¿De qué te sirve tener una vivienda a tu nombre si no puedes vivir en ella, venderla con libertad o decidir sobre ella como esperabas? Esa es una de las dudas que provoca el usufructo de una vivienda cuando aparece en una herencia, una donación o una operación familiar, sobre todo cuando además existen cargas de un inmueble que complican todavía más la operación.
Por ello, en este post vas a ver qué es exactamente, si es posible vender una vivienda con usufructo, cómo se calcula y quién asume los impuestos y gastos.
Qué es el usufructo de una vivienda
El usufructo de una vivienda significa que una persona tiene derecho a usar y disfrutar la casa aunque no tenga la plena propiedad. Es decir, puede vivir en ella y hasta alquilarla para sacarle rendimiento, aunque sea otra persona la que figure como propietaria a nivel legal.
Por eso, cuando una vivienda está en usufructo, hay dos personas con derechos distintos sobre la misma casa. Una es quien puede usarla y disfrutarla, que sería el usufructuario. La otra mantiene la titularidad, que es el nudo propietario, aunque no pueda hacer uso pleno de la vivienda mientras el usufructo siga vigente.
Diferencia entre usufructo y nuda propiedad
La diferencia entre usufructo y nuda propiedad es bastante simple cuando se baja del lenguaje legal al mundo real. El usufructo da el derecho a usar y disfrutar la vivienda, mientras que la nuda propiedad te convierte en dueño, pero sin poder aprovecharla plenamente mientras ese derecho siga existiendo.
Dicho de otra forma, uno puede vivir en la casa o alquilarla y el otro tiene la titularidad, pero no las llaves del uso real.
Se puede vender una vivienda con usufructo
Sí, se puede vender una vivienda con usufructo, pero no funciona igual que una compraventa normal. Aunque la vivienda cambie de manos, el usufructuario mantiene su derecho a usarla y disfrutarla mientras ese usufructo siga vigente. Eso significa que el comprador puede convertirse en propietario, pero no necesariamente entrar a vivir en la casa o disponer de ella con libertad desde el primer momento.
Por eso, estas viviendas se venden peor y por menos dinero. Al comprador medio no le hace ninguna gracia pagar por una casa que no puede usar libremente.
También puede pasar otra cosa. En vez de vender la vivienda completa, lo que se transmite es solo el derecho de usufructo. En ese caso, se vende el usufructo de una vivienda, no la propiedad. Es decir, una persona cede a otra el derecho a usar esa casa o a obtener rendimiento de ella durante el tiempo que dure ese usufructo. No es lo más frecuente, pero legalmente puede hacerse en determinados casos.
Otra duda muy común es si ese usufructo se puede quitar cuando deja de interesar. Y la realidad es que no. No desaparece porque al propietario le estorbe, le frene una venta o quiera recuperar el control total de la casa.
Para que el usufructo se extinga tiene que darse una causa legal. Lo normal es que ocurra cuando fallece el usufructuario, si era vitalicio, cuando se cumple el plazo pactado, si era temporal, o cuando ambas partes llegan a un acuerdo válido. Fuera de ahí, no es algo que se pueda borrar sin más.
Cómo se calcula
Para calcularlo, primero hay que partir del valor total de la vivienda. A partir de ahí, se estima qué parte corresponde al usufructo y cuál a la nuda propiedad.
Si el usufructo es temporal, la regla general es fácil. Se calcula un 2% de la vivienda por cada año, con un máximo del 70%. Por ejemplo, si una casa vale 200.000 euros y el usufructo dura 10 años, el usufructo valdría 20%, es decir, 40.000 euros.
Si el usufructo es vitalicio, se toma como referencia la edad del usufructuario. La norma general consiste en restar su edad a 89. El resultado es el porcentaje del usufructo, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. Por ejemplo, si la persona tiene 65 años, el usufructo valdría 24 por ciento. Si la vivienda vale 200.000 euros, serían 48.000 euros.
La nuda propiedad se calcula por diferencia. Siguiendo ese mismo ejemplo, si el usufructo vale 48.000 euros, la nuda propiedad valdría 152.000 euros.
Quién paga los impuestos de una vivienda en usufructo
Aquí no paga siempre la misma persona. Depende del tipo de gasto.
Como regla general, el usufructuario asume las cargas e impuestos anuales ligados al disfrute de la vivienda mientras dure el usufructo. Además, también le corresponden las reparaciones ordinarias, es decir, las que salen del uso normal y del desgaste lógico de la casa. Dentro de esos gastos habituales pueden entrar, por ejemplo, los gastos de comunidad ordinarios.
En cambio, el nudo propietario carga con los gastos más de fondo. El Código Civil dice que las reparaciones extraordinarias son suyas y también las contribuciones que recaen directamente sobre el capital.
Por eso, lo normal del día a día suele ir por cuenta del usufructuario y lo estructural o más pesado suele recaer en el propietario. Por eso, cuando aparece una derrama grande, una obra importante o un gasto fuera de lo habitual, no conviene dar nada por hecho y hay que mirar bien de qué tipo de gasto se trata.
Y hay otro punto importante. El usufructuario no está obligado a pagar la deuda hipotecaria solo por tener el usufructo de la vivienda. El Código Civil deja claro que, si la finca está hipotecada, esa deuda no le corresponde por defecto.
Si necesitas ayuda para estudiar tu caso
En temas como el usufructo de una vivienda, entender la parte legal está bien, pero tomar una buena decisión es otra historia. Porque cuando hay una herencia, una venta o varios derechos sobre la misma casa, un mal paso sale caro.
Si tienes dudas sobre cómo puede afectar esto a tu hipoteca o a una operación concreta, lo más sensato es revisarlo con ayuda profesional. En Hipotecas100 puedes hablar con nuestro asesor hipotecario y valorar tu caso con más claridad antes de mover ficha.