Adquirir una propiedad con alguien más es un paso que combina sueños y finanzas en un solo lazo. Pero, cuando las circunstancias cambian y se presenta la necesidad de redefinir la propiedad, surge el desafío de desenredar esa unión sin perjudicar el patrimonio personal.
Frente a la complicada danza de números y leyes que implica una hipoteca compartida, la extinción de condominio se perfila como el compás que reordena tu inversión. A continuación, explicaremos los pasos esenciales y las consideraciones financieras y legales de este proceso.
¿Qué es una extinción de condominio?
La extinción de condominio es un procedimiento legal que se emplea para disolver la propiedad compartida de un inmueble. Por ejemplo, si una pareja decide divorciarse y para la compra de la vivienda contrataron una hipoteca que aún no está completamente amortizada, no les quedará más remedio que realizar una extinción del condominio con hipoteca si quieren repartir el inmueble sin venderlo.
Un divorcio no es la única situación que puede desembocar en una extinción de condominio: otro caso común son las herencias en las hay varios herederos, y como mínimo un inmueble que forma parte de la herencia.
¿Cómo se hace una extinción de condominio con hipoteca?
Lo más común es que uno de los dos miembros de la pareja ceda su parte de la propiedad, recibiendo a cambio una contraprestación económica de la otra parte.
Hay que tener en cuenta que ceder tu parte de un inmueble sin recibir nada a cambio podría ser considerado por Hacienda como una donación encubierta. Esto no nos interesa, dado que Hacienda procedería a gravar como tal la operación, y los impuestos aparejados a una donación son más altos que los de una compraventa o una extinción de condominio.
Cuando, además, existe una hipoteca, el miembro de la pareja que se queda con la totalidad de la propiedad asume la parte de la hipoteca que corresponde al otro miembro. Esa asunción de deuda se considera ya como parte de la contraprestación (a condición de que el banco acepte la operación).
Tabla con ejemplos paso a paso
Te dejamos varios escenarios habituales con los números calculados para que puedas comparar el tuyo:
| Caso | Valor vivienda | Hipoteca pendiente | Reparto | Compensación |
|---|---|---|---|---|
| Pareja sin hipoteca | 180.000 € | 0 € | 50% – 50% | 90.000 € |
| Pareja con hipoteca | 200.000 € | 80.000 € | 50% – 50% | 60.000 € |
| Pareja con hipoteca alta | 250.000 € | 180.000 € | 50% – 50% | 35.000 € |
| Tres hermanos en herencia | 240.000 € | 60.000 € | 33,33% c/u | 60.000 € a cada uno |
| Pareja con cuota desigual | 250.000 € | 100.000 € | 70% – 30% | 45.000 € |
| Vivienda con valor bajo | 120.000 € | 50.000 € | 50% – 50% | 35.000 € |
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
El coste de una extinción de condominio suele ser asequible, dado que los gastos fiscales de esta operación son reducidos.
Si te estás preguntando a quién corresponden los gastos de extinción de condominio, será el nuevo propietario el encargado de asumir el pago de todos los gastos aparejados, como los de notaría, escritura en el Registro de la Propiedad y pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En los casos de divorcio, el nuevo propietario es el miembro de la pareja que conserva la propiedad de la vivienda.
Caso práctico de extinción de condominio
Imaginemos un caso en el que una pareja tiene una casa de la que los dos miembros son copropietarios. La casa vale 200.000 euros.
En cierto momento, la pareja decide divorciarse, y la solución que prefieren para disolver el condominio es que una parte se quede con el total de la propiedad, abonando una compensación económica a la otra parte.
Para calcular lo que tendrá que pagar en impuestos,el tipo de cada impuesto se debe aplicar sobre el 50% de la propiedad que pasa de un miembro de la pareja al otro. Por tanto, en nuestro ejemplo, sobre 100.000 euros.
El coste por impuestos de la extinción de condominio en este caso sería de entre 500 y 1.500 euros. Si se tratase de una compraventa, el coste no bajaría de 4.000 euros, y en una donación sería incluso superior.
Más casos prácticos de extinción de condominio
El caso anterior es el escenario clásico de divorcio con hipoteca pendiente. Pero, en la práctica, las situaciones reales suelen tener matices que cambian las cifras. Aquí van tres ejemplos adicionales que nos encontramos a menudo en Hipotecas 100.
Caso práctico 2: divorcio sin hipoteca pendiente
Una pareja se divorcia y tiene una vivienda en común valorada en 180.000 euros, totalmente pagada. Ella quiere quedarse con la casa.
- Valor de la mitad cedida: 90.000 €
- Hipoteca pendiente: 0 €
- Compensación a abonar: 90.000 €
- AJD en Madrid (0,75%): 90.000 × 0,75% = 675 €
- Notaría y registro: ~1.200 €
- Coste total aproximado: 1.875 € (sin contar la compensación a la otra parte)
Si hubieran optado por una compraventa entre ellos, solo en ITP habrían pagado entre 4.500 y 9.000 euros, en función de la comunidad.
Caso práctico 3: herencia entre hermanos con hipoteca pendiente
Tres hermanos heredan una vivienda valorada en 240.000 euros, sobre la que pesa una hipoteca pendiente de 60.000 euros. Uno de los hermanos quiere quedarse con la casa.
- Valor de cada parte: 80.000 € (240.000 / 3)
- Parte de hipoteca por hermano: 20.000 € (60.000 / 3)
- El hermano adjudicatario asume toda la hipoteca: 60.000 €
- Compensación a cada hermano: 80.000 − 20.000 = 60.000 €
- Total compensaciones: 120.000 € (60.000 × 2)
El hermano adjudicatario suele necesitar una hipoteca nueva o ampliar la existente para pagar las compensaciones. Es uno de los escenarios donde más valor aportamos como bróker hipotecario: conseguir financiación rápida y al mejor interés para que el reparto se cierre cuanto antes.
Caso práctico 4: extinción de condominio con compensación desigual
No todas las extinciones reparten al 50%. Imagina una pareja en la que uno de los dos aportó el 70% de la compra inicial y el otro el 30%. La vivienda actual vale 250.000 euros y la hipoteca pendiente es de 100.000 euros.
- Valor de la parte del 70%: 175.000 €
- Valor de la parte del 30%: 75.000 €
- Si se queda con la vivienda quien tenía el 70%, debe asumir toda la hipoteca (100.000 €) y compensar al otro:
- Compensación: 75.000 − (100.000 × 30%) = 75.000 − 30.000 = 45.000 €
Este tipo de operación es perfectamente válida pero exige documentar bien las aportaciones iniciales para que Hacienda no la interprete como una donación encubierta.
¿Cómo se calcula la compensación?
Para calcular la compensación en una extinción de condominio con hipoteca, se resta la deuda que se asume del valor de la parte cedida.
Tomemos nuestro ejemplo: si la hipoteca pendiente es de 80.000 euros y la casa está valorada en 200.000 euros, cada miembro tiene una parte de 100.000 euros. El que se queda con la casa asume la deuda completa, por lo que la compensación se calcula tomando la mitad de la deuda que correspondería al otro, es decir, 40.000 euros.
Entonces, la compensación sería:
100.000 (valor de la mitad de la casa) – 40.000 (mitad de la hipoteca asumida) = 60.000 euros.
Impuestos en la extinción de condominio: tabla por comunidad autónoma
El impuesto principal que se paga en una extinción de condominio es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. Eso significa que el porcentaje cambia según dónde se firme la escritura. Te dejamos una tabla orientativa con los tipos generales aplicables a fecha de 2026:
| Comunidad Autónoma | Tipo general AJD |
|---|---|
| Andalucía | 1,2% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Baleares | 1,5% |
| Canarias | 1% |
| Cantabria | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 1,5% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Extremadura | 1,5% |
| Galicia | 1,5% |
| La Rioja | 1% |
| Madrid | 0,75% |
| Murcia | 2% |
| Navarra | 0,5% |
| País Vasco | 0,5% |
Estos porcentajes se aplican sobre el valor de la parte que se transmite, no sobre el valor total del inmueble. Es decir, si la vivienda vale 200.000 euros y se cede el 50%, el AJD se calcula sobre 100.000 euros. Existen además bonificaciones específicas para familias numerosas, jóvenes, víctimas de violencia de género o personas con discapacidad en algunas comunidades, así que conviene revisar la normativa autonómica antes de firmar.
Además del AJD, hay que sumar otros gastos:
- Notaría: entre 600 y 1.200 euros, dependiendo del valor del inmueble y de la complejidad de la operación.
- Registro de la Propiedad: entre 300 y 600 euros.
