Documentación para pedir una hipoteca

Para pedir una hipoteca necesitas reunir, con carácter general, tu DNI o NIE, los justificantes de ingresos (nóminas o declaraciones de IRPF), la vida laboral, los últimos extractos bancarios, la declaración de la renta y la nota simple de la vivienda. A esta base común se le añade documentación específica según tu perfil laboral (asalariado, autónomo, funcionario o joven) y, más adelante, los documentos de la firma ante notario.

Tener esta carpeta lista desde el principio acelera muchísimo el proceso y evita el típico «te falta un papel» que retrasa la operación semanas. A lo largo de 8 años preparando expedientes para los bancos, hemos comprobado que una solicitud bien documentada se aprueba antes y en mejores condiciones. Vamos a verlo todo, paso a paso.

Documentación general y común para todos

Sea cual sea tu situación, estos son los documentos que cualquier banco te va a pedir al estudiar tu hipoteca:

• DNI o NIE en vigor de todos los solicitantes (y del avalista, si lo hay).
• Vida laboral actualizada, que puedes descargar desde la sede electrónica de la Seguridad Social.
• Última declaración de la renta (IRPF).
• Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses, de todas tus cuentas.
• Justificante de otros préstamos o créditos en vigor (préstamo del coche, financiaciones, tarjetas aplazadas…), para que el banco calcule tu nivel de endeudamiento.
• Nota simple del inmueble, que se solicita en el Registro de la Propiedad y acredita quién es el titular y si la vivienda tiene cargas.
• Contrato de arras o señal, si ya lo has firmado con el vendedor. No es obligatorio para iniciar el estudio, pero ayuda.
• Justificante del ahorro disponible para la entrada y los gastos.

Con esta base cubierta tienes buena parte del camino hecho. A partir de aquí, cada perfil suma algunos documentos concretos.

Documentos según tu perfil laboral

El banco quiere comprobar que tus ingresos son estables y suficientes para asumir la cuota. La forma de demostrarlo cambia según cómo trabajes.

Si eres trabajador por cuenta ajena (asalariado)

Es el perfil más sencillo de justificar. Además de la documentación común, prepara:

• Tres últimas nóminas.
• Contrato de trabajo (sirve para acreditar tu antigüedad y tipo de relación laboral).
• Última declaración de IRPF.

Un apunte realista: no existe una «antigüedad mínima de dos años» como norma fija para todos los bancos. Lo que valoran es la estabilidad de tus ingresos, y un contrato indefinido con cierta antigüedad facilita mucho la aprobación. Si llevas poco tiempo o vienes de varios contratos, no te bloquees: hay entidades más flexibles, y ahí es donde un buen análisis previo marca la diferencia.

Si eres autónomo o trabajador por cuenta propia

Aquí el banco pide algo más de detalle, porque tus ingresos son variables. Suma a la documentación general:

• Las dos últimas declaraciones anuales de IRPF.
• Última declaración anual de IVA (modelo 390) y las declaraciones trimestrales de IVA del año en curso (modelo 303).
• Pagos fraccionados de IRPF (modelo 130), si los presentas.
• Últimos recibos de la cuota de autónomos a la Seguridad Social.
• Extractos de la cuenta del negocio del último año.
• Certificado de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Los autónomos lo tienen algo más cuesta arriba, pero con la documentación bien ordenada (y demostrando ingresos recurrentes) es perfectamente posible. Te lo contamos en detalle en nuestra guía de hipotecas para autónomos.

Si eres funcionario

Buenas noticias: ser funcionario es uno de los mejores perfiles posibles para el banco, por la estabilidad de tu empleo. La documentación es similar a la del asalariado:

• Tres últimas nóminas.
• Documento que acredite tu condición de funcionario (de carrera o interino), como la toma de posesión o el certificado de servicios.
• Última declaración de IRPF.

Esa solidez se traduce a menudo en mejores condiciones y mayor financiación. De hecho, es habitual acceder a una hipoteca para funcionarios con ventajas que otros perfiles no consiguen, incluso hasta el 100%.

Si eres joven

Si eres menor de 35-36 años, además de los documentos propios de tu situación laboral (normalmente cuenta ajena), conviene tener a mano lo que te permita aprovechar las ayudas y avales públicos:

• Documentación laboral correspondiente a tu perfil (nóminas, contrato, IRPF).
• Justificante de ahorros, aunque sean limitados.
• En su caso, documentación para acogerte a la línea de avales del ICO u otras ayudas autonómicas para jóvenes, que pueden cubrir la entrada que normalmente no financia el banco.

El principal escollo para los jóvenes suele ser el ahorro inicial, no los ingresos. Por eso existen fórmulas específicas: te las explicamos en hipoteca joven.

Las dos fases de documentación: estudio y firma ante notario

Un punto que casi nadie explica y que conviene tener claro: no entregas todos los papeles de golpe. El proceso tiene dos momentos con documentación distinta.

Fase 1: el estudio de viabilidad. Es todo lo anterior. Con esta documentación el banco analiza tu solvencia y, si encaja, emite una oferta. Esta etapa puede durar entre 15 días y un par de meses.

Fase 2: la firma ante notario. Una vez aprobada la operación, entra en juego la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que protege al comprador. En esta fase, el banco debe entregarte (y enviar al notario) una documentación precontractual obligatoria:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es la oferta vinculante con todas las condiciones.
• La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que destaca las cláusulas más relevantes.
• El proyecto de contrato, el desglose de gastos y la información sobre los productos vinculados.

La ley exige que recibas estos documentos con una antelación mínima de 10 días naturales antes de firmar (14 en Cataluña). Durante ese plazo de reflexión, acudes al notario que elijas para el acta notarial de transparencia material: una visita gratuita y obligatoria en la que el notario verifica que lo has recibido todo en plazo, te explica el contenido y resuelve tus dudas. Sin esa acta, la hipoteca no puede firmarse. Para el pago del precio en la firma se suele emplear una transferencia OMF, que el notario verifica en el acto.

Es un blindaje legal a tu favor: aprovéchalo para comparar y preguntar todo lo que necesites.

Consejos para que no te falte ningún papel

Tras revisar miles de expedientes, estos son los fallos que más retrasan una operación:

• Documentos caducados. La vida laboral, los extractos o la nota simple deben estar actualizados; muchos bancos no aceptan una nota simple de hace meses.
• Extractos incompletos. Si tienes varias cuentas, el banco las quiere todas, no solo la de la nómina.
• Movimientos sin justificar. Un ingreso grande y atípico en tu cuenta puede generar dudas; ten preparada su explicación.
• Olvidar las deudas. Ocultar un préstamo no sirve de nada: el banco lo verá en el CIRBE. Mejor declararlo desde el principio.

¿Te ayudamos a preparar tu expediente?

Reunir la documentación es solo el principio; saber presentarla al banco adecuado y en el formato que espera es lo que de verdad consigue la aprobación y las mejores condiciones. Esa es, precisamente, nuestra especialidad.

Como intermediarios de crédito inmobiliario certificados por el Banco de España (nº D956), en Hipotecas 100 revisamos tu caso, te decimos exactamente qué papeles necesitas según tu perfil y negociamos con varias entidades por ti. Y solo cobramos si conseguimos tu hipoteca. Si quieres empezar con buen pie, solicita tu estudio gratuito y nos encargamos del resto.