La reunificación de deudas consiste en cancelar todos tus préstamos, créditos y tarjetas para sustituirlos por uno solo, con una única cuota mensual más baja y un plazo más largo. Reduce la presión sobre tu economía cada mes, aunque encarece el coste total de la deuda: por eso conviene entender bien la operación antes de firmar nada.
En los 8 años que llevamos trabajando con bancos españoles hemos realizado 7.680 estudios y tramitado 3.072 expedientes. Una parte importante de las familias que llegan a nuestra oficina no busca comprar casa: busca respirar. Esta guía recoge lo que hemos aprendido de esos casos.
Resumen rápido
- Qué es: agrupar varias deudas en un préstamo nuevo con una sola cuota.
- Dos vías: con garantía hipotecaria (importes altos, interés bajo, plazos de 20-30 años) o sin hipoteca, mediante préstamo personal (importes menores, interés más alto, plazos de 8-10 años).
- Cuánto baja la cuota: en operaciones con garantía es habitual una reducción del 40 % al 60 %.
- Cuánto tarda: entre 4 y 8 semanas con garantía hipotecaria; de 3 a 15 días sin ella.
- Requisito clave: ingresos demostrables y que la cuota final no supere el 35 % de tus ingresos netos.
- La letra pequeña: pagarás menos al mes, pero más intereses en total. Y si aportas tu vivienda como garantía, la pones en juego.
- Señal de alarma: cualquiera que te pida dinero por adelantado antes de conseguirte la operación.
Qué es la reunificación de deudas
Reunificar deudas, también llamado reagrupación, unificación o consolidación, es una operación mediante la cual una entidad concede un préstamo nuevo cuyo importe se destina a liquidar las deudas que ya tienes. Tras la firma, todos esos recibos desaparecen de tu cuenta y en su lugar aparece uno solo.
Conviene tener clara una idea desde el principio: no se perdona ni se reduce ninguna deuda. Lo que cambia es la forma de devolverla. Estirando el plazo y bajando el tipo de interés, la cuota mensual cae de forma notable, pero el importe adeudado sigue ahí íntegro.
Reunificación, refinanciación y compra de cartera: en qué se diferencian
- Reunificación: se cancelan varias deudas y nace una nueva única. Es de lo que trata este artículo.
- Refinanciación o novación: se modifican las condiciones de un préstamo que ya tienes (plazo, tipo, carencia) sin tocar el resto.
- Compra de deuda o compra de cartera: el término técnico que usan los bancos cuando el dinero del nuevo préstamo se emplea en pagar directamente a tus acreedores anteriores. Es el mecanismo interno de casi toda reunificación con garantía hipotecaria.
- Ley de Segunda Oportunidad: un procedimiento judicial de exoneración de deudas para situaciones de insolvencia real. No es una reunificación, sino la salida cuando ya no hay capacidad de pago.
Cómo funciona una reunificación paso a paso
- Inventario de deudas. Anota capital pendiente, cuota, TAE y plazo restante de cada préstamo, tarjeta, línea revolving o financiación de tienda. Este paso, que parece trivial, revela sorpresas en casi todos los estudios que hacemos: las tarjetas revolving y los microcréditos suelen concentrar el grueso de los intereses aunque representen la menor parte de la deuda.
- Cálculo del ratio de endeudamiento. Divide la suma de tus cuotas entre tus ingresos netos mensuales. Por encima del 40 % ninguna entidad tradicional aprobará financiación nueva sin reestructurar.
- Elección de la vía. Con o sin garantía inmobiliaria, según el importe total y el patrimonio disponible.
- Tasación del inmueble, si la operación lleva hipoteca. La realiza una sociedad homologada por el Banco de España y determina cuánto se puede financiar.
- Estudio y negociación con las entidades. Aquí se decide todo: cada banco tiene políticas de riesgo distintas y un mismo expediente puede recibir una denegación y una aprobación el mismo día. Un asesor hipotecario profesional presenta el caso en varias mesas a la vez en lugar de ir puerta por puerta.
- Oferta vinculante y notaría. En operaciones con garantía hipotecaria, la Ley 5/2019 obliga a la entidad a entregarte la FEIN y la FiAE al menos 10 días naturales antes de la firma, y a que acudas al notario para un acta de transparencia gratuita en la que se comprueba que entiendes lo que firmas.
- Firma y cancelación. El día de la firma el banco paga directamente a tus acreedores y se cancelan las cargas anteriores.