- Gestoría: opcional, entre 300 y 500 euros si decides contratarla.
- Plusvalía municipal: en la mayoría de las extinciones no se paga, porque el Tribunal Supremo dejó claro que no hay transmisión sujeta cuando se trata de una disolución del condominio. Aun así, conviene confirmarlo en cada caso.
¿Cuándo conviene hacer una extinción de condominio con hipoteca?
No todas las situaciones de copropiedad terminan en una extinción de condominio, pero hay tres escenarios en los que esta figura es, casi siempre, la mejor opción fiscal y patrimonial. En nuestra experiencia con más de 3.072 expedientes tramitados, suelen repetirse estos casos.
Divorcio o separación
Es, con diferencia, el motivo más habitual. Cuando una pareja casada en régimen de gananciales o de separación de bienes adquirió una vivienda conjuntamente y decide poner fin al matrimonio, suele aparecer la duda: ¿vendemos la casa o uno de los dos se la queda? Si uno de los cónyuges quiere conservar la vivienda, la extinción de condominio permite que el otro le ceda su mitad a cambio de una compensación económica, y todo ello tributando muchísimo menos que si se hiciera una compraventa entre ellos.
Herencia entre hermanos
Cuando varios hermanos heredan un inmueble del que ninguno quiere desprenderse, pero solo uno está en condiciones de quedarse con él, la extinción de condominio resuelve el problema. El hermano adjudicatario asume la totalidad de la propiedad (y de la hipoteca, si la hubiera) y compensa a los demás herederos con la parte proporcional. Es una operación habitual cuando la vivienda heredada está aún hipotecada o cuando, después del fallecimiento, los herederos deciden contratar una nueva hipoteca para liquidar las compensaciones.
Disolución de parejas de hecho
Las parejas de hecho que compraron en proindiviso una vivienda y se separan tienen exactamente el mismo problema que un matrimonio, pero sin el paraguas legal del divorcio. La extinción de condominio es, también aquí, la vía más limpia: rápida, con coste fiscal contenido y sin necesidad de pasar por un procedimiento judicial si ambas partes están de acuerdo.
Otros casos menos frecuentes
Hay situaciones intermedias en las que también recurrimos a esta figura: socios que compraron un local para invertir y deciden separar caminos, padres e hijos que compartían una segunda residencia, o compras realizadas en grupo cuya finalidad ha cambiado con el tiempo. En todos estos supuestos conviene contar con un buen asesor hipotecario que estudie si la extinción de condominio es realmente la opción más ventajosa.
Modelo de extinción de condominio con hipoteca para descargar
Cuando llegues al notario, será él quien redacte la escritura pública de extinción de condominio. Pero antes de ese momento, conviene que ambas partes tengan claro el contenido del acuerdo, los datos que se incluirán y las estipulaciones que se aceptan. Para facilitarte ese trabajo, te dejamos un modelo de escrito de extinción de condominio con hipoteca que puedes utilizar como guía o borrador previo.
El modelo incluye todas las cláusulas habituales:
- Identificación de las partes y de la finca.
- Datos del préstamo hipotecario asumido.
- Adjudicación de la propiedad al 100% a una de las partes.
- Valoración del inmueble y cálculo de la compensación.
- Asunción de la deuda hipotecaria pendiente.
- Forma de pago de la compensación económica.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Compromiso de elevación a escritura pública.
Puedes descargarlo en dos formatos:
- 📄 Descargar modelo en Word (.docx) editable, para que personalices los datos antes de llevarlo al notario.
- 📑 Descargar modelo en PDF listo para imprimir o consultar.
Importante: este modelo es orientativo. La firma definitiva se realiza ante notario, quien preparará la escritura pública adaptada a tu caso concreto.
¿Quién me asesora sobre una extinción de condominio?
Lo ideal es que recurras a alguna gestoría, abogado o un asesor hipotecario que pueda guiarte sobre los trámites y pasos a seguir. Así te asegurarás de que todo se realiza correctamente, conforme tanto a la legalidad como a tus intereses.
Para resumir…
En resumen, la extinción de condominio con hipoteca es una solución para quienes enfrentan un cambio en la propiedad compartida debido a circunstancias como el divorcio o herencia. Este proceso no solo ayuda a disolver la copropiedad amistosamente sino que también permite una transición económica eficiente, evitando cargas fiscales innecesarias.
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