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¿En qué consiste la permuta de viviendas?

Permuta de viviendas

De forma general, cuando se quiere comprar una vivienda, la gran mayoría de nosotros intenta vender su propiedad actual para obtener la liquidez necesaria y poder adquirir el nuevo inmueble, a menos que tengamos el dinero suficiente o podamos pedir una hipoteca de segunda vivienda para tener una segunda casa.

Sin embargo, existe una opción en la cual no es necesario vender y luego comprar. Se trata de permutar, una operación en la que dos particulares intercambian sus inmuebles sin ninguna contraprestación económica.

El único requisito es tener una propiedad, razón por la cual no es posible llevar a cabo este proceso si buscas comprar tu primera casa. Se ha convertido en una muy buena alternativa para aquellas personas que se mudan a otra ciudad, país o tras el coronavirus buscan viviendas fuera de los centros urbanos.

¿Qué es permutar una vivienda?

El artículo 1.538 del Código Civil define a la permuta como

“un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

artículo 1.538 del Código Civil

Lógicamente, en este caso, el intercambio es una vivienda.

La principal diferencia con la compraventa de casas es que no existe un precio de venta. En la mayoría de los casos, el trueque se hace sin que ninguna de las partes invierta una importante suma de dinero, razón por la cual las propiedades deben tener un valor similar o igual. En caso de que haya diferencias, se arregla una compensación pero entonces no valdría solo con un contrato de permuta.

¿Cómo se hace la permuta entre particulares?

  1. Lo primero que se hace es acordar el valor de ambas propiedades entre sus dueños. Si todo está OK, se firma un contrato en donde están reflejadas todas las condiciones preestablecidas.
  2. El siguiente paso es firmar una escritura de permuta ante un notario para que quede en el Registro de la Propiedad. Antes del intercambio, se comprueba que ninguno de los titulares tenga cargas o deudas.
  3. Por último, llega el momento de la entrega de llaves y documentación de ambas viviendas. Si después aparecen vicios ocultos, que no fueron debidamente reportados, el artículo 1.540 del Código Civil establece que el afectado puede optar por reclamar una indemnización por daños y perjuicios o solicitar la recuperación total del bien entregado por la otra parte.

Gastos de una permuta

Lo primero que hay que pagar al momento de una permuta de viviendas son los aranceles notariales y registrales de la escritura, que se calcula en función del precio acordado por el inmueble. Luego, es preciso abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo valor varía en función de la comunidad autónoma.

Otro impuesto es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, conocido también como plusvalía municipal. Por último, es necesario declarar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración del IRPF.

¿Se pueden permutar viviendas hipotecadas?

Es posible la permuta de viviendas hipotecadas, sin importar si la que está en esa situación es una o las dos propiedades. Para ello, es necesario contar con la aprobación del banco, que debe admitir el cambio de titular del préstamo.

Antes de aprobar la operación, la entidad financiera tiene que comprobar que el nuevo dueño de la casa tiene capacidad para pagar el préstamo hipotecario.

Si una o las dos propiedades están hipotecadas, se pueden plantear varias soluciones según la solvencia y capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo bancario:

  • Contratar una nueva hipoteca para que figure como titular el otro propietario.
  • Realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca.
  • Si la entidad financiera no acepta la permuta de viviendas, habrá que cambiar de banco.

Por último, es preciso mencionar que la permuta de viviendas hipotecadas es más costosa porque hay que sumar la renovación hipotecaria, cancelación de la hipoteca o firma de un nuevo préstamo.

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