El Gobierno ha decidido poner fin al artículo 28 de la Ley Hipotecaria, la cual ha suscitado desamparo durante muchos años a las agencias inmobiliarias.
Esta estipulaba que, si existía una vivienda con un propietario fallecido sin herederos forzosos, esta no tenía valor en el Registro de la Propiedad por dos años.
Por lo tanto, la venta quedaba sin efecto durante ese período. Esto quería decir que, si yo soy un propietario y fallezco, en caso de que se vendiera, la propiedad no sería del nuevo propietario hasta pasado ese tiempo.
Porque podría aparecer un hijo ilegítimo a reclamar. De hecho, en caso de que apareciera, el comprador no podría negarse a devolver la vivienda, pero se vería obligado a seguir pagando la hipoteca.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos
Artículo 28 de la Ley Hipotecaria
No obstante, esto cambiará por completo, a partir del 3 de septiembre de 2021. El comprador ya no tendrá que preocuparse porque pueda ocurrir esto. Es más, los bancos siempre se han mostrado reacios a dar hipotecas en estas condiciones.
Esto es así porque no quieren arriesgarse a que los compradores no sean finalmente los propietarios de la vivienda. Por lo que en un supuesto caso de impago, no podrían quitarles la propiedad, ya que esta no le pertenecería al deudor.
Por lo tanto, la Ley Hipotecaria elimina así el artículo 28, que llevaba, en muchas ocasiones, a situaciones antieconómicas.
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Origen del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Este artículo se promulgó porque era algo recurrente hace años, derivado de los desplazamientos por la guerra de Cuba y Filipinas. Se estipulaban dos años como máximo para que los posibles hijos ilegítimos pudieran llegar a la Península a reclamar sus herencias.
Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: Cómo saber si mi vivienda está sujeta a esta situación
Si tienes pensado comprar una casa, pero quieres asegurarte de que los propietarios son los dueños reales y que no estarían sujetos a este artículo, bastaría con pedirles una nota simple. De hecho, en Hipotecas 100 es uno de los trámites que siempre requerimos
En ella, aparece la fecha en que se cambió el dueño de la propiedad y si existe la posibilidad de que aparezcan herederos forzosos.
Qué alternativas tienen los que ya están sujetos a este artículo
Como aún no está en vigor la ley que la derroca, aquellos que se ven afectados por esta situación todavía tienen una esperanza, o sea, otra forma de resolver esta limitación.
La primera es llegar a un acuerdo con los “propietarios” actuales y pactar un alquiler con opción a compra hasta que finalice este período en que podría aparecer un hijo ilegítimo a reclamar.
De esta manera, no peligraría la situación de los compradores y si llegara a aparecer un nuevo propietario, se podría continuar con lo estipulado, cambiarlo o simplemente haber sido inquilinos por un tiempo.
Pignorar la hipoteca es otra opción que algunos deciden. Consiste en que el vendedor le da una importante suma de dinero al banco que otorga el crédito. Esta es la forma en la que el banco se asegura de que no va a perder.
A pesar de que esta elección puede causar desconfianza, siempre que se tenga un asesor hipotecario adecuado no tienen por qué aparecer problemas. Con un respaldo jurídico, todo podría llevarse adelante sin complicaciones.
Razones de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Finalmente, se optó por eliminar este artículo porque las posibilidades a día de hoy de que aparezca un heredero ilegítimo son mucho más escasas que la cantidad de complicaciones que viven aquellos que necesitan vender y no pueden hacerlo.
Esta medida aliviará a aquellos que se han visto obligados a vender, ante la dura situación financiera, a poder hacerlo sin tanta dificultad. Así que, a partir del 3 de septiembre de este mismo año, se vivirá un antes y un después en la historia.
El mercado inmobiliario se verá altamente beneficiado, ya que esto solía suponer un impedimento en su nivel de facturación.