Si estás buscando financiación para comprar una vivienda y has encontrado el término hipoteca unilateral, es normal que no sepas si se trata de otro tipo de préstamo o de una condición que te perjudica. No tiene relación con que la hipoteca sea fija o variable, sino con la forma en la que se firma y se acepta.
En este artículo explicamos cómo funciona una hipoteca unilateral, cuánto cuesta y qué pasos exige su cancelación.
¿Qué es una hipoteca unilateral?
Una hipoteca unilateral es una garantía que utilizan tanto particulares y autónomos como empresas. El propietario ofrece una vivienda, un local, una nave o un terreno para asegurar el pago de una deuda. La diferencia está en que firma la escritura él solo y el acreedor, que es quien tiene derecho a cobrar, decide después si acepta la garantía.
La deuda ya existía antes y normalmente procede de un préstamo, un acuerdo privado o una solicitud para pagar a Hacienda en varios plazos. Por tanto, la hipoteca no entrega dinero nuevo, sino que ofrece más seguridad al acreedor. Si este la acepta y la deuda no se paga, estará en condiciones de reclamar sobre el inmueble.
Ejemplo de cómo funciona
Para entenderlo mejor, imaginemos que Ana recibe un préstamo de 40.000 euros de Javier y ofrece un apartamento como garantía. Ana firma sola la hipoteca y, una vez inscrita, Javier la acepta. De este modo, el apartamento queda ligado al pago de la deuda.
Si más adelante Ana deja de pagar, Javier no se convierte directamente en propietario, sino que tendrá que reclamar la deuda. El proceso llega a terminar con la subasta del apartamento y, si el dinero obtenido no cubre todo, Ana seguirá debiendo la diferencia salvo que hayan pactado lo contrario. Por otro lado, cuando termine de pagar, deberá cancelar la hipoteca en el Registro para que el inmueble quede libre de la carga.
¿Qué diferencia existe entre una hipoteca unilateral y una bilateral?
En una hipoteca bilateral, el propietario y el acreedor aceptan la garantía desde el principio. Ambos participan en la escritura y después se registra la hipoteca. Es el sistema habitual en la escritura de hipoteca que se firma con un banco para financiar la compra de una vivienda.
En la hipoteca unilateral, el propietario firma primero él solo y el acreedor decide más adelante si acepta. Mientras toma esa decisión, la hipoteca ya aparece anotada oficialmente como una carga sobre el inmueble. Sin embargo, el acreedor no tendrá derecho a reclamar la venta del bien hasta que formalice su aceptación.
En pocas palabras, la hipoteca bilateral nace aceptada por ambas partes, mientras que la unilateral se firma primero y se acepta después.
¿Para qué se utiliza?
Una hipoteca unilateral sirve para que el acreedor no dependa únicamente de la promesa de pago. Si la deuda no se paga y la hipoteca ya fue aceptada, tendrá derecho a reclamar el dinero sobre el inmueble, incluso mediante su subasta.
Se utiliza sobre todo para conseguir aplazamientos o fraccionamientos de deudas con Hacienda, aunque también garantiza préstamos entre particulares, deudas de empresas y pagos que deberán realizarse más adelante. Incluso una persona está en condiciones de ofrecer su propiedad para respaldar la deuda de otra. En ese caso, corre el riesgo de perder el inmueble aunque ella no haya recibido el dinero.
La garantía suele cubrir la deuda principal, los intereses y los gastos derivados del impago hasta el límite indicado en la escritura. Dicho sin rodeos, quien firma pone realmente en juego su vivienda, local o terreno.
¿Cómo se constituye una hipoteca inmobiliaria unilateral?
El proceso se divide en dos partes. Primero, el propietario crea la hipoteca y, después, el acreedor decide si la acepta.
A continuación, el propietario acude solo a la notaría. La escritura debe indicar qué inmueble ofrece, qué deuda garantiza y cuál es la cantidad máxima por la que responderá, incluyendo intereses y gastos. También debe quedar escrito claramente que se trata de una hipoteca unilateral.
Sin embargo, la firma ante notario no completa el proceso. La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita, el acreedor formaliza su aceptación. Si no la acepta, no tendrá derecho a ejecutar la hipoteca, aunque la carga seguirá apareciendo sobre el inmueble hasta que sea cancelada.
¿Qué gastos e impuestos tiene?
Constituir una hipoteca unilateral no sale gratis. El propietario suele asumir la notaría, la inscripción en el Registro y la tasación hipotecaria del inmueble. Si contrata una gestoría, también tendrá que sumar esos honorarios. Más adelante habrá nuevos gastos para registrar la aceptación y cancelar la carga.
El impuesto más importante es el de Actos Jurídicos Documentados. No todas las hipotecas unilaterales tributan igual. Cuando la garantía se entrega a Hacienda para respaldar una deuda, normalmente queda exenta. En operaciones entre particulares o empresas, llega a aplicarse AJD según el tipo de deuda, quién firma la escritura y la comunidad autónoma.
Estas reglas no son las mismas que en una hipoteca normal, donde el banco asume gran parte de los gastos.
¿Cómo se cancela una hipoteca unilateral?
La forma de cancelarla depende de si fue aceptada por el acreedor, es decir, por el banco, Hacienda o la persona que tuviera derecho a cobrar la deuda. Si ya la aceptó y la deuda está pagada, tendrá que autorizar la cancelación. Después se realizan los trámites fiscales y se presenta el documento en el Registro, como ocurre al cancelar una hipoteca ya pagada.
Si el acreedor nunca la aceptó, el propietario no está obligado a esperar indefinidamente, pero tampoco está en condiciones de borrarla de inmediato. Primero debe enviarle un requerimiento para preguntarle formalmente si acepta la garantía. Desde que recibe ese aviso dispone de dos meses para responder.
Si pasan esos dos meses sin aceptación, el propietario ya estará en condiciones de firmar la escritura de cancelación sin el consentimiento del acreedor. Aun así, la carga no desaparecerá hasta que esa cancelación quede inscrita en el Registro.