Comprar tu casa en una promoción inmobiliaria significa adquirir una vivienda de obra nueva directamente a la promotora, normalmente cuando todavía está sobre plano o en construcción. Es una de las decisiones de compra más atractivas del momento (vivienda nueva, eficiente y, a menudo, más barata que la de segunda mano), pero también una de las que más dudas genera: pagos por adelantado, plazos largos y una hipoteca que no se firma hasta el final.
En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo funciona la compra en una promoción de obra nueva, qué garantías te protegen el dinero, cuánto vas a pagar de impuestos y, sobre todo, cómo financiar la operación para llegar a la firma con todo atado.
¿Qué es una promoción inmobiliaria?
Conviene aclararlo, porque se confunde a menudo: una promoción inmobiliaria es el conjunto de viviendas de obra nueva que una promotora desarrolla y comercializa dentro de un mismo proyecto. Por extensión, también se llama así a la propia actividad de promover vivienda: comprar el suelo, gestionar licencias, construir y vender.
Desde el punto de vista del comprador, lo relevante es la modalidad en la que compras:
- Sobre plano: adquieres la vivienda antes de que esté terminada, a veces incluso antes de empezar la obra. Sueles conseguir mejor precio y posibilidad de elegir acabados, a cambio de esperar.
- Llave en mano: la promoción ya está construida y entras a vivir prácticamente de inmediato, con menos margen de personalización.
A diferencia de una promotora, una agencia inmobiliaria no construye: solo intermedia en la venta. Por eso, cuando compras en una promoción, tu interlocutor y responsable directo es la promotora.
Cómo es el proceso de compra en una promoción inmobiliaria
La gran diferencia frente a la segunda mano es que aquí el pago se reparte en el tiempo, al ritmo de la obra. De forma resumida, el recorrido habitual es este:
- Reserva. Entregas una pequeña cantidad para bloquear la vivienda mientras se prepara el contrato. Suele descontarse del precio final.
- Contrato de compraventa privado. Firmas con la promotora un documento donde quedan fijados precio, plazos, calidades y forma de pago. Funciona de manera parecida a un contrato de arras y conviene revisarlo con calma.
- Pagos aplazados durante la construcción. Aquí está la clave. Antes de escriturar, irás abonando un porcentaje del precio (habitualmente en torno a un 10% de señal y otro 10% repartido en cuotas trimestrales o semestrales, aunque cada promotora marca su calendario). Ese desembolso previo ronda el 20% del valor, si bien en algunas promociones puede llegar más arriba.
- Escritura ante notario. Una vez terminada la obra y obtenida la licencia de primera ocupación, se firma la compraventa y, en su caso, la hipoteca. El pago final del precio suele hacerse mediante transferencia OMF para que el notario pueda verificarlo en el acto.
Ten presente un matiz importante: hasta que la vivienda no esté terminada y se pueda escriturar, no firmarás la hipoteca. Por eso el dinero de las entregas iniciales sale de tu ahorro, no del préstamo.
Las garantías que protegen tu dinero (aval o seguro)
Esta es la parte que más nos preocupa cuando asesoramos a alguien que compra sobre plano, y la que más se descuida. Si vas a entregar dinero por una vivienda que aún no existe, la ley te protege, pero solo si exiges que se cumpla.
La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, modificada por la Ley 20/2015, obliga a toda promotora que perciba cantidades a cuenta a garantizar su devolución mediante un aval bancario o un seguro de caución. Dicho de otro modo: si la promoción no se inicia o no llega a buen fin, recuperas lo entregado más los intereses legales.
Para que esa protección sea real, asegúrate de tres cosas:
- Aval o seguro por cada pago. El promotor debe entregarte el documento de garantía que cubra el importe anticipado, los intereses legales y los impuestos. La obligación nace desde que obtiene la licencia de edificación.
- Cuenta especial y separada. Tus pagos deben ingresarse en una cuenta abierta por la promotora en exclusiva para esa obra, distinta del resto de sus fondos. Así, ante un concurso de acreedores, ese dinero queda protegido.
- Documentación verificable. Comprueba la solvencia de la entidad avalista o aseguradora y que la cobertura sea suficiente.
No firmes ni entregues un solo euro sin tener clara esta garantía. Es, con diferencia, el mejor seguro frente a un proyecto que se tuerce.
Cuánto cuesta: impuestos y gastos al comprar obra nueva
El precio del folleto no es lo que acabas pagando. La compra de vivienda de obra nueva tributa por IVA (no por ITP, que es el impuesto de la segunda mano), y a ello hay que sumar otros conceptos:
| Concepto | Obra nueva (a promotora) | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | 10 % (4 % en VPO de régimen especial) | No se aplica |
| ITP | No se aplica | 6 %-11 % según comunidad |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5 %-1,5 % según comunidad | Solo por la hipoteca |
| Gastos totales aproximados | ~10 %-14 % del precio | ~8 %-12 % del precio |
Como referencia práctica, en una vivienda libre de obra nueva pagarás un 10% de IVA sobre el precio escriturado más el AJD de tu comunidad autónoma, a lo que se añaden notaría, registro y, si la contratas, la gestoría. Conviene presupuestar entre el 10% y el 14% del precio en impuestos y gastos. Eso sí, los tipos cambian por comunidad y por año, así que verifícalos para tu caso concreto antes de cerrar números.
