Comprar una vivienda ya es bastante caro como para descubrir tarde que te faltan varios miles de euros en impuestos.
Puedes tener claro el precio de la casa, haber calculado la entrada y pensar que llegas bien. Pero luego aparecen los impuestos de compra y el presupuesto cambia. En una vivienda usada pagarás ITP. En una vivienda nueva pagarás IVA y AJD. Y si el valor de referencia de Catastro es más alto que el precio, el cálculo sube todavía más.
Con esta calculadora de impuestos por la compra de una vivienda puedes hacer una estimación rápida y muy aproximada antes de firmar nada. Solo tienes que indicar el precio, la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y el valor de referencia si lo conoces.
Calculadora de impuestos al comprar vivienda
Calcula el ITP, IVA, IGIC, IPSI y AJD de una compra de vivienda.
Ajustar impuestos ▼
Los tipos reducidos por edad, discapacidad, familia numerosa o vivienda protegida deben revisarse aparte y puedes meterlos manualmente aquí.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
Los impuestos cambian según compres vivienda nueva o vivienda usada.
Si compras una vivienda de segunda mano, el impuesto principal es el ITP, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo paga el comprador y cambia según la comunidad autónoma. Por eso no sale igual comprar en Madrid que en Andalucía.
Si compras una vivienda nueva, normalmente pagas IVA y AJD. En la Península y Baleares, el IVA habitual de vivienda nueva es el 10%. En Canarias no se paga IVA, sino IGIC. En Ceuta y Melilla entra el IPSI.
¿Qué calcula esta herramienta y qué debes mirar aparte?
Esta calculadora sirve para ver cuánto pagarás en impuestos al comprar una vivienda, sin mezclarlo con otros gastos. Así puedes saber realmente qué parte se va en impuestos y qué parte corresponde a notaría, registro, gestoría, tasación o hipoteca.
En vivienda usada calcula el ITP. En vivienda nueva calcula IVA, IGIC o IPSI, según el territorio, y el AJD de la compraventa cuando corresponde.
No incluye notaría, registro, gestoría ni tasación. Para eso puedes usar nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda, que suma impuestos y otros costes de la operación.
Tampoco incluye el IBI, porque es anual, ni la plusvalía municipal, porque normalmente la paga el vendedor. Y si compras con hipoteca, recuerda que el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no el comprador.
¿Por qué puedes pagar impuestos por más de lo que cuesta la casa?
En una vivienda usada, el ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagas. Hacienda puede tomar como base el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia de Catastro.
Por ejemplo, si compras por 150.000€, pero el valor de referencia es 170.000€. En ese caso, el impuesto puede calcularse sobre 170.000€, no sobre 150.000€.
Por eso la calculadora incluye ese campo. Si no lo sabes, puedes dejarlo a cero, pero el resultado será menos preciso. Para entender mejor de dónde sale este dato, debes revisar qué es el valor catastral de un inmueble.
¿Y se pueden pagar menos impuestos al comprar una vivienda?
En algunos casos sí, pero no por pedirlo ni por marcar solo una casilla. Los tipos reducidos dependen de cada comunidad autónoma y suelen estar ligados al perfil del comprador o al tipo de vivienda.
Los casos más habituales son menores de 35 años, familia numerosa, personas con discapacidad, vivienda protegida o compra de vivienda habitual. Por eso, si estás mirando una hipoteca joven o una vivienda VPO, conviene revisar también si puedes pagar menos impuestos.
El problema es que casi siempre hay condiciones. Suele haber límite de renta, precio máximo de la vivienda, obligación de vivir allí durante varios años o requisitos concretos de empadronamiento.
Por eso la calculadora usa tipos generales y permite ajustar el porcentaje. Si tienes derecho a una reducción, cambia el tipo manualmente. Si no lo tienes claro, es mejor calcular primero con el tipo general y revisar después si puedes bajar el impuesto.
¿Quieres que revisemos tu caso antes de firmar arras?
La calculadora te da una estimación útil, pero la compra no perdona errores. Un tipo reducido mal aplicado o una bonificación autonómica que no cumples moverá la cifra varios miles de euros.
Y ese dinero no aparece después. Hay que tenerlo preparado antes de firmar arras, pedir hipoteca o sentarte en notaría.
Si quieres saber con más precisión cuánto necesitas para comprar, en Hipotecas 100 podemos revisar tu caso completo. Somos Certificados por el Banco de España como Intermediarios de Crédito Inmobiliario nº D956 y puedes hablar con nuestro asesor hipotecario para comprobar impuestos y otros gastos antes de dar el paso.