muchos bancos ofrecen condiciones específicas y mejoradas para este colectivo. Si es tu caso, consulta nuestra guía de hipotecas para funcionarios.
Trabajador con contrato temporal
Es posible obtener hipoteca con contrato temporal, pero las condiciones son más exigentes. El banco buscará ver antigüedad continuada en el sector (aunque haya cambiado de empresa), ingresos estables y regulares en los extractos bancarios, y habitualmente solicitará mayor aporte de entrada o la presencia de un segundo titular con contrato indefinido.
Autónomo
El banco pedirá al menos dos años de actividad con declaraciones fiscales consistentes. Analiza la evolución de los ingresos (si crecen, mejor), el volumen de negocio y la regularidad de los movimientos bancarios. Los autónomos con sociedad limitada o con varios ejercicios sólidos pueden obtener condiciones muy competitivas. Los autónomos con ingresos muy variables o con ejercicios recientes negativos tienen el proceso más complicado.
Perfiles mixtos (empleado más autónomo, ingresos en el extranjero)
Son los más complejos de gestionar porque cada banco los interpreta de forma diferente. Algunos computan el 100% de los ingresos del trabajo por cuenta propia, otros solo un porcentaje. Elegir la entidad adecuada en estos casos puede marcar una diferencia de decenas de miles de euros en el importe aprobado.
Los ahorros necesarios: la cuenta que muy pocos hacen bien
Este es el punto donde más solicitantes se sorprenden cuando ven los números reales. Hay una confusión muy extendida: muchos compradores creen que necesitan el 20% del precio de la vivienda y nada más. La realidad es distinta.
Lo que realmente necesitas tener ahorrado:
| Concepto | Porcentaje aproximado | Sobre vivienda de 200.000 € |
|---|---|---|
| Entrada (el 20% que no financia el banco) | 20% | 40.000 € |
| ITP o IVA (impuesto de compra) | 6-10% según CCAA | 12.000-20.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 1-2% | 2.000-4.000 € |
| Tasación | fijo | ~350 € |
| Total necesario | ~30-32% | ~55.000-65.000 € |
En el ejemplo anterior, para comprar una vivienda de 200.000 euros necesitas tener entre 55.000 y 65.000 euros de ahorros, no 40.000. Quien va al banco con solo el 20% no tiene suficiente para cerrar la operación.
¿Hay opciones si no tienes el 20% de entrada?
Sí, aunque son más específicas. Las hipotecas sin entrada o las hipotecas al 90% permiten financiar más del 80%, pero generalmente requieren un perfil muy sólido en los demás factores (contrato indefinido con antigüedad, historial crediticio impecable, ingresos holgados) o garantías adicionales como el aval ICO del Gobierno para jóvenes.
El valor de la vivienda y la tasación
El banco nunca financia más del 80% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación. Este límite tiene una implicación práctica importante que muchos compradores descubren demasiado tarde.
Si encuentras una vivienda a buen precio (por debajo del valor de mercado), el banco puede financiar más en términos relativos porque el valor de tasación superará al precio de compra. En ese caso, el límite del 80% se aplica sobre el precio de compra, que es el más bajo.
Al contrario, si pagas por encima del valor de mercado o la tasación sale baja, el banco solo financiará el 80% del valor tasado, no del precio escriturado. Esa diferencia tendrá que cubrirla el comprador con sus propios ahorros, lo que puede suponer un desembolso imprevisto relevante.
Por eso es importante no firmar arras sin haber hecho un estudio hipotecario previo. Si la hipoteca no sale o sale por menos de lo esperado porque la tasación es inferior al precio pactado, puedes perder las arras o verte forzado a buscar financiación de emergencia.
Lo que marca la diferencia entre que te la den o no
Más allá de los factores individuales, hay dos elementos que en nuestra experiencia de 8 años marcan una diferencia real en el resultado final:
El banco al que acudes. Cada entidad tiene su propio apetito de riesgo, sus propios criterios y sus propios objetivos comerciales en cada momento. Lo que es una denegación en un banco puede ser una aprobación con buenas condiciones en otro. Ir a un solo banco es una de las decisiones más costosas que puede tomar un comprador.
Cómo se presenta el perfil. El mismo perfil, presentado de forma ordenada, con toda la documentación completa y poniendo en valor los elementos positivos (patrimonio, estabilidad del sector aunque haya cambiado de empresa, ingresos adicionales)，obtiene resultados muy distintos al mismo perfil presentado de forma incompleta o sin contexto.
Es exactamente por esto que en hipotecas 100 realizamos 7.680 estudios hipotecarios antes de presentar cada operación: para saber exactamente qué banco encaja mejor con cada perfil y cómo presentar ese perfil de la forma más favorable posible. Nuestro servicio no tiene coste hasta que conseguimos la hipoteca.