Reunificar deudas con hipoteca o garantía inmobiliaria
Cuando existe una vivienda en propiedad, esta es la vía más eficaz y también la más delicada. El inmueble respalda la operación, el riesgo para la entidad baja y, en consecuencia, el tipo de interés se acerca al de una hipoteca normal. Hoy estamos cerrando operaciones a tipo fijo desde 2,20% y a variable en euríbor + 0,6%, con el euríbor en el 2,798%, frente al 8 %-12 % de un préstamo personal o el 18 %-24 % de una tarjeta revolving.
Ampliación de la hipoteca actual
Si ya tienes hipoteca y has amortizado una parte significativa, tu propia entidad puede ampliar el capital para absorber el resto de deudas. Es la modalidad más rápida y barata en gastos, porque se instrumenta como una modificación del préstamo existente. Su límite es evidente: depende de que tu banco quiera hacerla, y muchos declinan en cuanto ven varias financieras de consumo en el CIRBE.
Nueva hipoteca con compra de deuda
La alternativa consiste en constituir un préstamo hipotecario nuevo en otra entidad que cancele tanto la hipoteca anterior como el resto de deudas. Requiere tasación, notaría y registro, pero abre el abanico a bancos con políticas más flexibles. En nuestra experiencia, es la fórmula que resuelve la mayoría de los casos con endeudamiento diversificado.
También sirve como garantía una segunda residencia, un local, una plaza de garaje o incluso el inmueble de un familiar que acepte hipotecarlo. Si tu patrimonio incluye una segunda vivienda, ponerla a trabajar como garantía suele ser mejor idea que arriesgar la habitual.
Cuánto se puede financiar
| Concepto | Horquilla habitual en el mercado español |
|---|---|
| LTV (financiación sobre valor de tasación) | 60 %-80 %, según perfil y tipo de inmueble |
| Porcentaje del importe destinado a compra de deuda | Hasta un 15 %-30 % del valor de tasación |
| Ratio de endeudamiento final admitido | Máximo 35 %-40 % de los ingresos netos |
| Plazo | 20-30 años, con límite de edad de 75-80 años al vencimiento |
| Importe mínimo de la operación | Desde 50.000 €, aproximadamente |
Estas cifras no son normativa, sino la práctica que observamos en las mesas de riesgos. Cuanto más se aleje tu caso de la horquilla, más determinante será cómo se presente el expediente. Quien ya conoce el funcionamiento de una hipoteca al 90 % reconocerá la lógica: el porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble manda sobre casi todo lo demás.
Reunificar deudas sin hipoteca
Sin inmueble que aportar, la reunificación se articula mediante un préstamo personal de consolidación. Funciona bien para importes moderados, por debajo de los 60.000 euros, y para perfiles con nómina estable y sin impagos.
Los requisitos que piden las entidades son bastante homogéneos:
- Ingresos regulares y demostrables: nómina, pensión o declaración trimestral si eres autónomo.
- Antigüedad laboral, normalmente superior a seis meses o un año.
- Ausencia de impagos activos en ficheros de morosidad.
- Residencia en España y edad entre 21 y 70 años.
- Que la nueva cuota encaje en el ratio de endeudamiento admitido.
El coste es su punto débil. Al no haber garantía real, los tipos se mueven en un rango muy superior y el plazo rara vez supera los 10 años, de modo que el alivio en la cuota es mucho menor que en la vía hipotecaria. Antes de aceptar la primera oferta, calcula el coste total del préstamo y no solo la cuota.
¿Se puede reunificar sin nómina o sin aval?
Sin nómina, sí, siempre que existan otros ingresos justificables: pensión, rentas de alquiler, ingresos como autónomo o prestaciones estables. Lo que ninguna entidad seria financia es la ausencia total de capacidad de pago demostrable.
Sin aval también, aunque el margen se estrecha. Cuando el perfil es ajustado, un avalista solvente o una garantía adicional pueden convertir una denegación en una aprobación. Los empleados públicos lo tienen algo más fácil por la estabilidad de sus ingresos, algo que también se nota en las condiciones de una hipoteca para funcionarios.
Reunificación de deudas con ASNEF
Estar en un fichero de morosidad complica la operación, pero no siempre la cierra. Estas son las claves que aplicamos al estudiar estos casos:
- Importe de la anotación. Deudas pequeñas, de menos de 1.000 euros, muchas veces se cancelan antes de presentar el expediente y el problema desaparece.
- Origen de la deuda. No pesa igual un impago con una operadora de telefonía, frecuentemente por una discrepancia en la factura, que un préstamo bancario impagado.
