Mucha gente desconoce que pueden negociar las condiciones de tu hipoteca con el banco incluso aunque aún no se haya terminado de pagar ni la mitad del préstamo. Es más, la mayoría de contratos permiten modificar cláusulas importantes, como el tipo de interés o el plazo de devolución, sin necesidad de cambiar de banco. A esto se le llama novación hipotecaria, y te dará un respiro económico sin tener que empezar de cero.
Otro detalle que suele pasar desapercibido es que no todos los gastos de modificar una hipoteca corren por tu cuenta. Desde 2019, algunos gastos como notaría, gestoría o registro deben asumirlos las entidades financieras, lo que hace que renegociar sea más económico de lo que muchos piensan.
Así que si estás pagando de más o tus circunstancias han cambiado, este es el momento perfecto para revisar lo que firmaste hace años y adaptarlo a tu realidad actual. En este post, te contaremos cuándo y cómo negociar las condiciones de tu hipoteca.
¿Cuándo negociarlas?
En principio, puedes iniciar una negociación en cualquier momento durante el periodo de vida de tu hipoteca.
Pero es recomendable esperar al menos 3 años desde la firma, para que el banco vea que pagas tus cuotas y le interese mantenerte como cliente.
Por otro lado, hay momentos en los que negociar las condiciones de la hipoteca es especialmente interesante:
- Mejora de tu situación financiera: por ejemplo,si te han subido el sueldo o has cancelado deudas, es buena idea presentar tu nueva situación al banco y solicitar mejores condiciones en base a ello.
- Situación del mercado: si los tipos de interés han bajado desde que firmaste tu hipoteca, puedes tratar de negociar un interés más bajo. Las hipotecas a tipo variable ya van reflejando las bajadas y subidas de los tipos de interés, pero si la tienes a tipo fijo y los intereses bajan, estarás pagando de más y debes negociar.
- Cuando toca la revisión del tipo de interés: si tu hipoteca es variable, seguramente el banco ya revisa el tipo de interés que te aplica al menos una vez al año. Asegúrate de cuándo te toca la siguiente revisión, y aprovecha ese momento para tratar de conseguir unas condiciones mejores.
¿Cómo negociar las condiciones de tu hipoteca?
Con cierta preparación y estrategia, no necesitas ser un experto para llevar a cabo una negociación con tu banco. Aquí te dejamos algunos pasos importantes:
- Investiga: antes de iniciar la negociación, investiga y compara las ofertas de varios bancos utilizando comparadores online. Luego, podrás presentarlas ante tu banco y presionarlo para que trate de igualar las condiciones que te ofrece la competencia.
- Conoce las ofertas de tu banco: seguro que tu banco tendrá promociones y ofertas especiales para atraer nuevos clientes o retener a los que ya lo son. Conócelas para poder mencionarlas en la negociación.
- Ten tu documentación lista y ordenada: esto es importante si quieres ahorrar tiempo. Ten a mano tu historial crediticio, tus recibos de nómina y otros ingresos, y cualquier otra información laboral o financiera relevante.
- Que no te engañen: debes estar alerta y rechazar cláusulas abusivas, y asegurarte de que el banco cumpla contigo con todas sus obligaciones.
- Revisa el contrato: antes de firmar el contrato con las nuevas condiciones, revísalo bien junto a nuestro asesor hipotecario para asegurarte de que refleja todo lo que se ha acordado.
¿Y qué pasa con las hipotecas fijas?
Negociar las condiciones de una hipoteca fija tiene particularidades distintas respecto a las hipotecas mixtas o variables. La ventaja principal de las hipotecas fijas es la estabilidad que ofrecen, ya que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, precisamente por esto, hay menos margen de negociación una vez firmado el contrato.
Aquí tienes algunos consejos que te facilitarán esta tarea:
- Revisión periódica: aunque tengas un interés fijo, puedes fijar una revisión periódica con tu banco. Hacer esto de entrada te permitirá abrir un canal de comunicación con la entidad, lo que dará pie a que puedas negociar si así lo deseas.
- Refinanciación: si los tipos de interés del mercado han caído, suele ser buena idea refinanciar tu hipoteca, es decir, cerrar tu préstamo actual y abrir uno nuevo con mejores condiciones, en el mismo banco o en otro.
- Negocia otras cláusulas: aunque el centro de las negociaciones de las hipotecas es el tipo de interés, lo cierto es que te resulta ventajoso abrirte a negociar otras condiciones, como por ejemplo, las comisiones por amortización anticipada, los plazos de devolución (para reducir la cuota mensual) o los seguros de vida asociados a la hipoteca.
Asimismo, es interesante diferenciar la novación de hipoteca (negociar las condiciones de tu hipoteca en el mismo banco) de la subrogación (donde te llevas, por así decirlo, tu hipoteca a otro banco).
¿Cuánto cuesta modificar una hipoteca?
Ya se trate de una novación, subrogación o cancelación, modificar tu hipoteca conlleva unos trámites con unos costes aparejados. Algunos correrán a cargo del banco (notaría, gestoría, Registro de la Propiedad e Impuesto sobre actos jurídicos documentados).
Los costes de los que tendrás que hacerte cargo son:
- Tasación hipoteca: si le planteas a tu banco renegociar las condiciones de tu hipoteca, lógicamente el banco querrá conocer el valor actual de tu vivienda. El coste medio de este trámite son unos 300 euros.
- Comisión por modificación de las condiciones: se trata de una comisión que aplica el banco y que tiene unos límites legales estipulados. El importe concreto en tu caso dependerá de tu tipo de interés, del plazo y de la modificación que deseas.
Algunos consejos para negociar las condiciones de tu hipoteca con más seguridad
Negociar las condiciones de la hipoteca no consiste solo en pedir al banco que te baje el interés sin más. Hay estrategias poco conocidas que inclinarán la balanza a tu favor.
Por ejemplo, si vas a plantear una novación, intenta hacerlo después de haber mejorado tu perfil crediticio: reduce tus líneas de crédito activas (aunque no las uses), evita movimientos financieros extraños en tus cuentas y deja de usar tarjetas aplazadas al menos tres meses antes. Esto mejora la percepción de solvencia de cara al banco, más allá de lo que aparece en tu nómina.
Otro truco útil: cuando compares ofertas de otros bancos, céntrate en mostrar al tuyo las más realistas, no solo las más atractivas. Si presentas una propuesta demasiado agresiva que no refleja tu perfil, tu banco la descartará como inverosímil.
Además, puedes negociar las condiciones de la hipoteca por tramos: si no aceptan una bajada de interés general, plantea que te lo reduzcan solo para los primeros años, esto es más fácil de conseguir. Como ya vimos, también es interesante conocer si te conviene más una novación o una subrogación, pero no olvides que incluso en el mismo banco puedes forzar mejores condiciones si ven que estás pensando irte. Usa eso como palanca.