Cómo financiar la compra de una vivienda en una promoción
Llegamos al punto decisivo, y donde más valor podemos aportarte. La compra sobre plano tiene una particularidad financiera que pilla a mucha gente desprevenida: necesitas ahorro para los pagos durante la obra y la hipoteca solo entra al final.
Esto abre dos frentes que conviene planificar desde el principio:
El ahorro inicial. Como las entregas previas (ese ~20%) salen de tu bolsillo, es fundamental tener el músculo de ahorro o, si vas justo, estudiar fórmulas de financiación. Para perfiles sin grandes ahorros, en una promoción de obra nueva es posible plantear una hipoteca sin entrada o ahorros de hasta el 100% al escriturar, precisamente porque ya has adelantado parte del precio.
La hipoteca al terminar. Cuando la obra concluye, tienes dos caminos:
- Subrogarte a la hipoteca del promotor: muchas promociones tienen un banco «colaborador». Conoce el proyecto y suele tramitar rápido, pero ojo: desde la Ley 5/2019, subrogarse ya no supone un ahorro automático de gastos como antes, así que no es necesariamente la mejor opción.
- Buscar tu propia hipoteca: comparando entre varias entidades casi siempre se consiguen mejores condiciones. Aquí es donde marcamos la diferencia.
Nuestra recomendación es no firmar lo primero que te ofrezcan. En Hipotecas 100 negociamos en paralelo con varios bancos tu hipoteca de obra nueva y la comparamos con la del promotor, para que firmes la que de verdad te conviene. Si quieres, podemos hacerte un estudio gratuito desde antes de reservar, para que sepas qué presupuesto manejas.
Nuestra recomendación y dudas de clientes
Tras acompañar a clientes en cientos de compras de obra nueva a lo largo de 8 años, lo resumimos así: comprar en una promoción inmobiliaria es una excelente decisión si llegas con el dinero de las entregas previsto y la hipoteca bien planificada. Los problemas casi nunca vienen del ladrillo; vienen de no haber revisado el aval, de infravalorar los impuestos o de descubrir tarde que la hipoteca del promotor no era la mejor.
Esa parte la podemos quitar de tu lista. Como intermediarios de crédito inmobiliario certificados por el Banco de España (nº D956), en Hipotecas 100 nos encargamos de conseguirte la mejor financiación para tu vivienda de obra nueva, y solo cobramos si lo logramos. Si estás mirando una promoción, solicita tu estudio gratuito y te decimos, sin compromiso, hasta dónde puedes llegar.
¿Qué es una promoción inmobiliaria?
Una promoción inmobiliaria es el conjunto de viviendas de obra nueva que una promotora desarrolla y vende dentro de un mismo proyecto. También se denomina así a la actividad de promover vivienda: adquirir el suelo, gestionar las licencias, construir y comercializar. Desde el punto de vista del comprador, comprar en una promoción significa adquirir una vivienda nueva directamente a la promotora, normalmente sobre plano o en construcción.
¿Es seguro comprar una vivienda sobre plano?
Sí, siempre que exijas las garantías que marca la ley. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, modificada por la Ley 20/2015, obliga a la promotora a garantizar las cantidades que entregas a cuenta mediante un aval bancario o un seguro de caución, e ingresarlas en una cuenta especial separada. Si la promoción no se inicia o no se entrega, recuperas tu dinero más los intereses legales. Antes de pagar, comprueba que dispones de ese aval o seguro por cada entrega.
¿Cuánto dinero hay que pagar antes de escriturar una obra nueva?
Depende de cada promotora, pero lo habitual es adelantar en torno a un 20% del precio antes de la escritura: aproximadamente un 10% de señal al firmar el contrato y otro 10% repartido en cuotas trimestrales o semestrales durante la construcción. Este dinero sale de tu ahorro, ya que la hipoteca no se firma hasta que la vivienda está terminada y lista para escriturar.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?
La obra nueva tributa por IVA, no por ITP. El tipo general es del 10% sobre el precio escriturado (4% en VPO de régimen especial), al que se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Junto a notaría, registro y gestoría, conviene presupuestar entre un 10% y un 14% del precio en impuestos y gastos.
¿Cuándo se firma la hipoteca al comprar sobre plano?
La hipoteca se firma al final, cuando la obra está terminada y se otorga la escritura de compraventa ante notario. Hasta ese momento, las entregas a la promotora se pagan con ahorro propio. Por eso es importante planificar la financiación desde el principio y comparar la hipoteca del promotor con otras ofertas antes de decidir.
¿Es mejor subrogarse a la hipoteca del promotor o buscar otra?
No siempre conviene subrogarse. La hipoteca del promotor (banco colaborador) conoce la promoción y suele tramitarse rápido, pero desde la Ley 5/2019 ya no existe la ventaja automática de ahorro de gastos que tenía antes. Comparando varias entidades es habitual encontrar mejores condiciones, por lo que lo recomendable es analizar ambas opciones antes de firmar.