¿Necesitas cambiar de vivienda pero no quieres pasar por el proceso de vender primero y comprar después? La permuta inmobiliaria permite intercambiar directamente tu casa por otra, evitando la intermediación de dinero y agilizando considerablemente el proceso.
De forma general, cuando se quiere comprar una vivienda, la gran mayoría de nosotros intenta vender su propiedad actual para obtener la liquidez necesaria y poder adquirir el nuevo inmueble, a menos que tengamos el dinero suficiente o podamos pedir una hipoteca de segunda vivienda para tener una segunda casa.
Sin embargo, existe una opción en la cual no es necesario vender y luego comprar. Se trata de permutar, una operación en la que dos particulares intercambian sus inmuebles sin ninguna contraprestación económica.
El único requisito es tener una propiedad, razón por la cual no es posible llevar a cabo este proceso si buscas comprar tu primera casa.
¿Qué es permutar una vivienda?
La permuta inmobiliaria es un contrato mediante el cual dos propietarios intercambian sus viviendas sin realizar una compraventa tradicional. El artículo 1.538 del Código Civil la define como:
“un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.
artículo 1.538 del Código Civil
Lógicamente, en este caso, el intercambio es una vivienda.
A diferencia de la compraventa convencional, en la permuta no existe un precio de venta como tal. Se trata de un intercambio directo de propiedades, lo que puede simplificar notablemente el proceso para ambas partes.
¿Cómo se hace la permuta entre particulares?
- Lo primero que se hace es acordar el valor de ambas propiedades entre sus dueños. Si todo está OK, se firma un contrato en donde están reflejadas todas las condiciones preestablecidas.
- El siguiente paso es firmar una escritura de permuta ante un notario para que quede en el Registro de la Propiedad. Antes del intercambio, se comprueba que ninguno de los titulares tenga cargas o deudas.
- Por último, llega el momento de la entrega de llaves y documentación de ambas viviendas. Si después aparecen vicios ocultos, que no fueron debidamente reportados, el artículo 1.540 del Código Civil establece que el afectado puede optar por reclamar una indemnización por daños y perjuicios o solicitar la recuperación total del bien entregado por la otra parte.
Requisitos para permutar una vivienda
Para poder realizar una permuta inmobiliaria necesitas cumplir estos requisitos básicos:
- Ser propietario de una vivienda (no aplica para primeras compras)
- Valores similares de las propiedades a intercambiar
- Acuerdo entre ambas partes sobre las condiciones
- Propiedades libres de cargas o con hipotecas asumibles
- Viviendas en condiciones legales de transmisión
Importante: Si los valores de las viviendas son muy dispares, será necesario establecer una compensación económica, lo que convierte la operación en una permuta con precio.
Gastos e impuestos de la permuta
Una duda frecuente en nuestras consultas es cuánto cuesta permutar. Estos son los gastos principales:
Gastos notariales y registrales
- Gastos notariales: Varían según el valor de las viviendas (habitualmente entre 600-1.200€ por propiedad)
- Gastos de registro: Aproximadamente 300-600€ por vivienda
- Gestoría: Entre 200-400€ si contratas estos servicios
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cada parte debe pagar ITP por la vivienda que recibe. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma:
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10% (5% si valor inferior a 500.000€)
- Andalucía: Entre 8-10% según tramos
- Valencia: 10%
- País Vasco: Entre 4-7% según territorio
Ejemplo práctico: Si permutan dos viviendas valoradas en 200.000€ cada una en Madrid, cada parte pagaría 12.000€ de ITP (6% de 200.000€).
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos también aplica en las permutas. Lo paga quien transmite la vivienda, calculándose sobre el incremento del valor del suelo.
IRPF (declaración de la renta)
Debes declarar la ganancia o pérdida patrimonial en tu declaración del IRPF. Se calcula como la diferencia entre:
- Valor de adquisición de tu vivienda original (actualizado)
- Valor de transmisión en la permuta
Si has generado una ganancia patrimonial, tributará en tu declaración entre el 19% y el 28% según la cantidad.
¿Se pueden permutar viviendas hipotecadas?
Es posible la permuta de viviendas hipotecadas, sin importar si la que está en esa situación es una o las dos propiedades. Para ello, es necesario contar con la aprobación del banco, que debe admitir el cambio de titular del préstamo.
Antes de aprobar la operación, la entidad financiera tiene que comprobar que el nuevo dueño de la casa tiene capacidad para pagar el préstamo hipotecario.
Si una o las dos propiedades están hipotecadas, se pueden plantear varias soluciones según la solvencia y capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo bancario:
- Contratar una nueva hipoteca para que figure como titular el otro propietario.
- Realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca.
- Si la entidad financiera no acepta la permuta de viviendas, habrá que cambiar de banco.
Permuta con compensación económica
Cuando las viviendas no tienen el mismo valor, se establece una compensación en metálico para igualar la operación.
Cómo funciona
Ejemplo práctico:
- Vivienda A: Valorada en 250.000€
- Vivienda B: Valorada en 200.000€
- Compensación: El propietario de B paga 50.000€ al propietario de A
Esta operación se considera permuta con precio, lo que implica:
- El propietario que paga necesitará liquidez o financiación adicional
- Pueden aplicarse diferentes tratamientos fiscales
- La escritura debe reflejar claramente ambos valores
Financiación de la compensación
Si necesitas dinero para la compensación, podemos ayudarte en Hipotecas 100 a conseguir:
- Hipoteca sobre la nueva vivienda que incluya la compensación
- Ampliación de hipoteca existente
- Préstamo personal para la diferencia
Vicios ocultos en la permuta
El artículo 1.540 del Código Civil protege a las partes ante defectos no declarados:
Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió