Derecho de tanteo y retracto

Si eres inquilino de un piso y recientemente te has enterado de que los dueños lo acaban de poner a la venta, es tu gran oportunidad de comprarlo. Puedes hacer uso de tu derecho de tanteo o de retracto (según sea el caso).

Si, has leído bien, la legislación española te protege como inquilino y de esto se trata el derecho de tanteo y retracto. No es un regalo, simplemente tienes prioridad por ser quien habita la propiedad en el momento que se pone en venta.

¿Qué es el derecho de tanteo?

Primero que nada, queremos aclarar que no se trata de un acto casual o de un simple hecho meritorio. Es un derecho que se encuentra amparado por el artículo 25 de La Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este artículo establece que la adquisición preferente reside en la figura del inquilino. Dicho de otra forma, si tu arrendador te informa que va a poner la propiedad en venta, a ti te corresponde, por derecho de ley, tener la primera opción de compra.

Siempre y cuando estés dispuesto a cumplir las condiciones de pago que establezca el propietario, tendrás 30 días naturales, para ejercer tu derecho al tanteo, asumir la compra y acordar todos los pormenores.

Claro que este derecho de tanteo no te obliga a comprar la propiedad. Ya que puedes renunciar a ejercerlo, y simplemente seguirá el curso normal de la venta del inmueble

En tu caso, también puede estar ocurriendo otro escenario ¿Qué pasa si el dueño del piso, no te notificó que iba a vender? Ya realizó la venta, ¿perdiste el derecho de tanteo?

Lamentamos informarte que sí. Has perdido el derecho de tanteo, pero como no ha sido por tu propia voluntad, aun te queda una opción. Puedes ejercer tu derecho de retracto, si es que te interesa comprar la propiedad.

¿Qué es el derecho de retracto?

Este derecho, también se encuentra amparado legalmente en el artículo 1521 de nuestro  Código Civil, en el cuál se establece:

el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago

artículo 1521 Código civil

Es decir que el inquilino, está completamente facultado legalmente para oponerse a la venta del inmueble a un tercero y ejercer su derecho de retracto para tomar el lugar del comprador en dicha transacción.

Debe quedar claro que el derecho de retracto solo puede ejercerse bajo ciertas condiciones:

• Cuando el propietario no ha informado al inquilino, de la venta del inmueble.
• Cuando el propietario haya obtenido la venta del inmueble, modificando alguna de las condiciones iniciales de venta sin notificarle al inquilino. Por ejemplo, si hizo alguna rebaja en el precio inicial de venta.
• Cuando no hayan transcurrido más de 30 días de la venta del inmueble

Ya hemos dejado muy claro estos conceptos de tanteo y retracto y de cuando puedes ejercerlos. Ahora, es momento de que conozcas las situaciones en las que estos derechos no aplican.

¿Cuándo no se puede ejercer el derecho de tanteo y de retracto?

Aunque pueda parecerte insólito, hay condiciones bajo las cuáles no tienes derecho a tanteo o retracto.

• Cuando se venden en conjunto, la vivienda que habitas con otras propiedades que pertenecen al mismo inmueble.
• Si el piso que habitas se vende junto a locales comerciales, y demás pisos que pertenezcan al mismo inmueble a un solo comprador. Aunque estos no pertenezcan al mismo propietario.

Antes de pretender ejercer tus derechos de tanteo o retracto, revisa muy bien las condiciones de la venta. Si no estas interesado en la compra del inmueble, por una u otra razón, debes saber que pasará contigo como inquilino.

¿Qué pasa con el inquilino que no quiere comprar?

 Lo más importante es saber que en medio de la venta del inmueble que estás viviendo como inquilino, tus condiciones no tienen por qué verse afectadas. Al menos no, mientras tu contrato se encuentra vigente.

Al ejecutarse legalmente el cambio de propietario, deberás ser notificado, de manera formal. Ya que este nuevo propietario está en la obligación de cumplir el contrato que se estableció con el antiguo dueño, hasta su finalización.

Una vez finalizado el contrato, comenzarán a regir las nuevas condiciones que establezca el nuevo propietario, si es que su intención es mantener la propiedad arrendada.

Si por el contrario, será una propiedad que va a ocupar y te solicitan el desalojo, cuentas con un plazo legal para el desalojo. Para el cálculo de éste, debes asesorarte muy bien y así obtener el plazo más justo.