- Antigüedad. Los datos permanecen en el fichero un máximo de cinco años desde el vencimiento de la obligación.
- Garantía aportada. Con un inmueble de por medio, varias entidades estudian el caso pese al registro. Sin garantía y con ASNEF activo, la banca tradicional prácticamente no entra.
Un apunte importante: si te ofrecen dinero con ASNEF, sin ingresos y sin garantía, desconfía. Ese producto suele venir de prestamistas privados con TAE muy elevadas y comisiones de apertura de dos dígitos, y agrava el problema en lugar de resolverlo.
Qué bancos reunifican deudas en España
Es la pregunta más buscada y también la peor planteada. Ninguna entidad comercializa un producto llamado «reunificación de deudas» con condiciones publicadas, porque no es un producto de escaparate sino una operación de riesgos que se estudia caso por caso. El mismo expediente presentado en cinco bancos distintos puede recibir cinco respuestas distintas.
En el mercado español conviven cuatro tipos de actores:
- Banca tradicional. Ofrece los mejores tipos, especialmente con garantía hipotecaria, pero exige el perfil más limpio.
- Financieras de crédito al consumo. Nombres que aparecen constantemente en las búsquedas, como Cetelem, Cajamar o Creditea, trabajan préstamos de consolidación sin garantía real. Sus condiciones cambian con frecuencia, así que verifica siempre la oferta vigente antes de decidir.
- Entidades especializadas en garantía hipotecaria. Más flexibles con el historial, algo más caras en tipo.
- Capital privado. Último recurso, con tipos muy superiores. Solo tiene sentido en operaciones puente con una salida clara y fecha de vencimiento.
Comparar por tu cuenta implica solicitar en varias entidades, y cada consulta deja rastro en el CIRBE; una acumulación de peticiones en pocas semanas es en sí misma una señal negativa para el analista de riesgos. Trabajar con un bróker hipotecario evita ese efecto, porque el expediente se presenta preparado y solo donde tiene opciones reales. Si además quieres ver cómo se comparan las condiciones del mercado, nuestro comparador de hipotecas te da una referencia de partida.
Cuánto cuesta reunificar deudas
Aquí circula bastante información desactualizada por la red. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en un préstamo hipotecario nuevo la entidad asume la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. Al cliente le corresponde la tasación y las copias de escritura que solicite.
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | Cliente | 300-600 € |
| Notaría, registro, gestoría e IAJD | Entidad | Sin coste para el cliente |
| Comisión de apertura | Cliente, si existe | 0 %-1,5 % |
| Cancelación registral de la hipoteca anterior | Cliente | 400-900 € |
| Comisión por amortizar antes de tiempo los préstamos personales | Cliente | 1 % si resta más de un año; 0,5 % si resta menos |
| Honorarios del intermediario | Cliente | Deben figurar en la FiAE antes de firmar |
Sobre la futura hipoteca, la ley también limita lo que puede cobrarte el banco si decides amortizarla anticipadamente: en tipo variable, un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros; en tipo fijo, un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % después. Ese detalle importa más de lo que parece, porque muchas reunificaciones se plantean como una solución temporal.
Ejemplo práctico con números reales
Veamos un caso representativo de los que estudiamos cada semana. Una familia con 2.600 € netos mensuales y una vivienda tasada en 240.000 € acumula esta situación:
| Deuda | Capital pendiente | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Hipoteca (18 años restantes) | 92.000 € | 520 € |
| Préstamo del coche | 14.500 € | 310 € |
| Préstamo personal para reforma | 9.000 € | 240 € |
| Tarjetas revolving | 6.500 € | 190 € |
| Total | 122.000 € | 1.260 € |
Su ratio de endeudamiento asciende al 48 %, muy por encima del 35 % que se considera prudente. Con una reunificación en una hipoteca nueva de 125.000 € a 25 años, a un tipo fijo del 2,90 % TIN a efectos ilustrativos, la cuota queda en 586 € al mes. El LTV resultante es del 52 % y el ratio baja al 22,5 %.
Traducido: 674 euros libres cada mes, un 53 % menos de carga. Si prefieres simular la misma operación a tipo variable con las condiciones de hoy, este es el resultado: 611,66 €.
Ahora la otra cara, que casi nadie te enseña. Siguiendo con sus préstamos originales, esta familia habría pagado alrededor de 146.000 € en total. Con la reunificación pagará cerca de 179.000 € incluyendo gastos. La diferencia, unos 33.000 euros, es el precio de comprar aire. Puede merecer la pena si ese alivio evita un impago que arrastraría intereses de demora, ficheros de morosidad y, en el peor escenario, una ejecución hipotecaria. No lo merece si la cuenta simplemente se vuelve a llenar de recibos nuevos.
