Una hipoteca legal tácita es una garantía de la que disfrutan las autoridades tributarias del Estado, Comunidades Autónomas o administraciones locales para asegurarse el cobro de impuestos y tributos pendientes de pago.
Dicho de otro modo, las administraciones públicas tienen un derecho de cobro preferente de sus deudas, incluso antes que otros acreedores cuyas deudas sean anteriores.
¿En qué consiste?
Tal como recoge el artículo 78 de la Ley General Tributaria, la hipoteca legal tácita es una garantía que permite a las administraciones públicas (estatal, autonómica o local) asegurar el cobro de impuestos que graven bienes o derechos inscribibles en un registro público.
Esta figura otorga preferencia de cobro a las administraciones públicas, incluso sobre acreedores cuyas deudas hayan sido registradas con anterioridad.
Al hablar sobre esto, también se debe mencionar la afección de bienes, una figura complementaria que también afecta a los inmuebles con deudas tributarias pendientes. La afección de bienes se produce cuando un inmueble tiene cargas fiscales asociadas y, al cambiar de propietario (por ejemplo, mediante compraventa o herencia), el nuevo titular asume la responsabilidad de saldar dichas deudas.
Esto se conoce legalmente como responsabilidad subsidiaria, y asegura que las deudas tributarias vinculadas al inmueble sean satisfechas, independientemente del cambio de propiedad.
¿En qué se diferencia la hipoteca legal tácita de la afección de bienes?
Las diferencias entre estas dos figuras son:
- Declaración de fallado: en la afección de bienes, es necesario declarar al deudor principal como «fallado» (incapaz de pagar) antes de reclamar la deuda. En la hipoteca legal tácita, esto no es necesario.
- Intereses y recargos: en la afección de bienes, al declarar al adquirente como responsable, se excluyen los intereses de demora y el recargo de apremio. En la hipoteca legal tácita, la Administración puede exigir la deuda al nuevo propietario sin esta declaración, siempre que hayan vencido los plazos de pago voluntario y de apremio.
- Años de deuda reclamables: con la afección de bienes, la Administración puede reclamar todas las deudas del IBI que no hayan prescrito. En cambio, la hipoteca legal tácita solo cubre las deudas del año en curso y del anterior.
- Registro de la Propiedad: la hipoteca legal tácita no necesita inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que surge automáticamente por imperativo legal.
¿Qué impuestos le afectan?
En principio, la hipoteca legal tácita establece una garantía para que las Administraciones puedan cobrar sus deudas tributarias en general. Esto sin mencionar los impuestos concretos a los que afecta y cuyo pago garantiza.
En la práctica, el caso más frecuente, no obstante, se refiere al pago del IBI.
Otros impuestos que pueden estar cubiertos mediante esta figura son:
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): es un impuesto que se genera cuando un inmueble se transmite (compraventas o herencias son los casos más comunes).
- Contribuciones especiales: son impuestos que se pagan por la realización de obras públicas que benefician a un inmueble.
- Tasas por servicios públicos: las tasas por servicios como el alcantarillado o la recogida de basura también pueden estar garantizadas por una hipoteca legal tácita.
Puedes utilizar nuestro simulador de hipoteca para calcular tus cuotas o comparar entre opciones como hipotecas sin entrada, o incluir en tus cálculos los impuestos y otras cargas asociadas.
La hipoteca legal tácita y el IBI
El impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) conlleva la ejecución de una hipoteca legal tácita sobre el inmueble del contribuyente.
En primer lugar, se inicia un procedimiento de apremio para reclamar el pago. Si se constata la falta de pago del impuesto dentro del plazo estipulado por este procedimiento, se puede llevar a cabo la ejecución de la hipoteca legal tácita.
Como ya hemos dicho, la garantía cubre el pago del IBI del año en curso y el del ejercicio anterior. Además, cubre toda la deuda existente, es decir, se incluyen también todos los intereses, recargos y costas que se hayan ido devengando.
Preguntas frecuentes
Ahora vamos a contestar algunas preguntas de interés sobre la hipoteca legal tácita.
¿La hipoteca legal tácita afecta solo a la vivienda principal?
No. La hipoteca legal tácita puede afectar a cualquier inmueble, ya sea tu vivienda habitual, tu segunda residencia, un local comercial o un terreno. Es decir, cualquier propiedad que esté sujeta al pago de impuestos sobre bienes inmuebles.
Esto incluye propiedades que puedan estar financiadas mediante hipotecas para jóvenes, hipotecas para funcionarios o hipotecas para autónomos.
¿Cómo puedo saber si un inmueble tiene deudas de IBI?
Esta es una pregunta que debe hacerse cualquier posible comprador de un inmueble, especialmente para evitar problemas relacionados con una hipoteca legal tácita.
Para asegurarte si el IBI de la vivienda o local que queremos comprar está al corriente de pago, tendrás que acudir al ayuntamiento en el que está inscrito el inmueble y solicitar esa información. Esto es aún más importante en inmuebles sujetos a hipotecas compartidas, ya que cualquier deuda pendiente podría afectar a todos los copropietarios.
En todo caso, te recomendamos pactar expresamente en el contrato de arras que el inmueble que vas a comprar está al corriente del de IBI, y que el vendedor aporte un certificado a tal efecto, emitido por la Administración.
Igualmente, los notarios que intervienen en los procesos de compraventa suelen consultar esta información, pero la casuística varía de unas comunidades autónomas a otras.
¿Cuándo prescribe la obligación del pago del IBI?
Aunque la Ley General Tributaria establece que la obligación prescribe a los cuatro años el derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas, en la práctica dicho plazo puede ser objeto de interrupción, lo que conlleva el reinicio del plazo para reclamar la deuda.
Con la responsabilidad subsidiaria (cuando el comprador se hace cargo de la deuda), el inmueble queda afecto al pago de toda la deuda tributaria que no esté prescrita, y esta puede ser la de los últimos cuatro, seis o doce años. Por lo tanto, deudas más antiguas que no hayan sido pagadas pueden ser reclamadas al nuevo propietario, lo que podría incluso afectar su score crediticio si no se gestionan adecuadamente. Además, la reclamación por la vía de la hipoteca legal tácita es perfectamente compatible con la reclamación por la vía de la responsabilidad subsidiaria. La Administración puede, por ejemplo, reclamar al nuevo dueño la deuda del ejercicio en curso y del inmediatamente anterior mediante la hipoteca legal tácita, y en paralelo, reclamar anualidades anteriores por la vía de la responsabilidad subsidiaria.