Necesito reunificar deudas urgente: qué hacer esta semana
Cuando la urgencia aprieta, la prisa se convierte en el peor consejero financiero. Este es el orden que recomendamos:
- Prioriza qué pagar. La hipoteca y los suministros van primero; caer en impago hipotecario tiene consecuencias mucho más graves que retrasarse en una financiera de consumo.
- Llama a tus acreedores antes de dejar de pagar. Muchas entidades conceden carencias o aplazamientos si la solicitud llega antes del impago, no después.
- Reúne la documentación mientras tanto: DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, recibos de todos los préstamos, nota simple del inmueble y últimos movimientos bancarios.
- Pide un estudio de viabilidad antes de firmar cualquier producto rápido. Una operación con garantía tarda entre cuatro y ocho semanas: no existe la reunificación hipotecaria en 24 horas, por mucho que la publiciten.
- Si no hay capacidad de pago real, ninguna reunificación arregla el problema. En ese escenario procede valorar la Ley de Segunda Oportunidad con un abogado concursal.
Como apoyo gratuito e independiente, el Portal del Cliente Bancario del Banco de España publica información sobre endeudamiento y reclamaciones que conviene consultar.
Ventajas e inconvenientes
A favor:
- Una sola cuota, una sola fecha, un solo interlocutor.
- Reducción del pago mensual de entre el 40 % y el 60 % con garantía hipotecaria.
- Sustitución de intereses de tarjeta o microcrédito por un tipo hipotecario.
- Posibilidad de incluir deudas con Hacienda o Seguridad Social en algunas operaciones.
- Evita el impago y el deterioro del historial crediticio.
En contra:
- Mayor coste total por el alargamiento del plazo.
- La vivienda pasa a responder de deudas que antes eran personales.
- Gastos de formalización y comisiones de cancelación.
- Riesgo real de volver a endeudarse al quedar liberada capacidad de pago.
- Trámite más largo que un crédito rápido.
Cuándo no conviene reunificar
Desaconsejamos la operación en cuatro situaciones concretas: cuando a las deudas les quedan menos de dos o tres años, porque el ahorro no compensa los gastos; cuando el problema no es la estructura de la deuda sino un desequilibrio permanente entre ingresos y gastos; cuando la única oferta disponible procede de capital privado con TAE desproporcionadas; y cuando la insolvencia ya es evidente y lo que corresponde es un procedimiento de exoneración.
Antes de reunificar, además, merece la pena agotar alternativas más sencillas: negociar una ampliación de plazo con cada acreedor, solicitar una carencia temporal de capital en la hipoteca, cambiar de tipo mediante una novación, o vender un activo prescindible.
Cómo evitar fraudes y malas prácticas
El sector de la reunificación arrastra fama merecida por culpa de intermediarios poco serios. Estas son las señales que deberían encender todas las alarmas:
- Cobros por adelantado. Un intermediario que te pide 500 o 1.000 euros «para el estudio» antes de conseguir nada es el patrón más repetido de estafa. En hipotecas 100 solo cobramos honorarios si la operación se aprueba y se firma: si no lo conseguimos, no pagas.
- Ausencia de número de registro. Los intermediarios de crédito inmobiliario deben estar inscritos en el registro del Banco de España. Pide el número y compruébalo; el nuestro es el D956.
- Promesas de aprobación garantizada o de plazos imposibles.
- Contratos sin FEIN ni FiAE o presiones para firmar sin los diez días legales de reflexión.
- Falta de transparencia sobre la remuneración del intermediario.
Cómo te ayudamos en Hipotecas 100
Nuestro trabajo empieza por decirte la verdad, aunque no nos convenga: en una parte de los estudios que realizamos la conclusión es que no procede reunificar. Cuando sí procede, preparamos el expediente, lo defendemos ante las mesas de riesgos de las entidades con las que trabajamos y negociamos tipo, plazo y comisiones hasta cerrar la mejor estructura posible.
Contamos con 8 años de recorrido, 3.072 expedientes tramitados y la inscripción como intermediarios de crédito inmobiliario en el Banco de España. Si tu caso también incluye la compra de una vivienda sin ahorros previos
El primer estudio es gratuito y sin compromiso. Cuéntanos tu situación y te diremos con números si la reunificación te conviene.